地王與財(cái)報(bào) 越秀星匯云城再出讓2%股權(quán)與資金平衡術(shù)

　　“大金主”平安不動(dòng)產(chǎn)的入股顯然還沒有幫助越秀地產(chǎn)完全解決開發(fā)地王而帶來的資金平衡問題。

　　5月29日，軟裝飾加盟寶億萊，越秀地產(chǎn)股份有限公司發(fā)布公告稱，其投資控股公司栢盈國際集團(tuán)有限公司、廣州（樓盤）聯(lián)衡置業(yè)有限公司與買方廣州云秀房地產(chǎn)有限公司訂立協(xié)議。

　　據(jù)此，越秀地產(chǎn)將以總價(jià)9500萬元出售廣州越秀星匯云城項(xiàng)目2%股權(quán)予買方。買方就2%出售應(yīng)向賣方及貸款轉(zhuǎn)讓方支付的總代價(jià)為1.58億元。

　　此前4月13日，越秀地產(chǎn)已經(jīng)將星匯云城項(xiàng)目49%出售予平安不動(dòng)產(chǎn)。有分析人士指出，越秀地產(chǎn)選擇出售項(xiàng)目股權(quán)，主要還是為了減少資金壓力和降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。

　　越秀地產(chǎn)方面坦言，在項(xiàng)目中引進(jìn)合作伙伴能有助分散公司的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，49%出售及2%出售后項(xiàng)目公司的財(cái)務(wù)業(yè)績將不再合并入其財(cái)務(wù)報(bào)表內(nèi)，建議出售亦有利于加快現(xiàn)金回籠及改善集團(tuán)的整體債務(wù)狀況及資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。

　　售星匯云城2%股權(quán)

　　資料顯示，越秀星匯云城位于廣州白云區(qū)廣州大道北同寶路，占地面積接近17萬平方米，建筑面積接近67平方米，包括30棟高層平層公寓、一個(gè)大型購物區(qū)、一個(gè)專屬會(huì)所及一所一流學(xué)校等。

　　該項(xiàng)目地塊于2014年11月由越秀地產(chǎn)以總價(jià)64.5億元、樓面地價(jià)1.4萬元/平方米獲得，寶億萊軟裝加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，并創(chuàng)造了當(dāng)年廣州總價(jià)地王紀(jì)錄。據(jù)介紹，該項(xiàng)目今年3月1日剛剛開放樣板間，5月份才能拿到預(yù)售證，預(yù)計(jì)首次開盤將推出300多套房源。

　　要承擔(dān)64億的地價(jià)款以及項(xiàng)目開發(fā)資金，對于年銷售額248億的越秀地產(chǎn)來說，顯然仍然是一件充滿挑戰(zhàn)的事。因此，今年3月10日，越秀地產(chǎn)便宣布擬以最低約23.27億元的價(jià)格公開掛牌出售星匯云城49%股權(quán)。隨后4月13日，該買主敲定為平安不動(dòng)產(chǎn)。

　　于49%出售及2%出售完成后，項(xiàng)目公司將由越秀地產(chǎn)、平安不動(dòng)產(chǎn)及云秀房地產(chǎn)分別擁有49%、49%及2%。項(xiàng)目的整體管理仍由越秀地產(chǎn)負(fù)責(zé)。

　　對比前后兩次股權(quán)轉(zhuǎn)讓，無論是平安不動(dòng)產(chǎn)還是云秀房地產(chǎn)，除獲得相應(yīng)的股權(quán)外，軟裝飾加盟寶億萊，還需要承擔(dān)相應(yīng)比例的貸款。

　　于貸款基準(zhǔn)日，項(xiàng)目公司欠付貸款轉(zhuǎn)讓方的全部金額為人民幣31.72億元。其中，平安不動(dòng)產(chǎn)所占的49%貸款金額約為15.02億元，云秀房地產(chǎn)則為6343.65萬元。

　　越秀地產(chǎn)方面稱，預(yù)期因2%出售及49%出售而錄得除稅后收益約人民幣3.15億元，以及預(yù)期錄得除稅后公允值收益約人民幣3億元，原因?yàn)楸炯瘓F(tuán)于項(xiàng)目公司持有的余下49%權(quán)益根據(jù)有關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則重新計(jì)量。

