寶億萊上實發(fā)展謀劃互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn) 要玩輕資高PE?

北青網(wǎng)房產(chǎn)王娟娟

　　越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商開始探索“輕資產(chǎn)”模式，這之中包括老牌國有房企上實發(fā)展(600748.SH)。而上實發(fā)展探索“輕資產(chǎn)”的關鍵詞則是時下牛市火熱的“互聯(lián)網(wǎng)+”。

　　此前，上實發(fā)展向資本市場拋出60億元的定增方案，在這之中，包括以3億元募集資金收購龍創(chuàng)節(jié)能42.35%股權，同時向龍創(chuàng)董事長曹文龍定增2000萬股。而今日晚間該公司再次公告，下屬子公司將收購王巖所持有的北京復方科技有限公司(下稱“北京復方”)3.75%股權。至此，從智慧節(jié)能到智慧醫(yī)療，上實發(fā)展借“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”向智慧城市生態(tài)系統(tǒng)探索的目的逐漸清晰。

　　“國企在很多方面被資本市場詬病，保守、步子邁不大，但上實算有很大突破，這次動作密集，而且國資企業(yè)肯拿股權出來不容易。”一熟悉上實發(fā)展的國資分析師人士對《第一財經(jīng)日報》如是評價。

　　收購龍創(chuàng)發(fā)力智慧節(jié)能

　　據(jù)上實發(fā)展總裁助理胡文魄介紹，寶億萊軟裝設計，從決定收購到與龍創(chuàng)達成共識并做出一系列收購方案僅用了40天左右的時間。但收購龍創(chuàng)其實早有苗頭。“我們原來的兄弟公司現(xiàn)在的子公司上實創(chuàng)投此前手里就有龍創(chuàng)10%的股份，了解龍創(chuàng)在建筑智能節(jié)能方面的很有經(jīng)驗。”他稱。

　　實際上，除收購外上實發(fā)展還將計劃使用募集資金中的2億元，用于對龍創(chuàng)節(jié)能增資。增資完成后，公司將坐擁龍創(chuàng)近70%的股份。在胡文魄看來，收購龍創(chuàng)節(jié)能股權是上實發(fā)展在智慧節(jié)能領域邁出的關鍵一步，開一家家居飾品店要多少錢>，龍創(chuàng)未來的市場空間不可小覷。

　　一房企高管對本報記者分析，房地產(chǎn)企建筑能耗確實很大，寶億萊軟裝設計，僅僅以上海的存量市場來看，寶億萊家居生活館，未來一年建筑節(jié)能改造的空間就在3000~4000億元。

　　而龍創(chuàng)節(jié)能正是致力于提高建筑的能源使用效率。據(jù)該公司總經(jīng)理曹文龍介紹，公司主要從事建筑設備(土建、裝修、墻電、廚電)運營節(jié)能的咨詢、設計和工程服務，以及提供高端住宅、酒店的智能化物聯(lián)網(wǎng)應用解決方案。目前主要合作地產(chǎn)商包括萬科、華潤以及香港的九龍倉。耳熟能詳?shù)捻椖堪�括上海世博會中國館項目、廣州W酒店項目等。

　　從業(yè)績上來看，龍創(chuàng)2014年營業(yè)收入5.7億元，同比增52%;凈利潤4965萬元，同比增近28%。“目前我們手里的合同大概有13億元，訂單業(yè)績都不發(fā)愁。”曹文龍對龍創(chuàng)業(yè)績頗為自信。

　　值得一提的是，上實發(fā)展與龍創(chuàng)節(jié)能主要股東及管理層團隊還簽訂了業(yè)績補償協(xié)議，收購完成后，雙方約定如龍創(chuàng)節(jié)能2015至2017年度累計實現(xiàn)凈利潤20000萬元，將給予管理團隊一定獎勵，反之則由上述股東向上實發(fā)展予以現(xiàn)金補償。

