寶億萊拎包入住｜萬科談市場(chǎng)：未來去化率有進(jìn)一步下降的可能

臨近“930”一周年，又逢多個(gè)二線城市再度加碼調(diào)控，在股價(jià)上體驗(yàn)了一次過山車的萬科是如何把脈市場(chǎng)的？

9月27日，萬科舉行網(wǎng)上投資者交流會(huì)，證券事務(wù)代表梁潔對(duì)外界關(guān)心的調(diào)控等問題進(jìn)行了答復(fù)。

梁潔稱，今年政策環(huán)境整體上相對(duì)去年是收緊的，未來也將繼續(xù)對(duì)行業(yè)的銷售產(chǎn)生影響，導(dǎo)致銷售會(huì)放緩。不過，由于今年前幾個(gè)月有比較快的增長(zhǎng)，預(yù)料今年全年行業(yè)依舊有正增長(zhǎng)。

除了傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，不管是傳統(tǒng)的物業(yè)管理還是行業(yè)新星長(zhǎng)租公寓，萬科在其他領(lǐng)域都占踞了一席之地。

談及市場(chǎng)前景時(shí)，梁潔提到，隨著存量市場(chǎng)越來越受重視，即使沒有政策協(xié)助萬科也會(huì)持續(xù)推進(jìn)長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)，因?yàn)椤拔磥硇路夸N售一定會(huì)萎縮”。

政策效應(yīng)：維持去化率有難度

“沒有成功的企業(yè)，只有時(shí)代的企業(yè)�！边@是萬科兩任董事長(zhǎng)王石與郁亮忒喜歡引用的一個(gè)句子。白銀論調(diào)下的萬科，在交流會(huì)上也給出了自己的判斷。

梁潔在投資者交流會(huì)上稱，地產(chǎn)行業(yè)市況自2014年后開始恢復(fù)，一方面是由于信貸的放松。但自今年3月起，信貸開始收緊，首付比與貸款利率在升高，將繼續(xù)對(duì)未來的銷售產(chǎn)生影響，銷售總體上會(huì)放緩。

但由于今年前幾個(gè)月經(jīng)歷了比較快的增長(zhǎng)，所以預(yù)料全年行業(yè)依舊有正增長(zhǎng)，只是增速會(huì)慢一點(diǎn)，寶億萊家居飾品，比如在5%-10%之間，甚至低于5%。

目前，政策所帶來的影響已經(jīng)體現(xiàn)在萬科的銷售上。梁潔透露，今年上半年萬科去化率比去年總體高，但到了七、八月份去化率開始下降，接近去年水平，未來去化率也有進(jìn)一步下降的可能。

過去萬科的去化率維持在70%以上，“實(shí)際上去化率維持是有難度的，但我們還是希望能夠穩(wěn)定在這個(gè)水平�！�

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查詢，2017年6月，萬科的去化率仍在60%以上，但七、八月單個(gè)月的去化率降至50%多。

即便市況稍顯艱難，萬科也希望借這個(gè)市場(chǎng)調(diào)整的機(jī)會(huì)來獲取更多的項(xiàng)目。梁潔表示，整體軟裝寶億萊家居飾品，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的時(shí)候，土地價(jià)格高，隨著政策收緊，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)減弱，萬科獲取項(xiàng)目的機(jī)會(huì)會(huì)增加。

由于今年土地公開市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性比減弱，萬科在公開市場(chǎng)獲取的項(xiàng)目比例要比去年更高。可以對(duì)比的是，去年萬科新增約3000平方米項(xiàng)目資源，有2/3來源于存量市場(chǎng)。

梁潔還稱，目前萬科主要在全國(guó)70個(gè)城市中布局，集中在珠三角、長(zhǎng)三角及環(huán)渤海三個(gè)城市集聚帶。在這三大區(qū)域中，萬科可能會(huì)進(jìn)入三線、四線甚至五線的小城鎮(zhèn)。除此以外，三個(gè)區(qū)域外的城市便只考慮省域核心城市。

