如何看待中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的泡沫？

過去20年，中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格漲跌背后的邏輯，在2008年之前，人口年齡結(jié)構(gòu)、城市化進(jìn)程、收入水平是決定房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上行的主要因素;自 2008年之后，驅(qū)動(dòng)房?jī)r(jià)漲落的因素逐漸切換到利率、信貸等金融因素上。不過這一輪，即2015年以來一線城市及少部分二線城市的房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，背后的邏輯和前些年并不完全相同：從2015年2季度末開始，股票的瘋狂上漲及之后的“股災(zāi)”，寶億萊家居飾品，8-11匯改后人民幣貶值壓力加大，國(guó)內(nèi)實(shí)體經(jīng)濟(jì)也缺乏好的資產(chǎn)配臵方向�？梢哉J(rèn)為，一線城市房?jī)r(jià)上漲與國(guó)內(nèi)資產(chǎn)配臵缺少出路，資金尋找“安全島”有關(guān)，同時(shí)也仍有寬松的金融大環(huán)境在支持。

中國(guó)的全社會(huì)杠桿率過去幾年里不斷攀升，其中企業(yè)部門杠桿率更是其余部門的數(shù)倍，整體軟裝寶億萊家居飾品，而居民部門杠桿率較低一直是市場(chǎng)所關(guān)注的對(duì)象。但是居民部門為什么杠桿率低?——需要認(rèn)真審視居民的收入分配和居民的房地產(chǎn)資產(chǎn)在總資產(chǎn)中的比重。

盡管和2009年相比，我國(guó)的居民收入結(jié)構(gòu)略有改善，但基本還是典型的“金字塔”結(jié)構(gòu)。這樣的收入結(jié)構(gòu)意味著，最頂部的不具備大幅加杠桿的意愿，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，最底部的不具備大幅加杠桿的能力。要改善居民收入結(jié)構(gòu)，就避不開城鄉(xiāng)戶籍制度、城鄉(xiāng)公共服務(wù)均等化體系的差異，還有土地要素價(jià)格、資本市場(chǎng)價(jià)格及利率扭曲等因素，以及微觀領(lǐng)域(相冊(cè) 戶型 價(jià)格 動(dòng)態(tài))生產(chǎn)要素市場(chǎng)的制度性扭曲等一系列帶有“剛性”特征的障礙。同時(shí)，當(dāng)前我國(guó)居民總資產(chǎn)中房地產(chǎn)資產(chǎn)的比重也已顯著高于美國(guó)日本等國(guó)家。

更進(jìn)一步地，通過對(duì)諸多中微觀數(shù)據(jù)做了細(xì)致的梳理，我們發(fā)現(xiàn)雖然近一年來一二線城市房?jī)r(jià)與成交量均出現(xiàn)較大漲幅，但一線城市以及較為重要的二線城市(天津、武漢、重慶、南京、杭州、成都)，寶億萊家居飾品，當(dāng)前都有明顯的去庫(kù)存特征。短期而言，庫(kù)存周期短、價(jià)格漲幅穩(wěn)定的上海及蘇州、南京等二線城市或仍未見頂。然而歷史的循環(huán)總有其共性：美國(guó)、日本和香港的歷史告訴我們，房地產(chǎn)價(jià)格的飆升通常伴隨著寬松的貨幣政策和信貸政策支持，地產(chǎn)膨脹不斷裹挾經(jīng)濟(jì)，助長(zhǎng)過熱并沖向頂峰，期間伴隨著居民杠桿率的大幅攀升;而隨后的泡沫破滅的起因或不一而同，但均將經(jīng)濟(jì)拖入了更長(zhǎng)久的危機(jī)。