寶億萊李嘉誠(chéng)重整地產(chǎn)王國(guó) 歷時(shí)半年重組內(nèi)地市場(chǎng)

華人首富李嘉誠(chéng)在今年年初公布了長(zhǎng)和系資產(chǎn)整合方案,這為他完全退休鋪好了路。經(jīng)過這次整合,李嘉誠(chéng)的兩家旗艦公司長(zhǎng)江實(shí)業(yè)和和記黃埔掌管的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)將合并到新公司——長(zhǎng)江實(shí)業(yè)地產(chǎn),這意味著李嘉誠(chéng)自1958年起一手打造的房地產(chǎn)王國(guó)終于整體亮相。

備受矚目的李嘉誠(chéng)商業(yè)帝國(guó)世紀(jì)重組接近尾聲,繼此前由長(zhǎng)江實(shí)業(yè)與和記黃埔合并的長(zhǎng)和成功完成重組上市后,整合了原長(zhǎng)和系地產(chǎn)業(yè)務(wù)的長(zhǎng)江實(shí)業(yè)地產(chǎn)有限公司(下稱“長(zhǎng)地“)也將于今年6月3日在中國(guó)香港上市。

在業(yè)內(nèi)看來,這次重組上市再一次證明了李嘉誠(chéng)的“老謀深算”。資深房地產(chǎn)分析師李貝貝告訴記者,重組之后,即將成立的兩家新公司的“規(guī)�！憋@然會(huì)得到擴(kuò)大提升。“李嘉誠(chéng)對(duì)自己的商業(yè)企業(yè)進(jìn)行調(diào)整,是為了更好地適應(yīng)如今多變的房地產(chǎn)市場(chǎng)”。

中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長(zhǎng)吉在接受記者采訪時(shí)指出,長(zhǎng)和系整合上市具有行業(yè)代表性,預(yù)示未來由政策市向市場(chǎng)化轉(zhuǎn)變,隨著房企融資渠道打開,行業(yè)更加規(guī)范,金融屬性將得到進(jìn)一步發(fā)展。

“上市對(duì)于房企而言,可以搭建融資平臺(tái),拓展融資渠道,有利于提升品牌影響力,同時(shí)利于擴(kuò)充規(guī)模,加快行業(yè)布局,提高綜合競(jìng)爭(zhēng)力。”韓長(zhǎng)吉認(rèn)為。

與此同時(shí),根據(jù)長(zhǎng)地發(fā)布的一份投資者簡(jiǎn)報(bào),公司的物業(yè)估值高達(dá)4210億港元(約合3300億元人民幣),土地儲(chǔ)備為1580萬平方米(其中內(nèi)地1450萬平方米),擁有160萬平方米的收租投資物業(yè)以及3個(gè)REITs(房地產(chǎn)信托基金),豪華的牌面堪稱國(guó)內(nèi)地產(chǎn)界的新旗艦。

不過,盡管李嘉誠(chéng)的地產(chǎn)帝國(guó)在中國(guó)香港已經(jīng)建立強(qiáng)大優(yōu)勢(shì),但在內(nèi)地市場(chǎng),無論是長(zhǎng)江實(shí)業(yè)還是和記黃埔始終處于不溫不火的狀態(tài)。

那么,長(zhǎng)地的橫空出世能否為李嘉誠(chéng)在內(nèi)地的地產(chǎn)業(yè)務(wù)帶來轉(zhuǎn)機(jī)?

重組歷時(shí)半年

李嘉誠(chéng)商業(yè)帝國(guó)的重組從開始到接近尾聲,用了快半年的時(shí)間。

今年年初,李嘉誠(chéng)旗下的兩家公司長(zhǎng)江實(shí)業(yè)及和記黃埔就對(duì)外宣布合并,組成新公司長(zhǎng)和。兩家公司的地產(chǎn)業(yè)務(wù)歸入另一家新成立的公司長(zhǎng)地,將分管地產(chǎn)業(yè)務(wù)和分拆出來的基建、能源、零售等業(yè)務(wù),并分拆上市。李嘉誠(chéng)同時(shí)擔(dān)任長(zhǎng)和和長(zhǎng)地的主席。有關(guān)交易預(yù)計(jì)在今年上半年完成。

