寶億萊李嘉誠重整 地產(chǎn)王國 內(nèi)地市場是關鍵

備受矚目的李嘉誠商業(yè)帝國世紀重組接近尾聲，繼此前由長江實業(yè)與和記黃埔合并的長和成功完成重組上市后，整合了原長和系地產(chǎn)業(yè)務的長江實業(yè)地產(chǎn)有限公司（下稱“長地“）也將于今年6月3日在中國香港上市。

在業(yè)內(nèi)看來，這次重組上市再一次證明了李嘉誠的“老謀深算”。資深房地產(chǎn)分析師李貝貝告訴《國際金融報》記者，重組之后，即將成立的兩家新公司的“規(guī)�！憋@然會得到擴大提升�！袄罴握\對自己的商業(yè)企業(yè)進行調整，是為了更好地適應如今多變的房地產(chǎn)市場”。

中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉在接受《國際金融報》記者采訪時指出，長和系整合上市具有行業(yè)代表性，預示未來由政策市向市場化轉變，隨著房企融資渠道打開，行業(yè)更加規(guī)范，金融屬性將得到進一步發(fā)展。

“上市對于房企而言，可以搭建融資平臺，拓展融資渠道，有利于提升品牌影響力，同時利于擴充規(guī)模，加快行業(yè)布局，提高綜合競爭力�！表n長吉認為。

與此同時，根據(jù)長地發(fā)布的一份投資者簡報，公司的物業(yè)估值高達4210億港元（約合3300億元人民幣），土地儲備為1580萬平方米（其中內(nèi)地1450萬平方米），開一家家居飾品店要多少錢>，擁有160萬平方米的收租投資物業(yè)以及３個REITs（房地產(chǎn)信托基金），豪華的牌面堪稱國內(nèi)地產(chǎn)界的新旗艦。

不過，盡管李嘉誠的地產(chǎn)帝國在中國香港已經(jīng)建立強大優(yōu)勢，但在內(nèi)地市場，無論是長江實業(yè)還是和記黃埔始終處于不溫不火的狀態(tài)。

那么，長地的橫空出世能否為李嘉誠在內(nèi)地的地產(chǎn)業(yè)務帶來轉機？ 

重組歷時半年

李嘉誠商業(yè)帝國的重組從開始到接近尾聲，用了快半年的時間。

今年年初，李嘉誠旗下的兩家公司長江實業(yè)及和記黃埔就對外宣布合并，組成新公司長和。兩家公司的地產(chǎn)業(yè)務歸入另一家新成立的公司長地，將分管地產(chǎn)業(yè)務和分拆出來的基建、能源、零售等業(yè)務，并分拆上市。李嘉誠同時擔任長和和長地的主席。有關交易預計在今年上半年完成。

簡而言之，這場交易就是把長江實業(yè)資產(chǎn)（控股）及和記黃埔放到一起，寶億萊軟裝配飾，然后再分成地產(chǎn)公司和非地產(chǎn)公司。

在長江實業(yè)、和記黃埔重組落定后，李嘉誠的地產(chǎn)旗艦長地將以介紹形式在香港聯(lián)交所申請批準股份上巿及買賣，開家居飾品店，預計在6月3日進行交易。

資料顯示，在長地高達4210億港元的物業(yè)組合中，用于銷售的發(fā)展物業(yè)為2307億港元，用于出租的投資物業(yè)為1233億港元，酒店及服務套房661億港元，三者占比分別約為55%、29%及16%。若按地區(qū)劃分，中國香港與內(nèi)地依然是長地的主戰(zhàn)場，占公司的物業(yè)組合估值近97%。

記者了解到，長地的銷售物業(yè)主要分布在香港及內(nèi)地的21個城市。其中，長地在香港的主力項目總計劃建筑面積約為481.6萬平方英尺（折合約44.7萬平方米），估值為873億港元；在內(nèi)地的布局則以一二線城市為主，建筑面積合計1970萬平方米，主要分布在成都、重慶、廣州、東莞以及大連，估值約1314億港元。除了銷售型物業(yè)，與內(nèi)地開發(fā)商相比，長地擁有令人羨慕的持有型物業(yè)用于獲取租金收入。

投資簡報還顯示，長地擁有的投資物業(yè)總估值高達1233.31億港元，總建筑面積150萬平方米，主要包括寫字樓、零售、工業(yè)物業(yè)及停車位，以估值金額計算，96%的投資物業(yè)位于香港。此外，長地在香港擁有14家酒店，在內(nèi)地擁有4家酒店，酒店客房數(shù)目超1.46萬間。

