寶億萊時代地產(chǎn)無懼佳兆業(yè)影響：增持舊改項目 策略不變

　　近日突發(fā)的佳兆業(yè)事件令業(yè)界不免談“舊改（）”色變，而時代地產(chǎn)董事會主席岑釗雄則表示，舊改是公司長期的、有力的以及非常重要的土地保證，不會因為擔(dān)心個別公司的個別問題而停止這方面的工作推進。

　　作為第一個發(fā)布全年業(yè)績的內(nèi)房股，時代地產(chǎn)控股有限公司2014年的業(yè)績表現(xiàn)確實有足夠的底氣。根據(jù)該公司2月9日發(fā)布的公告，2014年公司實現(xiàn)合同銷售金額152億元、利潤13.5億元，分別同比增長37.8%和39%。

　　據(jù)介紹，2014年時代地產(chǎn)的銷售金額中有21%是來自三舊改造項目，而目前該公司共擁有27個舊改項目，總用地面積接近700萬平方米。

　　2015年，時代地產(chǎn)預(yù)計將有7個舊改項目完成改造，可增加247萬平方米的建筑面積。該公司財務(wù)總監(jiān)陳偉健對中國房地產(chǎn)報記者表示，公司舊改項目占總土地儲備的比例將由去年的5%增加至今年的10%，占銷售額的比重也將保持在20%左右。

　　舊改策略不變

　　從2012年的70億元、2013年的110億元到2014年的152億元，寶億萊軟裝配飾，時代地產(chǎn)近三年的復(fù)合增長率達(dá)到了47.2%。在岑釗雄看來，2015年的房地產(chǎn)政策將保持相對平穩(wěn)和寬松，資金面也會相對寬松，利率將呈現(xiàn)下行趨勢，購房者的信心正在逐漸恢復(fù)，這些預(yù)示著市場將會迎來回暖良機。但時代地產(chǎn)的銷售目標(biāo)并沒有因此而大幅上調(diào)，僅為165億元，較2014年增長10%。

　　“時代過去三年的增長還是很高的，但在目前的市場環(huán)境下，留下增長的余地是最好的策略。”岑釗雄表示，公司還需要一段時間進行節(jié)奏的調(diào)整，把增長幅度控制住。“今年最重要的事情還是在管控層面做一點點調(diào)整。比如說，怎么在未來經(jīng)營的層面使公司的增長率、利潤率更有想象力。”

　　如果僅從資產(chǎn)類型來看，能令公司的增長和利潤更具想象力的無疑是舊改項目。一位大型房企的高管告訴本報記者，舊改項目即便錯綜復(fù)雜，費時費力，但利潤率確實可觀，“一個舊改項目，就算拖上十年，也比新拿的地賺錢。”

　　岑釗雄也認(rèn)為，舊改項目無論是對城市的改變、原來業(yè)主的收益還是公司效益提升的效果都很明顯。據(jù)介紹，參與三舊改造三年多時間，時代地產(chǎn)已在廣州及周邊城市儲備了27個項目，其中有7個項目預(yù)計今年內(nèi)可完成改造，總用地面積約75萬平方米，可以實現(xiàn)土地儲備建筑面積約247萬平方米。另外還有20個城市改造項目已簽訂合作意向書，總用地面積約600萬平方米。而截至2014年12月31日，時代地產(chǎn)的土地儲備總建筑面積約943萬平方米。

　　但佳兆業(yè)事件的突發(fā)卻也令舊改項目潛藏的政策及投資風(fēng)險浮出水面，不過這沒有影響岑釗雄的信心。“現(xiàn)在每個地方的改造政策會有一點不一樣，但是總體來說基本上還是一致的。我還看不出來，如果按照這個政策去做有什么特別大的政策或者其他風(fēng)險。”他指出，現(xiàn)在雖然看起來有很多困難，但是慢慢會越來越好，政策會越來越清晰，里面很多政策和做法也會越來越透明。“所以，我不是特別擔(dān)心有其他方面的事情。”

　　陳偉健對本報記者表示，舊改項目利潤率可觀，寶億萊軟裝設(shè)計，是公司在普通商品房項目之外的重要補充，但由于改造時間表不可控，因此不會成為公司的主流開發(fā)模式。他透露，目前在公司土地儲備中，約有5%是舊改項目，隨著部分意向項目推出招拍掛，2015年預(yù)計這個比例會增至10%。“2014年舊改項目占總銷售額的比重為21%，2015年估計也是20%左右。”

　　業(yè)績搶眼

　　業(yè)績公告顯示，2014年，時代地產(chǎn)共實現(xiàn)合同銷售金額152億元，超額完成全年150億元合同銷售目標(biāo)，較2013年同期增長37.8%。銷售面積為140萬平方米，同比增長38%;銷售均價為10910元/平方米，同比下降0.3%;已確認(rèn)物業(yè)銷售收入101億元，同比增長7%;交付建筑面積84萬平方米，同比增長30%。年度利潤為13.5億元，同比增長39%，開家居飾品店，股東應(yīng)占利潤12.8億元，增長30%，寶億萊家居生活館，核心凈利潤13.1億元，增長39%。毛利率及核心凈利率分別上升至30.6%及12.6%。

　　雖然2013年12月才在香港上市，但過去一年，時代地產(chǎn)充分利用了資本市場的融資優(yōu)勢，促進總資產(chǎn)規(guī)模的擴大及財務(wù)結(jié)構(gòu)的改善。2014年，該公司接連發(fā)行了三筆債券：3月發(fā)行于2019年到期本金額為2.25億美元的優(yōu)先票據(jù)，利率為12.625%;5月額外發(fā)行于2019年到期本金額為8000萬美元，利率為12.625%的優(yōu)先票據(jù);7月發(fā)行一筆總規(guī)模為3.88億港元的可換股債，年利率為8%。

　　陳偉健介紹，上市一年，公司的債務(wù)結(jié)構(gòu)得到明顯優(yōu)化，一年內(nèi)到期的短期借款占比由2012年的56%，下降到2013年的27%，以及2014年的17%。截至2014年底，公司的總借款為107.91億元，其中一年內(nèi)到期的短期借款為17.86億元。現(xiàn)金與短期貸款的比例也由2012年的0.58、2013年的1.86大幅提升至2014年的3.03。

　　通過融資的支持，時代地產(chǎn)一舉新增了9宗土地儲備，年底現(xiàn)金增加了48%至54.18億元，但融資成本也同比增加164.5%至2.32億元。有業(yè)內(nèi)人士指出，受佳兆業(yè)事件及人民幣貶值的影響，2015年開年，房企海外融資的形勢并不樂觀。穆迪也認(rèn)為，受美聯(lián)儲加息預(yù)期影響，中國房企的境外融資成本已承受了上漲壓力。而佳兆業(yè)事件將進一步提升投資者和資金提供方所要求的風(fēng)險溢價。

　　對此，陳偉健對本報記者表示，公司的人民幣債券只有15億元，占總債務(wù)比例不高，開家居飾品店，在可控的范圍內(nèi)，而且是定息債券，受影響不大。“2015年，公司不會再有大的融資需求，會更著重于通過現(xiàn)金的回籠和國內(nèi)銀行貸款改善財務(wù)狀況。”