簡(jiǎn)而言之,這場(chǎng)交易就是把長(zhǎng)江實(shí)業(yè)資產(chǎn)(控股)及和記黃埔放到一起,然后再分成地產(chǎn)公司和非地產(chǎn)公司。

在長(zhǎng)江實(shí)業(yè)、和記黃埔重組落定后,李嘉誠(chéng)的地產(chǎn)旗艦長(zhǎng)地將以介紹形式在香港聯(lián)交所申請(qǐng)批準(zhǔn)股份上巿及買賣,預(yù)計(jì)在6月3日進(jìn)行交易。

資料顯示,在長(zhǎng)地高達(dá)4210億港元的物業(yè)組合中,用于銷售的發(fā)展物業(yè)為2307億港元,用于出租的投資物業(yè)為1233億港元,酒店及服務(wù)套房661億港元,三者占比分別約為55%、29%及16%。若按地區(qū)劃分,中國(guó)香港與內(nèi)地依然是長(zhǎng)地的主戰(zhàn)場(chǎng),占公司的物業(yè)組合估值近97%。

記者了解到,長(zhǎng)地的銷售物業(yè)主要分布在香港及內(nèi)地的21個(gè)城市。其中,長(zhǎng)地在香港的主力項(xiàng)目總計(jì)劃建筑面積約為481.6萬平方英尺(折合約44.7萬平方米),估值為873億港元;在內(nèi)地的布局則以一二線城市為主,建筑面積合計(jì)1970萬平方米,主要分布在成都、重慶、廣州、東莞以及大連,估值約1314億港元。除了銷售型物業(yè),與內(nèi)地開發(fā)商相比,長(zhǎng)地?fù)碛辛钊肆w慕的持有型物業(yè)用于獲取租金收入。

投資簡(jiǎn)報(bào)還顯示,長(zhǎng)地?fù)碛械耐顿Y物業(yè)總估值高達(dá)1233.31億港元,總建筑面積150萬平方米,主要包括寫字樓、零售、工業(yè)物業(yè)及停車位,以估值金額計(jì)算,96%的投資物業(yè)位于香港。此外,長(zhǎng)地在香港擁有14家酒店,在內(nèi)地?fù)碛?家酒店,酒店客房數(shù)目超1.46萬間。

據(jù)了解,得益于香港資本市場(chǎng)對(duì)REITs的開放,長(zhǎng)地還是匯賢產(chǎn)業(yè)信托、置富產(chǎn)業(yè)信托以及泓富產(chǎn)業(yè)信托的籌辦人,在這三家REITs應(yīng)占的權(quán)益為131億港元。

緣何如此布局

在業(yè)內(nèi)看來,幾家公司的整合上市不免讓人感到有些突然。官方理由是消除長(zhǎng)江實(shí)業(yè)持有的和黃股份控股公司的23%折價(jià)。

但這個(gè)理由太顯而易見了,也有很多途徑可以解決。例如,和記黃埔有限公司可將地產(chǎn)業(yè)務(wù)置換為長(zhǎng)江實(shí)業(yè)的非地產(chǎn)業(yè)務(wù),之后則是長(zhǎng)江實(shí)業(yè)及股東對(duì)和記黃埔股權(quán)的再分配。

這一資產(chǎn)置換方案明顯要簡(jiǎn)單得多,只需兩家公司的少數(shù)股東同意即可。而目前李嘉誠(chéng)提出的重組議案,則涉及剝離上市公司資產(chǎn)成立新公司,不僅需要股東同意,還需要法院批準(zhǔn)。

那么,李嘉誠(chéng)緣何這么麻煩地舍近求遠(yuǎn)?

