寶億萊時代地產(chǎn)押注舊改4年業(yè)績翻十倍 先租模式存風(fēng)險

開發(fā)周期長“先租”模式潛存風(fēng)險

四年業(yè)績翻十倍 時代地產(chǎn)押注舊改的危與機(jī)

王小明

2月9日，家居飾品加盟，總部位于廣州的時代地產(chǎn)公布了內(nèi)房股2014年首份年報。公告顯示，時代地產(chǎn)報告期內(nèi)實現(xiàn)合同銷售額152億元，同比2013年的111億元增長38%，開家居生活館，從2010年的14.66億元銷售收入增長10倍至現(xiàn)在的152億元，時代地產(chǎn)僅用了4年的時間。

作為深耕珠三角的區(qū)域型房企，時代地產(chǎn)的快速擴(kuò)張與其快速的項目并購以及介入廣州舊改獲取低成本土地不無關(guān)系，其在廣州區(qū)域的不少項目均通過舊改方式獲得，當(dāng)前仍有20多個舊改項目處于洽談中。

在不少行業(yè)人士看來，通過舊改獲得土地的成本優(yōu)勢顯而易見，但其中潛在的風(fēng)險也不容忽視，尤其是佳兆業(yè)危機(jī)之后，舊改項目帶來的不確定性更為明顯，上市之后正處于規(guī)�？焖贁U(kuò)張期的時代地產(chǎn)如何規(guī)避“佳兆業(yè)式”的危機(jī)？

并購擴(kuò)展的模式

2013年底才完成上市的時代地產(chǎn)，是近年來廣東地區(qū)業(yè)績增長最快的房企之一。根據(jù)該公司向《中國經(jīng)營報》提供的資料顯示，2010年到2013年期間，其物業(yè)銷售收入分別達(dá)到14.66億元、30.9億元、94.43億元，加上2014年實現(xiàn)的152億元銷售收入，年復(fù)合增長率達(dá)到了驚人的80.7%，遠(yuǎn)超一般的成長型房企。

作為區(qū)域型房企，時代地產(chǎn)所布局的城市卻十分有限，廣東省外僅有湖南長沙一個項目，其余都集中在珠三角地區(qū)的廣州、佛山、中山、珠海、清遠(yuǎn)等5個城市，寶億萊家居飾品，截至2014年底，其總土地儲備規(guī)模也僅943萬平方米。

在規(guī)模有限的基礎(chǔ)上實現(xiàn)業(yè)績的快速增長，這在如今的房地產(chǎn)領(lǐng)域甚為少見，時代地產(chǎn)依賴的是其快速的項目并購能力，以及介入城市舊改來規(guī)避與行業(yè)龍頭的直接PK。梳理時代地產(chǎn)的歷史可以發(fā)現(xiàn)，正是通過大手筆并購項目公司和參與舊城改造，時代地產(chǎn)才得以在華南市場站穩(wěn)腳跟。

時代地產(chǎn)的前身是創(chuàng)立于1999年的翠逸地產(chǎn)，這家由時代地產(chǎn)創(chuàng)始人岑釗雄與執(zhí)行董事之一關(guān)建輝創(chuàng)立的項目公司，當(dāng)時通過開發(fā)翠逸家園項目，而進(jìn)入廣州住宅物業(yè)開發(fā)市場。

2000年3月，岑釗雄創(chuàng)辦了香港時代投資，2001年5月，香港時代投資與獨(dú)立第三方廣州百潤置業(yè)有限公司聯(lián)合成立了中外合作經(jīng)營企業(yè)——時代集團(tuán)，一直到2007年7月廣州百潤置業(yè)退出，時代集團(tuán)成為外商獨(dú)資企業(yè)。

隨著地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的發(fā)展與擴(kuò)大，2007年開始，岑釗雄開始通過收購擴(kuò)張。其中包括：收購中山凱旋并開發(fā)時代白朗峰項目，進(jìn)入中山住宅物業(yè)開發(fā)市場；通過收購珠海中珠，開發(fā)時代廊橋(珠海)項目，進(jìn)入珠海住宅物業(yè)開發(fā)市場；通過開發(fā)佛岡石聯(lián)項目，進(jìn)入清遠(yuǎn)市住宅物業(yè)開發(fā)市場。

2011年，時代集團(tuán)又通過收購佛山捷豐力及深圳金海地，開始進(jìn)入湖南長沙住宅物業(yè)開發(fā)市場，并間接持有長沙玫瑰園項目50%的股本權(quán)益。

截至2013年9月上市前夕，時代地產(chǎn)在上述6個布局城市已經(jīng)擁有了28個處于各開發(fā)階段的物業(yè)項目，其中廣東省就占了27個，包括廣州10個、佛山6個、珠海6個、清遠(yuǎn)3個及中山2個，上述28個項目總地盤面積約432.83萬平方米，總建筑面積約1127萬平方米。

轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)介入舊改

但項目并購只是時代地產(chǎn)規(guī)�？焖僭鲩L的必要條件，在盈利能力上，時代地產(chǎn)更多依賴的是低成本所獲取的土地。2014年，通過公開交易市場和城市改造項目，時代地產(chǎn)新增了9宗土地儲備，對應(yīng)新增的建筑面積為109萬平方米，平均土地成本僅約2870元/平方米，同期，其項目銷售均價則達(dá)到了10900元/平方米。