　　終極目標：智慧城市運營

　　早在北京復方、龍創(chuàng)節(jié)能之前，上實發(fā)展其實就已在新產(chǎn)業(yè)方面有過多筆嘗試，包括投資譽德動力、發(fā)起設立云圖科技等，據(jù)本報從上實發(fā)展獨家獲悉，上實發(fā)展未來有意借龍創(chuàng)節(jié)能的平臺成立3~5億規(guī)模的相關戰(zhàn)略并購基金，并購更多房地產(chǎn)上下游的“智慧概念”公司。

　　上實發(fā)展投資管理部相關負責人介紹，如果龍創(chuàng)能夠達到預期業(yè)績目標，那么上實發(fā)展還會在2~3年里繼續(xù)收購全國5~10家互補的企業(yè)，進行產(chǎn)業(yè)協(xié)同、合作。

　　除了智慧節(jié)能領域，上實發(fā)展的智能服務還將涉及智慧家居、智慧辦公、智慧養(yǎng)老等方面，而該公司的終極目標是希望從傳統(tǒng)的城市開發(fā)轉(zhuǎn)向智慧城市運營，最基本的就是立足于互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)。

　　“我們希望從細分領域逐漸尋求突破，通過一個個垂直細分領域的落實，打造智慧城市的生態(tài)系統(tǒng)，爭取這些增值服務未來幾年內(nèi)能為公司貢獻三分之一的利潤。”上述負責人透露，未來公司收購動作還將加大。

　　而對于公司目前的房地產(chǎn)主業(yè)，上實發(fā)展則意圖促進現(xiàn)有住宅及商業(yè)地產(chǎn)項目升級換代，市場范圍也將有原來的輻射全國回歸到聚焦上海以及華東市場。“我們將由原來的單單賣房逐漸轉(zhuǎn)變到到，更多的是物業(yè)持有和管理。”胡文魄稱。

　　由具體項目來看，上實發(fā)展此前60億定增中部分募集資金用于投資青島國際啤酒城改造項目二三期工程，目的是推進金融+文化地產(chǎn)項目的開發(fā);而此前的崇明東灘養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)則是對準的養(yǎng)老地產(chǎn)。

　　輕資產(chǎn)高PE?

　　當前房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)發(fā)展到成熟階段，行業(yè)競爭激烈、土地成本日漸高昂，堅持原有的重資產(chǎn)模式，風險較高。

　　上述房企高管稱，開家居生活館，現(xiàn)在的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入下半場——白銀時代，簡單粗暴的“拿地賣房”模式已經(jīng)不可持續(xù)，行業(yè)相對飽和，利潤會越來越薄 。在此之下房企或如萬科一樣追求規(guī)模，或如碧桂園對準細分市場，而另外一種就如上實發(fā)展，轉(zhuǎn)向“輕資產(chǎn)”提升主業(yè)附加值來提高PE。

　　前文提到的國資分析人士指出，上實發(fā)展收購的龍創(chuàng)節(jié)能是時下熱門行業(yè)公司，A股可參考的公司是延華智能(002178.SZ),該公司目前的PE在百倍以上，比上實發(fā)展高出數(shù)倍。對比來看，未來上實發(fā)展PE翻倍不成問題。

　　上海一券商地產(chǎn)行業(yè)分析師認為，此前上實發(fā)展60億元的定增將為公司降低財務成本和杠桿率。“有錢有項目”，對于上實發(fā)展來說可將企業(yè)規(guī)模再做大。而智慧城市則可以作為公司未來新的利潤增長點。但目前看，上實發(fā)展涉足的新產(chǎn)業(yè)尚無成熟的商業(yè)模式落地，更多地要等待公司未來做出具體的項目。

　　胡文魄也坦言，目前房地產(chǎn)企業(yè)進軍智慧城市屬于新的探索，尚無成熟的落地的商業(yè)模式落地，但行業(yè)前景值得肯定。