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萬科廈門亮劍: 發(fā)展商時代結(jié)束 城市配套服務(wù)商初成

(原標(biāo)題:萬科廈門亮劍: 發(fā)展商時代結(jié)束 城市配套服務(wù)商初成)

本報記者 張曉玲 實(shí)習(xí)生 盧靖陽 廈門、廣州報道

六年前,全球最大的住宅開發(fā)商萬科,低調(diào)開啟了城市配套服務(wù)商轉(zhuǎn)型。那時,沒有人知道它未來會是什么樣子。

六年后,萬科在廈門呈現(xiàn)了城市配套服務(wù)的多樣性,并向外界證明了萬科人的執(zhí)行力和運(yùn)營力,萬科董事會主席、首席執(zhí)行官郁亮更明確表示,萬科的發(fā)展商時代已經(jīng)結(jié)束了。

長租公寓、產(chǎn)業(yè)辦公、社區(qū)商業(yè)、營地教育、智慧停車……目前,萬科廈門公司的業(yè)務(wù)已進(jìn)入城市生活的方方面面,并計劃在未來服務(wù)這個城市超過50%的人群。這些業(yè)務(wù),也或多或少地在萬科其他城市公司進(jìn)行著。

轉(zhuǎn)型初見端倪,萬科已不再看重規(guī)模競爭。“在城市配套服務(wù)商時代,大家的經(jīng)驗(yàn)都是零。規(guī)模和銷售排行榜不再重要了!庇袅琳f。

萬科將走向哪里?郁亮給出的最新定義是“美好生活場景師”。萬科正逐步實(shí)現(xiàn)對出生、教育、就業(yè)、度假、養(yǎng)老等人生全階段的覆蓋,變身為全生命周期產(chǎn)品提供者和多元資產(chǎn)管理者。

廈門試驗(yàn)田

2011年,萬科剛剛定下轉(zhuǎn)型城市配套服務(wù)商的目標(biāo)。彼時,員工總數(shù)不到100人的廈門公司被選作試驗(yàn)田,嘗試進(jìn)行業(yè)務(wù)創(chuàng)新。

為什么是廈門?萬科南方區(qū)域總經(jīng)理張紀(jì)文回憶,廈門公司當(dāng)時比較小,又是一個年輕人愿意呆的城市!爱(dāng)時我也不知道該怎么干,只知道不能做什么。”張紀(jì)文說,廈門的探索就從“負(fù)面清單”開始。

公寓業(yè)務(wù)成為萬科在廈門的第一項(xiàng)試驗(yàn)。廈門萬科的長租公寓自2014年落地,目前已有蓮前公社、設(shè)計公社、環(huán)島山莊等10個項(xiàng)目,近5000套房屋的總體入住率超90%。很快,廈門萬科還會推出家庭公寓和高端人才房兩種純租賃型產(chǎn)品。

在創(chuàng)業(yè)氛圍濃厚的廈門,產(chǎn)業(yè)辦公業(yè)務(wù)應(yīng)運(yùn)而生。目前廈門萬科的產(chǎn)業(yè)辦公項(xiàng)目已有5個落地,另有5個正在開發(fā),預(yù)計未來總體量將超過60萬平方米,容納辦公人數(shù)超過6萬人。

教育業(yè)務(wù)也在廈門生根發(fā)芽。緊密與其他業(yè)務(wù)相結(jié)合是萬科教育業(yè)務(wù)的特點(diǎn)。以萬科云璽中心為例,坐落于此的艾爾法幼兒學(xué)院瞄準(zhǔn)附近白領(lǐng)人群,為2-12歲兒童提供多種課程;在梅沙戶外營地,則為青少年、兒童提供航海、潛水、體適能、綜合營等教育內(nèi)容。

六年過去,廈門公司逐漸成為萬科轉(zhuǎn)型城市配套服務(wù)商的標(biāo)桿。目前,廈門萬科已經(jīng)擁有10家長租公寓、4座社區(qū)商業(yè)、6座產(chǎn)業(yè)辦公樓、1所全日制幼兒園、7個社區(qū)營地、1個戶外營地、一套智慧停車系統(tǒng)。另有城市食堂、農(nóng)貿(mào)市場等項(xiàng)目已經(jīng)落地,除傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務(wù)外,累計有超過70個城市配套服務(wù)項(xiàng)目處于運(yùn)營或籌備狀態(tài)。

張紀(jì)文透露,如今在廈門公司的1200人中,有1000人在做非傳統(tǒng)業(yè)務(wù)。他希望,廈門萬科“未來跟這個城市超過50%的人群產(chǎn)生交集,形成更多業(yè)務(wù)!

郁亮表示,廈門試驗(yàn)是萬科前進(jìn)路上一個不成熟的樣板,還可以做得更好!艾F(xiàn)在誰說萬科是發(fā)展商我跟誰急。我們有信心,未來大家評價萬科時不再和發(fā)展商聯(lián)系在一起!

