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軟裝家飾寶億萊:400-888-9937“綠地模式”難成樣板房企規(guī)模增長(zhǎng)遇瓶頸

1月1日,綠地宣布2014年銷售額達(dá)到2408億元,較2013年的1607億元增長(zhǎng)接近50%。其中,商辦類產(chǎn)品的銷售額增幅達(dá)到90%,是促成綠地“超車”萬科成為行業(yè)新老大的關(guān)鍵。

綠地的案例,讓一些對(duì)行業(yè)前景感到迷茫的房地產(chǎn)人士看到了新的機(jī)會(huì)點(diǎn):商辦類物業(yè)銷售。但《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),綠地靠商辦類物業(yè)實(shí)現(xiàn)千億規(guī)模的快速增長(zhǎng)路徑,并不適合大多數(shù)中小房企效仿。

商用物業(yè)嚴(yán)重過剩

事實(shí)上,在綠地大面積發(fā)展超高層產(chǎn)品的同時(shí),寶億萊軟裝設(shè)計(jì),中海、恒大、金地、萬科、龍湖、復(fù)地等一大批開發(fā)商也選擇進(jìn)軍商用物業(yè)市場(chǎng),并一度將其作為新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

但是截至目前,除了龍湖的商用物業(yè)銷售額能達(dá)到業(yè)績(jī)總額的兩到三成,大部分的開發(fā)商的商用物業(yè)銷售額占比還不到兩成,有些房企的商用物業(yè)甚至對(duì)銷售額沒有任何貢獻(xiàn)。

克而瑞副總經(jīng)理林波道出了背后的原因:和住宅市場(chǎng)相比,商辦樓的供應(yīng)過剩更為嚴(yán)重。除了城市核心區(qū)域的地標(biāo)性寫字樓,非核心區(qū)域的寫字樓銷售去化速度都很慢。大部分開發(fā)商很難像綠地那樣在各個(gè)省會(huì)城市拿到核心區(qū)域的地塊,又能發(fā)展成超高層的城市綜合體產(chǎn)品進(jìn)行快速銷售。

世邦魏理仕2014年10月發(fā)布的 《2014年第三季度中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧》顯示,上海、北京、武漢、重慶等城市商業(yè)地產(chǎn)未來6個(gè)月的新增供應(yīng)預(yù)計(jì)都將超過40萬平方米,二線城市供過于求的市場(chǎng)現(xiàn)狀仍將延續(xù),對(duì)優(yōu)質(zhì)租戶的爭(zhēng)奪將愈演愈烈。未來兩年,二線城市還將迎來大量自用型總部寫字樓入市。

不僅是二線城市,即使像上海這樣的核心商務(wù)城市,寫字樓也有供應(yīng)過剩的風(fēng)險(xiǎn)。戴德梁行在總結(jié)2014年市場(chǎng)時(shí)分析,2015年上海甲級(jí)寫字樓供應(yīng)約172萬平方米,其中浦東、閔行、黃浦、虹口等區(qū)域供應(yīng)急速攀升。除此之外,各核心區(qū)不斷有項(xiàng)目入市,各大新興商務(wù)區(qū)也有大量項(xiàng)目供應(yīng),如大虹橋CBD、新江灣板塊等。

戴德梁行董事、中國(guó)區(qū)寫字樓部主管沈潔分析:“受經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下行壓力及寫字樓供應(yīng)量加大的影響,未來寫字樓成交、租金及空置率將迎來挑戰(zhàn),競(jìng)爭(zhēng)加劇!

林波甚至告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,由于商辦市場(chǎng)的潛在風(fēng)險(xiǎn)大于住宅市場(chǎng),他們已經(jīng)建議開發(fā)商短期內(nèi)不要向商辦市場(chǎng)新增投入。

新增長(zhǎng)點(diǎn)尚未成熟

除了商辦市場(chǎng),開發(fā)商也在尋找其他新的增長(zhǎng)點(diǎn)。但林波介紹,無論是碧桂園積極拓展的海外市場(chǎng),還是華夏幸福的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng),抑或是養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域,目前都處于培育期,遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有成熟。

億翰智庫上市公司研究中心副主任張化東指出,目前確實(shí)有幾個(gè)不錯(cuò)的領(lǐng)域,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)就是其中之一。城鎮(zhèn)化仍然是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要趨勢(shì),而城鎮(zhèn)化的前提是產(chǎn)業(yè)化,所以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)會(huì)有很大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