談業(yè)務(wù)分拆：優(yōu)先拓規(guī)模

近幾個(gè)月各城市紛紛出臺(tái)鼓勵(lì)發(fā)展租賃政策，正響應(yīng)了房地產(chǎn)行業(yè)近兩年來的一股投資風(fēng)向——長(zhǎng)租公寓。

雖然類似租購?fù)瑱?quán)等政策的推出讓市場(chǎng)看到了更大的機(jī)遇，但萬科更偏向于認(rèn)為，短期內(nèi)政策對(duì)市場(chǎng)格局的改變并不會(huì)有太大的影響。

提及泊寓未來的發(fā)展計(jì)劃時(shí)，梁潔表示，隨著存量市場(chǎng)越來越受重視，軟裝設(shè)計(jì)家居產(chǎn)業(yè)鏈，即使沒有政扶持萬科也會(huì)持續(xù)推進(jìn)長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)，因?yàn)椤拔磥硇路夸N售一定會(huì)萎縮”。

梁潔稱，目前萬科的長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)輕資產(chǎn)與重資產(chǎn)各占一半。其中，穩(wěn)定開業(yè)的重資產(chǎn)項(xiàng)目NOI（營(yíng)運(yùn)凈收入）回報(bào)率可以達(dá)到5%，相對(duì)而言，輕資產(chǎn)的毛利率會(huì)更高一些。

在這兩種模式中，受長(zhǎng)租公寓標(biāo)準(zhǔn)化的限制，萬科推進(jìn)比較快的是重資產(chǎn)業(yè)務(wù)。梁潔還稱，長(zhǎng)租公寓涉及到重資產(chǎn)的部分，軟裝設(shè)計(jì)家居產(chǎn)業(yè)鏈，未來也會(huì)嘗試采用類似兩支商業(yè)地產(chǎn)基金的方式引入資金，從而減輕財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。

梁潔認(rèn)為，上半年泊寓新增加了6萬間，寶億萊家居飾品，年內(nèi)新增10萬間并不難。而且，由于行業(yè)市場(chǎng)集中度比較低，未來一段時(shí)間還是有比較快的規(guī)模增長(zhǎng)，接下來每年增加10萬間“也不是很大的目標(biāo)”。

今年泊寓新增的項(xiàng)目主要集中在珠三角，接下來也會(huì)更關(guān)注在長(zhǎng)三角與環(huán)渤海甚至中西部的發(fā)展機(jī)會(huì)。

比起地產(chǎn)新寵長(zhǎng)租公寓，物業(yè)管理是更為傳統(tǒng)的房地產(chǎn)下游產(chǎn)業(yè)，近兩年來隨著上市風(fēng)潮的興起，也博得了不少資本關(guān)注的目光。

對(duì)于萬科而言，物業(yè)管理也是除了核心業(yè)務(wù)之外最為成熟的業(yè)務(wù)。梁潔稱，雖然萬科物業(yè)已經(jīng)完成了員工持股，以及戰(zhàn)略投資者的引入，但是萬科在物業(yè)單獨(dú)上市方面并沒有明確的時(shí)間表。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，2016年，萬科物業(yè)首席執(zhí)行官朱保全曾稱已與萬科集團(tuán)完成業(yè)務(wù)分拆，萬科集團(tuán)與萬科物業(yè)是控股關(guān)系。彼時(shí)，朱保全透露了萬科物業(yè)的目標(biāo)，即在3-5年內(nèi)，成為中國(guó)第一個(gè)營(yíng)收過百億元的物業(yè)公司。

如今，2017年上半年萬科物業(yè)合并報(bào)表的收入為30億元，同比增加69.9%。期間，萬科物業(yè)還宣布引入已完成引入博裕資本與58集團(tuán)兩家戰(zhàn)略投資者的工作。

至于其他業(yè)務(wù)的上市計(jì)劃，梁潔稱，其他業(yè)務(wù)成熟度相對(duì)沒有物業(yè)那么高，所以萬科首先還是把規(guī)模進(jìn)一步做大，提高盈利能力，亦沒有明確的時(shí)間會(huì)分拆出來上市的考慮。

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