萬科式生態(tài)

不僅是廈門,萬科四大區(qū)域的城市公司近年來都在進(jìn)行城市配套服務(wù)商的轉(zhuǎn)型,新業(yè)務(wù)遍地開花,裂變、孵化、長大。

北京公司的V盟計劃、上海區(qū)域的熱帶雨林體系、南方區(qū)域的八爪魚戰(zhàn)略,都承載著萬科各種新業(yè)務(wù)的落地和執(zhí)行。

當(dāng)前,房地產(chǎn)行業(yè)仍處于規(guī);偁幍淖詈箅A段,萬科的銷售老大之位已接連被綠地、恒大、碧桂園取代,整體軟裝寶億萊家居飾品,外界多有議論;業(yè)界亦有行業(yè)進(jìn)入了白銀或鉆石時代的爭論。

對此郁亮已不在意!霸诔鞘信涮追⻊(wù)商時代,所有開發(fā)商經(jīng)驗(yàn)清零,大家重新站在了同一起跑線上。”郁亮說,在轉(zhuǎn)型面前,萬科已不再看重規(guī)模競爭,而是全力打造資產(chǎn)管理能力和城市運(yùn)營能力。

撕下開發(fā)商標(biāo)簽的萬科,城市配套服務(wù)商雛形已現(xiàn)。

“美好生活場景師”,這是萬科和郁亮新近提出的概念。在他看來,公寓、辦公、商業(yè)、教育、養(yǎng)老等諸多城市配套服務(wù),均是美好生活場景的一部分。

圍繞這一理念,萬科正在打造一個龐大的生態(tài)體系,家居行業(yè)升級轉(zhuǎn)型 ,寶億萊家居飾品,讓未來所有人的生活,都或多或少與萬科有關(guān)。

記者梳理發(fā)現(xiàn),目前萬科在物業(yè)管理、物流地產(chǎn)、商業(yè)物業(yè)、長租公寓等多個領(lǐng)域,已搶占到行業(yè)頭部位置。

作為物業(yè)服務(wù)行業(yè)多年的領(lǐng)頭羊,萬科物業(yè)已不局限于管理自有住宅項(xiàng)目。據(jù)萬科集團(tuán)高級副總裁、物業(yè)事業(yè)本部首席執(zhí)行官朱保全介紹,在萬科目前管理的2287個項(xiàng)目中,有52%并非萬科開發(fā),26%不是住宅項(xiàng)目。

今年7月成為普洛斯第一大股東后,萬科在物流地產(chǎn)領(lǐng)域成為老大。“今年 雙十一 每2個電商包裹中,就有1個與萬科有關(guān)!比f科首席運(yùn)營官張旭介紹。

截至11月上旬,包括普洛斯在內(nèi),和萬科有關(guān)的物流版圖擴(kuò)大到近6000萬平方米,擁有超過500個現(xiàn)代化物流園區(qū),占據(jù)中國物流行業(yè)60%的份額。

通過將旗下商業(yè)項(xiàng)目打包給印力統(tǒng)一管理,萬科印力亦躋身國內(nèi)排名第二的商業(yè)運(yùn)營商。據(jù)悉,到2017年中期,萬科印力持有和管理的商業(yè)物業(yè)面積已超過850萬平方米。

而去年整合形成統(tǒng)一的長租公寓品牌“泊寓”后,萬科目前在集中式管理公寓領(lǐng)域基本上做到了第一。據(jù)中金公司估算,截至三季度末,泊寓已進(jìn)駐24個城市,開業(yè)項(xiàng)目超過80個,對應(yīng)房源約2.4萬間。預(yù)計年底開業(yè)量達(dá)3萬間,總保有房源將達(dá)15萬間,未來此業(yè)務(wù)有望迎來高速增長。

除此之外,萬科通過拓展教育、醫(yī)療、度假、養(yǎng)老等服務(wù),正在實(shí)現(xiàn)對個體生命各個階段的全覆蓋。

“萬科在新業(yè)務(wù)領(lǐng)域并不是淺嘗輒止,而是每一個領(lǐng)域都力求成為細(xì)分龍頭,保有長期競爭優(yōu)勢!敝行抛C券指出,萬科并不追求形式上去地產(chǎn)化,卻在社區(qū)、商業(yè)、生活體驗(yàn)等諸多領(lǐng)域挖掘后開發(fā)時代服務(wù)升級成長紅利。

這與郁亮的想法相吻合。在他的設(shè)想中,未來十年萬科所有的新業(yè)務(wù)將會是一個生態(tài)系統(tǒng),它們會被分拆上市,寶億萊家居飾品,形成一個龐大的上市公司群,這些加起來將達(dá)到萬億市值。

中報顯示,萬科2017年上半年的非地產(chǎn)開發(fā)類業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入42.9億元,同比大幅增長85.5%,增速遠(yuǎn)超地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入和銷售合同金額增長。值得注意的是,這些業(yè)務(wù)營業(yè)利潤率36.3%,大幅高于開發(fā)業(yè)務(wù)的營業(yè)利潤率。

不過,很多新業(yè)務(wù)比如長租公寓、教育、養(yǎng)老在最初的階段都是不賺錢的;未來,萬科需要持續(xù)證明公司有運(yùn)營各類新業(yè)務(wù)并盈利的能力。

雖距萬億市值還有相當(dāng)距離,寶億萊家居飾品,但從快速成長的非地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模和多元的資本運(yùn)作來看,萬科似乎正向它的目標(biāo)漸行漸近。

(編輯:張偉賢,如有意見建議請聯(lián)系:zhangwx@21jingji.com)

          
               
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