來自券商的統(tǒng)計(jì)顯示,專攻產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的華夏幸福今年的銷售額已經(jīng)超過500億元,是A股市場(chǎng)上不多的完成全年銷售任務(wù)的房企之一。此前《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者曾報(bào)道,旺盛的需求導(dǎo)致物流市場(chǎng)租金回報(bào)率持續(xù)上升,整體投資回報(bào)率已經(jīng)超過住宅和商業(yè)。尤其是資產(chǎn)證券化,正在一步步由傳說變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等不能分割散售的房地產(chǎn)產(chǎn)品,有機(jī)會(huì)通過打包上市或者發(fā)行REITs等方式完成自有資金的迅速退出,從而獲取可觀的回報(bào)。

但是,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的門檻更高,對(duì)企業(yè)資源有限,又缺乏投融資經(jīng)驗(yàn)的住宅類地產(chǎn)開發(fā)商而言,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的投融資模式完全不同,開家居生活館,運(yùn)作思路也大不一樣。在這一背景下,傳統(tǒng)住宅開發(fā)商向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型是要承擔(dān)一定風(fēng)險(xiǎn)的。

同樣的情況也適用于教育地產(chǎn)、醫(yī)療地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)以及方興未艾的白領(lǐng)公寓等新興地產(chǎn)種類。一方面這些領(lǐng)域都存在巨大的市場(chǎng)需求和發(fā)展機(jī)會(huì),另一方面,開發(fā)商在這些領(lǐng)域的資源、人才以及投融資經(jīng)驗(yàn)并不充分。

億翰智庫首席研究員陳嘯天表示,寶億萊軟裝設(shè)計(jì),那些拓展新業(yè)務(wù)的企業(yè),探索過程中也伴隨著一定的代價(jià)。比如,花樣年為了培育彩生活板塊,主體開發(fā)業(yè)務(wù)至今仍維持在百億元左右,并沒有太大的突破;另一家嘗試在商業(yè)領(lǐng)域發(fā)力的房企,近4年來始終維持在400多億元的規(guī)模,同期,世茂和碧桂園的規(guī)模已經(jīng)一飛沖天,即便是規(guī)模原來稍小的陽光城、藍(lán)光地產(chǎn)、海亮,如今也是倍速成長(zhǎng)。

探索新業(yè)務(wù)需要付出較大代價(jià),不去探索又會(huì)錯(cuò)失新領(lǐng)域的快速增長(zhǎng)機(jī)遇,房企需要做出一個(gè)艱難的選擇。

行業(yè)兼并日趨頻繁

面對(duì)上述兩個(gè)選項(xiàng),寶億萊軟裝設(shè)計(jì),更多的開發(fā)商作出了第三種選擇,即通過蠶食中小地產(chǎn)商的市場(chǎng)份額壯大自己。

來自融創(chuàng)的銷售數(shù)據(jù)顯示,融創(chuàng)上海公司的合約銷售額達(dá)到270.73億元,是2014年融創(chuàng)取得715億元合約銷售額的主要收入來源。盤點(diǎn)融創(chuàng)的熱銷項(xiàng)目可以發(fā)現(xiàn),除了一部分是由融創(chuàng)和綠城的合資公司從土地市場(chǎng)公開拍賣獲得之外,大部分項(xiàng)目是融創(chuàng)通過收購上海市場(chǎng)的中小房企項(xiàng)目所獲得。而這些企業(yè)不僅給融創(chuàng)提供了項(xiàng)目,也帶來了市場(chǎng)份額。

克而瑞的統(tǒng)計(jì)顯示,2014年銷售排名前100的房企,銷售金額和面積集中度分別達(dá)到38.37%和22.43%。從金額集中度來看,TOP10企業(yè)從2013年同期的13.72%上升至17.19%,增加了3.47個(gè)百分點(diǎn);TOP20及TOP50企業(yè)同比也分別提升了4.27和5.42個(gè)百分點(diǎn)。

陳嘯天認(rèn)為,如果不出意外,三年內(nèi)房企50強(qiáng)的銷售門檻將至少提升到200億元。未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的并購機(jī)會(huì)越來越多,越是行業(yè)排名靠前的企業(yè),通過并收擴(kuò)大規(guī)模的可能性越大。

然而,這種靠蠶食其他企業(yè)市場(chǎng)份額而取得的規(guī)模增長(zhǎng),能有多大的增長(zhǎng)潛力卻需要打個(gè)問號(hào)。從2014年的數(shù)據(jù)來看,寶億萊家居飾品,在行業(yè)排名前十中,恒大和融創(chuàng)的住宅銷售金額增幅最大,但也沒有超過35%。因此,房企若想延續(xù)地產(chǎn)黃金時(shí)代的高速增長(zhǎng),僅靠吞并幾個(gè)中小房企的市場(chǎng)份額恐怕遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。


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