寶億萊軟裝配飾生活館2014年花都成交量暴跌五成 配套升級(jí)新貨供應(yīng)充足

1、區(qū)域整體表現(xiàn)

2014年樓市寒潮之下，“剛需供貨大戶”花都區(qū)成交嚴(yán)重受挫，成交量暴跌五成。根據(jù)網(wǎng)易數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)顯示，花都區(qū)2014年（統(tǒng)計(jì)時(shí)間2014.1.1-2014.12.31）新建商品房住宅共網(wǎng)簽成交8067套，環(huán)比跌約51%；成交均價(jià)9836元/平，環(huán)比漲7%。昔日的成交熱門花都區(qū)跌出前三甲，排名全市第四。

花都區(qū)2014年樓市整體表現(xiàn)“前熱后冷”、年末回暖成交“翹尾”。由于區(qū)域幾乎有6個(gè)月的成交數(shù)量在600套之下，成交量較為低迷，因此同比有較大的跌幅。正因?yàn)槭袌?chǎng)消化速度緩慢，存量持續(xù)高企。截止至2014年12月底，家居軟裝體驗(yàn)館>，寶億萊家居飾品，花都區(qū)的存量達(dá)22876套，未售面積2982040㎡，名列廣州第二名，僅次于番禺區(qū)。

2.價(jià)格走勢(shì)

從花都區(qū)2014年樓市全年成交走勢(shì)看，整體呈現(xiàn)成交量“前熱后冷”年末翹尾行情，寶億萊軟裝配飾，成交均價(jià)“前高后穩(wěn)”。上半年主要得益于地鐵九號(hào)線動(dòng)工建設(shè)的利好以及花都樓市傳出“粵港澳自貿(mào)區(qū)或即將獲批”的消息，當(dāng)中花都白云空港區(qū)域有望入選，寶億萊家居生活館，憑著區(qū)域相對(duì)的“洼地價(jià)格”優(yōu)勢(shì)之下，吸引不少剛需買家置業(yè)。

隨后樓市寒潮來(lái)襲，廣州多個(gè)近郊區(qū)域降價(jià)促銷，相比之下有更多低價(jià)剛需產(chǎn)品可選，并且地理位置比花都更有優(yōu)勢(shì)，導(dǎo)致花都區(qū)成交量持續(xù)多個(gè)月在低位徘徊。年末在930房貸新政、央行降息等政策利好之下，廣州樓市整體有所復(fù)蘇，同時(shí)在廣東自貿(mào)區(qū)獲批的消息（隨后才被證實(shí)花都并無(wú)入選），花都萬(wàn)達(dá)旅游文化城即將面市等利好刺激之下，成交量猛漲，12月單月成交超過(guò)1千套，成為全年成交量的最高峰。

2014年花都區(qū)上半年的成交均價(jià)破萬(wàn)，但下半年成交尚未破萬(wàn)，全年整體成交均價(jià)也在萬(wàn)元之下。區(qū)域全年僅有3個(gè)月的成交均價(jià)破萬(wàn)，為2月、4月和5月，下半年并無(wú)單月成交均價(jià)破萬(wàn)元的記錄。全年成交均價(jià)最高峰出現(xiàn)在2月份，成交均價(jià)10751元/平；成交均價(jià)低谷出現(xiàn)在8月份，均價(jià)為9368元/平。

3.供應(yīng)分析

截止至2014年12月31日，花都區(qū)新房存量22876套，未售面積2982040㎡，名列全市第二名，僅次于番禺區(qū)。從每月市場(chǎng)存量趨勢(shì)看，2014年花都區(qū)的市場(chǎng)存量基本呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)，存量持續(xù)增加。尤其是在下半年，存量一直在高位之上，樓市成交量低迷，存量消化較慢，直至年末成交量“翹尾”存量稍微有落下降，但是仍處于高位。

2014年末花都區(qū)存貨量最大的前三個(gè)樓盤分別為祈福萬(wàn)景峰（資料、團(tuán)購(gòu)、論壇）、祈福輝煌臺(tái)（資料、團(tuán)購(gòu)、論壇）以及祈福都會(huì)花園（資料、團(tuán)購(gòu)、論壇），均為祈福集團(tuán)旗下的樓盤。當(dāng)中祈福萬(wàn)景峰未售套數(shù)最多達(dá)2199套，未售面積為191517㎡。而祈福都會(huì)花園早已宣稱售罄，估計(jì)尚未走完網(wǎng)簽流程。名列第四名的為路勁悅峰，未售套數(shù)1007套。區(qū)域存貨量前五名的樓盤未售套數(shù)均在1千套或以上。