　　股權(quán)創(chuàng)新合作模式

　　對于越秀地產(chǎn)連番出售項(xiàng)目股權(quán)的原因，有接近越秀地產(chǎn)的知情人士對觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體透露，主要還是為了減少資金壓力和降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，也是為了優(yōu)化財(cái)務(wù)表現(xiàn)。

　　“如果越秀地產(chǎn)自己拿地和開發(fā)，通常需要集團(tuán)撥付資金，這樣就會(huì)增加負(fù)債，但通過合作，不僅需要的資金變少，軟裝飾加盟寶億萊，也可以并表，增加收入，卻不會(huì)使負(fù)債率升高。”

　　因此，對于出售星匯云城股權(quán)，越秀地產(chǎn)公告坦言，在項(xiàng)目中引進(jìn)合作伙伴能有助分散公司的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，49%出售及2%出售后項(xiàng)目公司的財(cái)務(wù)業(yè)績將不再合并入其財(cái)務(wù)報(bào)表內(nèi)，建議出售亦有利于加快現(xiàn)金回籠及改善集團(tuán)的整體債務(wù)狀況及資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，且49%出售及2%出售的收益將可于集團(tuán)賬目中確認(rèn)為利潤。

　　越秀地產(chǎn)透露，經(jīng)過2%出售及49%出售，預(yù)期集團(tuán)的總資產(chǎn)將增加約人民幣5億元，且預(yù)期集團(tuán)的總負(fù)債將減少約人民幣1億元。

　　事實(shí)上，尋求股權(quán)合作對于越秀地產(chǎn)來說不是什么新鮮事。去年7月27日，越秀地產(chǎn)宣布，通過附屬公司分別和綠地控股(600606,股吧)集團(tuán)有限公司、中國平安(601318,股吧)保險(xiǎn)(集團(tuán))股份有限公司的附屬公司合作，成立兩家合營公司，共同開發(fā)位于廣州市海珠區(qū)廣紙片區(qū)的兩幅地塊。其中，與綠地組成的合營公司雙方各持50%權(quán)益，另一家合營公司則由越秀地產(chǎn)持股51%，平安保險(xiǎn)持股49%。

　　此外，2015年12月16日，越秀地產(chǎn)還聯(lián)合廣電地產(chǎn)以總價(jià)22.7億拿下蘇州（樓盤）昆山一宗宅地，溢價(jià)率91%。

　　目前，包括與綠地、平安、云秀房地產(chǎn)、廣電地產(chǎn)這種合作方式，被越秀地產(chǎn)譽(yù)為公司近年來創(chuàng)新合作模式、整合發(fā)展資源的又一突破，精裝房拎包入住 ，未來將繼續(xù)深化與伙伴的合作模式。

　　事實(shí)上在這種“創(chuàng)新合作模式”之前，越秀地產(chǎn)也曾一直與越秀國資基金以“完美組合”的姿態(tài)出現(xiàn)在土地市場上，后者一直為越秀地產(chǎn)擴(kuò)大土儲(chǔ)提供資金支持。

　　以當(dāng)年武漢（樓盤）精武路地王為例，2013年拿地第二天，越秀地產(chǎn)便與廣州越秀仁達(dá)四號(hào)訂立協(xié)議，雙方將按照8%與92%的股權(quán)占比合資成立項(xiàng)目公司以開發(fā)精武路項(xiàng)目，并以相同股權(quán)比例支付地價(jià)。

　　同時(shí)，廣州越秀仁達(dá)四號(hào)向越秀地產(chǎn)授予認(rèn)購期權(quán)，以供越秀地產(chǎn)收購由其所持項(xiàng)目公司的全部92%股權(quán)，認(rèn)購期限截至2015年9月22日。

　　換言之，越秀地產(chǎn)彼時(shí)僅以不超過8%的地價(jià)撬動(dòng)了武漢精武路地王，并利用92%股權(quán)引入了時(shí)長兩年的過橋資金。

　　不過，這個(gè)組合于2014年“解散”。彼時(shí)，越秀產(chǎn)業(yè)投資基金在資產(chǎn)評估報(bào)告中指出，基金投放將審慎進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，未來不再考慮將基金投向主動(dòng)要求投資的房地產(chǎn)企業(yè)。

　　自此之后，越秀地產(chǎn)的合作模式開始有了新的路徑。現(xiàn)在，無論是廣州總價(jià)地王、還是廣紙地塊，或者是蘇州地塊，越秀地產(chǎn)更多采用與合作伙伴股權(quán)合作模式。

（責(zé)任編輯： HN666）