業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)認(rèn)為,資產(chǎn)置換的方案無法實(shí)現(xiàn)將李嘉誠(chéng)帝國(guó)的注冊(cè)地轉(zhuǎn)移出中國(guó)香港、從而獲得“外國(guó)公司”這一額外保護(hù)的目的。

而在過去兩年里,李嘉誠(chéng)一直在出售中國(guó)香港和內(nèi)地的資產(chǎn),同時(shí)也在海外購入了公用事業(yè)企業(yè)和能源企業(yè)等藍(lán)籌公司——主要集中在英國(guó)、歐洲和澳大利亞

與此同時(shí),在提出的重組議案中,李嘉誠(chéng)地產(chǎn)和非地產(chǎn)公司都將注冊(cè)在開曼群島。李嘉誠(chéng)對(duì)此回應(yīng)說,“人們有自由待在自己喜歡的地方。實(shí)際上,我的很多公司仍然注冊(cè)在香港且在此上市。過去10年,超過70%的新上市公司都注冊(cè)在開曼群島。這不是有沒有信心的問題,只是方便而已�！�

當(dāng)然,背后的原因不可能只是方便。在開曼群島注冊(cè)的公司最大的便利在于重組和沒有資本金限制,這都是虧損公司的特征。顯然,和記黃埔和長(zhǎng)江實(shí)業(yè)不在此列。

李貝貝也指出,這一重組議案還有一個(gè)亮點(diǎn)在換股比率,明顯是有利于長(zhǎng)江實(shí)業(yè)股東及李嘉誠(chéng)家族的。

公告中指出,每一股和記黃埔只能換0.684股新公司股權(quán),而長(zhǎng)江實(shí)業(yè)可實(shí)現(xiàn)與新公司股權(quán)1對(duì)1折換。也就是說,和記黃埔的股東將比長(zhǎng)江實(shí)業(yè)股東少得到31%的新公司股權(quán)。

公平地說,這與過去幾個(gè)月和記黃埔股價(jià)表現(xiàn)不佳有關(guān)。和記黃埔持有赫斯基能源的股權(quán),因油價(jià)下挫而受到拖累。對(duì)于和記黃埔的股東來說,現(xiàn)在賣出絕對(duì)是壞的時(shí)機(jī)、不劃算的價(jià)格。而且,和記黃埔股東的“虧本買賣”在以資產(chǎn)估值的資產(chǎn)置換方案中是可以避免的。

根據(jù)提出的協(xié)議,在即將成立的兩家新公司中,李嘉誠(chéng)家族將分別直接持有30.2%的股份。同時(shí),李嘉誠(chéng)將擔(dān)任兩家公司的主席,其長(zhǎng)子李澤鉅將擔(dān)任兩家公司的副主席。

那么,對(duì)于李嘉誠(chéng)家族來說,重組議案如果順利實(shí)施,李嘉誠(chéng)家族將以和記黃埔的間接控股權(quán)得到地產(chǎn)和非地產(chǎn)公司至少30%的股權(quán)。

內(nèi)地市場(chǎng)關(guān)鍵

隨著李嘉誠(chéng)商業(yè)帝國(guó)世紀(jì)重組接近尾聲,重組過后將要在香港上市的長(zhǎng)地實(shí)業(yè)未來如何布局,成為業(yè)內(nèi)關(guān)注的話題。

在專業(yè)人士看來,開發(fā)內(nèi)地市場(chǎng)成為主要目標(biāo)。

盡管從資產(chǎn)規(guī)模與收入規(guī)模來看,長(zhǎng)地的實(shí)力毋庸置疑,但從收入來源看來,公司營(yíng)業(yè)收入66%來自中國(guó)香港,僅有28%來自內(nèi)地。不過,在長(zhǎng)地目前所擁有的1580萬平方米的土地儲(chǔ)備中,中國(guó)香港僅有80萬平方米,內(nèi)地則高達(dá)1450萬平方米。隨著內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步回暖,如何撬動(dòng)內(nèi)地市場(chǎng)成為長(zhǎng)地在上市后實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)穩(wěn)定增長(zhǎng)的關(guān)鍵。

不過,韓長(zhǎng)吉指出,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)目前處在轉(zhuǎn)型發(fā)展期,行業(yè)發(fā)展成熟,內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈,未來行業(yè)集中度還將進(jìn)一步提升。