4.成交分析

2014年花都區(qū)共有86個(gè)樓盤錄得網(wǎng)簽記錄，當(dāng)中有62個(gè)樓盤成交均價(jià)在1萬(wàn)元以內(nèi)，占比72%，另外還有約22%的樓盤成交均價(jià)在10001-15000元之間，以及約6%的樓盤成交在15001-20000元之間。由此可見(jiàn)，花都區(qū)多數(shù)樓盤的成交均價(jià)依舊在萬(wàn)元之下，2014年并無(wú)樓盤成交均價(jià)超過(guò)20000元。

花都區(qū)成交量前十的樓盤中，有一半的樓盤位于花都區(qū)府板塊，并且有超過(guò)半數(shù)的樓盤均為外地品牌開(kāi)發(fā)商打造的項(xiàng)目。當(dāng)中僅有3個(gè)項(xiàng)目成交均價(jià)突破萬(wàn)元大關(guān)，為保利花城（資料、團(tuán)購(gòu)、論壇）、祈福萬(wàn)景峰以及路勁悅峰。

當(dāng)中保利花城成為花都區(qū)2014年“雙料”（套數(shù)和成交價(jià)格）銷冠，全年網(wǎng)簽成交707套，成交均價(jià)為11700元/平。成交量排行第二名的為雅居樂(lè)錦城（資料、團(tuán)購(gòu)、論壇），成交658套，均價(jià)為9271元/平，還有第三名為祈福萬(wàn)景峰，寶億萊家居飾品，成交476套，均價(jià)10526元/平。

區(qū)府板塊是目前花都區(qū)配套最為成熟的板塊，也是區(qū)域內(nèi)成交均價(jià)相對(duì)較高但成交量也比較高的板塊。2014年，花都區(qū)熱門成交板塊區(qū)府板塊共網(wǎng)簽成交3481套，占花都區(qū)網(wǎng)簽量的43%，接近“半壁江山”，撐起花都區(qū)的成交量與價(jià)格。板塊全年成交均價(jià)為11018元/平，為花都區(qū)域均價(jià)的1.1倍。

區(qū)域成交量前十的樓盤中，保利花城、雅居樂(lè)錦城、祈福萬(wàn)景峰、路勁悅峰以及雅寶新城均位于花都區(qū)府板塊，可見(jiàn)板塊內(nèi)樓盤成交熱度之高。

由于產(chǎn)業(yè)人口的集聚，汽車城板塊是花都區(qū)的又一成交熱門板塊。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，汽車城板塊2014年新房網(wǎng)簽成交1290套，占區(qū)域成交量的16%，成交均價(jià)9589元/平，略低于區(qū)域的整體均價(jià)。

2014年汽車城板塊成交量較多的樓盤包括天馬河壹號(hào)、南華時(shí)代城、保利高爾夫郡、好美華庭以及保利悅廷，成交量均在100套以上，當(dāng)中天馬河壹號(hào)成交量最多，有434套。

5.區(qū)域市場(chǎng)預(yù)期

盡管沒(méi)有了自貿(mào)區(qū)的利好消息，但是花都區(qū)城市中軸的建設(shè)動(dòng)工、地鐵九號(hào)線動(dòng)工并計(jì)劃于2016年底前開(kāi)通、以及花都萬(wàn)達(dá)城的強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐，也給花都的區(qū)域建設(shè)注入了強(qiáng)心針。城市建設(shè)的利好、交通的提速，讓更多購(gòu)房者能真切感受到區(qū)域往更加踏實(shí)的方向發(fā)展，對(duì)未來(lái)更加有信心。也因此，在銀行利好政策與成交利好消息的刺激與帶動(dòng)之下，花都區(qū)能吸引更多購(gòu)房者置業(yè)。

土地方面，繼2013年花都區(qū)拍出新華街建設(shè)北路樓面價(jià)6138.5元/平的“新地王”之后，2014年花都區(qū)僅成交一宗宅地，雖同樣位于新華街建設(shè)北路，但樓面價(jià)為5680元/平。新的一年花都區(qū)的成交均價(jià)會(huì)否突破萬(wàn)元大關(guān)，目前仍為未知之?dāng)?shù)，不過(guò)配套成熟的區(qū)府板塊房?jī)r(jià)2014年已經(jīng)站在萬(wàn)元之上。

由于目前花都區(qū)的存量較大，展望2015年區(qū)域新盤新貨以消化存量、老盤加推為主。根據(jù)專業(yè)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)預(yù)測(cè)，2015年花都區(qū)的重點(diǎn)板塊新區(qū)府板塊以及汽車城板塊均有較為明顯的新貨供應(yīng)，而獅嶺板塊供應(yīng)量則與去年基本持平，新華老城區(qū)板塊的供應(yīng)則有所減少。

另根據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2015年花都區(qū)預(yù)計(jì)將會(huì)有19個(gè)樓盤推新，可關(guān)注的全新盤如廣州萬(wàn)達(dá)城、清水藍(lán)灣、美茵溪岸等。