據(jù)了解，得益于香港資本市場對REITs的開放，長地還是匯賢產(chǎn)業(yè)信托、置富產(chǎn)業(yè)信托以及泓富產(chǎn)業(yè)信托的籌辦人，在這三家REITs應占的權益為131億港元。

緣何如此布局

在業(yè)內(nèi)看來，幾家公司的整合上市不免讓人感到有些突然。官方理由是消除長江實業(yè)持有的和黃股份控股公司的23%折價。

但這個理由太顯而易見了，也有很多途徑可以解決。例如，和記黃埔有限公司可將地產(chǎn)業(yè)務置換為長江實業(yè)的非地產(chǎn)業(yè)務，之后則是長江實業(yè)及股東對和記黃埔股權的再分配。

這一資產(chǎn)置換方案明顯要簡單得多，只需兩家公司的少數(shù)股東同意即可。而目前李嘉誠提出的重組議案，則涉及剝離上市公司資產(chǎn)成立新公司，不僅需要股東同意，還需要法院批準。

那么，李嘉誠緣何這么麻煩地舍近求遠？

業(yè)內(nèi)觀點認為，資產(chǎn)置換的方案無法實現(xiàn)將李嘉誠帝國的注冊地轉移出中國香港、從而獲得“外國公司”這一額外保護的目的。

而在過去兩年里，李嘉誠一直在出售中國香港和內(nèi)地的資產(chǎn)，同時也在海外購入了公用事業(yè)企業(yè)和能源企業(yè)等藍籌公司——主要集中在英國、歐洲和澳大利亞

與此同時，在提出的重組議案中，李嘉誠地產(chǎn)和非地產(chǎn)公司都將注冊在開曼群島。李嘉誠對此回應說，“人們有自由待在自己喜歡的地方。實際上，我的很多公司仍然注冊在香港且在此上市。過去10年，超過70%的新上市公司都注冊在開曼群島。這不是有沒有信心的問題，只是方便而已�！�

當然，背后的原因不可能只是方便。在開曼群島注冊的公司最大的便利在于重組和沒有資本金限制，這都是虧損公司的特征。顯然，和記黃埔和長江實業(yè)不在此列。

李貝貝也指出，這一重組議案還有一個亮點在換股比率，明顯是有利于長江實業(yè)股東及李嘉誠家族的。

公告中指出，每一股和記黃埔只能換0.684股新公司股權，而長江實業(yè)可實現(xiàn)與新公司股權1對1折換。也就是說，和記黃埔的股東將比長江實業(yè)股東少得到31%的新公司股權。

公平地說，這與過去幾個月和記黃埔股價表現(xiàn)不佳有關。和記黃埔持有赫斯基能源的股權，因油價下挫而受到拖累。對于和記黃埔的股東來說，現(xiàn)在賣出絕對是壞的時機、不劃算的價格。而且，和記黃埔股東的“虧本買賣”在以資產(chǎn)估值的資產(chǎn)置換方案中是可以避免的。

根據(jù)提出的協(xié)議，在即將成立的兩家新公司中，李嘉誠家族將分別直接持有30.2%的股份。同時，李嘉誠將擔任兩家公司的主席，其長子李澤鉅將擔任兩家公司的副主席。

那么，對于李嘉誠家族來說，重組議案如果順利實施，李嘉誠家族將以和記黃埔的間接控股權得到地產(chǎn)和非地產(chǎn)公司至少30%的股權。

內(nèi)地市場關鍵

隨著李嘉誠商業(yè)帝國世紀重組接近尾聲，重組過后將要在香港上市的長地實業(yè)未來如何布局，成為業(yè)內(nèi)關注的話題。

在專業(yè)人士看來，開發(fā)內(nèi)地市場成為主要目標。

盡管從資產(chǎn)規(guī)模與收入規(guī)模來看，長地的實力毋庸置疑，寶億萊軟裝配飾，但從收入來源看來，公司營業(yè)收入66%來自中國香港，僅有28%來自內(nèi)地。不過，在長地目前所擁有的1580萬平方米的土地儲備中，中國香港僅有80萬平方米，內(nèi)地則高達1450萬平方米。隨著內(nèi)地房地產(chǎn)市場逐步回暖，如何撬動內(nèi)地市場成為長地在上市后實現(xiàn)業(yè)績穩(wěn)定增長的關鍵。

不過，韓長吉指出，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)目前處在轉型發(fā)展期，行業(yè)發(fā)展成熟，內(nèi)地房地產(chǎn)市場競爭激烈，未來行業(yè)集中度還將進一步提升。