“時代地產(chǎn)單位土儲成本很低，項目位置也較好，受惠于較低的土地成本及未來繼續(xù)收購舊區(qū)改造項目，其毛利率可維持在30%左右�！痹u級機(jī)構(gòu)惠譽(yù)認(rèn)為，通過舊改獲得低成本的土地有助于時代地產(chǎn)穩(wěn)定的盈利表現(xiàn)。

事實上，在時代地產(chǎn)上市前后，其一直對廣州舊改市場保持極高的關(guān)注度。2012年12月，時代集團(tuán)收購了一家名為廣州至德的企業(yè)，廣州至德主要通過旗下的至德科技、廣州廣德昌在內(nèi)的附屬公司在廣州的城中村經(jīng)營轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)。通過該筆收購，時代地產(chǎn)獲得了城中村中的若干租賃樓宇，并將其翻新并轉(zhuǎn)租與外部租戶。

這筆收購當(dāng)時并不引人注意，但事實上這卻是時代地產(chǎn)介入廣州舊改的一招妙棋：由于歷史原因，廣州大多數(shù)位于城中村的建筑缺少所有權(quán)證，作為“三舊改造”政策的一部分，廣州市政府近年啟動了相關(guān)改革，以解決城中村相關(guān)建筑及地塊的所有權(quán)問題。

通過收購目標(biāo)公司介入城中村建筑的轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)，時代地產(chǎn)不僅獲得了穩(wěn)定的租金收入，還能在相關(guān)城中村改造中拿到“先入為主”的權(quán)力：截至2013年6月30日半年內(nèi)，時代地產(chǎn)的轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)產(chǎn)生的租賃收入已經(jīng)超過5000萬元，并成功拿到了多個舊改項目的改造權(quán)。

“在廣州地區(qū)今年我們有7個項目將在年內(nèi)完成改造，總占地面積約75萬平方米，另外還有20個城市改造項目已簽訂合作意向書，總用地面積約600萬平方米�！睍r代地產(chǎn)方面向記者透露。

時代地產(chǎn)方面并不否認(rèn)介入轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)所帶來的業(yè)務(wù)協(xié)同性，“鑒于城中村的業(yè)務(wù)潛力，我們認(rèn)為透過轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)的早期市場占有將使我們在未來有關(guān)該城中村的潛在再開發(fā)活動中處于有利地位，此外還能給業(yè)務(wù)帶來穩(wěn)定的租金收入。”時代地產(chǎn)方面對記者表示。

開發(fā)周期長 舊改難度不小

據(jù)時代地產(chǎn)財務(wù)總監(jiān)陳偉健透露，在公司2014年實現(xiàn)的152億元銷售中，有20%左右的銷售貢獻(xiàn)均來源于三舊改造項目，2015年時代地產(chǎn)的銷售目標(biāo)預(yù)期是165億元，預(yù)計仍將有20%跟三舊改造有關(guān)。

由于此前佳兆業(yè)因舊城改造項目被封盤而引發(fā)財政危機(jī)，市場普遍憂慮該類項目的政策風(fēng)險在增加，對此，時代地產(chǎn)主席兼行政總裁岑釗雄表示，佳兆業(yè)事件屬于個別案例，時代地產(chǎn)對舊改業(yè)務(wù)并不特別擔(dān)心�！俺鞘懈�新概念有利城市可持續(xù)發(fā)展，是國家鼓勵節(jié)約利用土地的必要方法，現(xiàn)在全國各地的舊改政策總體是一致的，未見有明顯的政治風(fēng)險，時代地產(chǎn)不會因此停止舊城改造項目的拓展�！�

但時代地產(chǎn)面臨的風(fēng)險卻并不小，該公司招股書的資料顯示，寶億萊家居飾品，2010年12月，時代地產(chǎn)就開發(fā)位于廣州蘿崗紅衛(wèi)村的一幅土地(由四個社區(qū)組成)，與廣州紅衛(wèi)經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社訂立一份為期6個月的合作協(xié)議。根據(jù)該合作協(xié)議，廣州紅衛(wèi)經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社負(fù)責(zé)獲得政府及現(xiàn)有住戶的相關(guān)批準(zhǔn)，以及以項目公司的名義拆遷村中現(xiàn)有物業(yè)及重新安置村中現(xiàn)有住戶。只要項目公司履行其于合作協(xié)議項下責(zé)任并與相關(guān)土地主管當(dāng)局訂立土地出讓合同，時代地產(chǎn)就將對其進(jìn)行收購取得土地使用權(quán)。

為此，時代地產(chǎn)向廣州紅衛(wèi)經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社支付了500萬元，協(xié)議書稱，如果因拆遷及重建計劃未獲得至少80%村民的同意，上述合作協(xié)議將予以終止。由于拆遷進(jìn)展并不順利，2011年6月，時代地產(chǎn)與廣州紅衛(wèi)經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社在原合作協(xié)議基礎(chǔ)上簽訂了一份補(bǔ)充協(xié)議，將雙方合作協(xié)議的期限延長至2014年6月。2012年9月13日，蘿崗區(qū)政府就兩個社區(qū)(紅衛(wèi)村一號社區(qū)及二號社區(qū))所處的部分土地(總地盤面積約為257600平方米)頒布了三舊改造計劃批文，在土地改造計劃同時取得90%村民的同意后，時代地產(chǎn)拿下了該項目。

岑釗雄還表示，寶億萊軟裝設(shè)計，“雖然項目周期長難度大，但相信舊改是獲得長期利潤的合適方法，未來集團(tuán)還會提升舊改項目比重，預(yù)計2015年集團(tuán)的舊改項目在土儲中的比例會提升至10%左右�！