寶億萊軟裝蘇鑫：房地產(chǎn)進(jìn)入到了馬拉松時(shí)代

2015年10月20日，第十一屆中國地產(chǎn)金融年會(huì)在北京舉辦。會(huì)議由金色峰會(huì)和藍(lán)色峰會(huì)組成，包括嘉賓演講和對(duì)話論壇兩種形式。中國地產(chǎn)金融年會(huì)以規(guī)模盛大、嘉賓高端、媒體聚光度高、影響力廣泛著稱于業(yè)內(nèi)。年會(huì)創(chuàng)辦于2005年，歷時(shí)十屆，已經(jīng)成為中國房地產(chǎn)首席專業(yè)峰會(huì)。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)任志強(qiáng)，住建部政策研究中心主任秦虹，全國政協(xié)、政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會(huì)委員，中國財(cái)政學(xué)會(huì)顧問賈康等嘉賓發(fā)表了演講。

本屆年會(huì)上，蘇鑫在題為“地產(chǎn)基金存活下來靠什么？創(chuàng)新！”的演講中，生動(dòng)地把地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前的狀態(tài)比作馬拉松時(shí)代。他提出，以前這個(gè)行業(yè)是一個(gè)短跑時(shí)代，高利潤(rùn)、高周轉(zhuǎn)、高杠桿�，F(xiàn)在不同了，可能不光地產(chǎn)基金，房地產(chǎn)公司、我們每個(gè)人、每個(gè)企業(yè)可能都需要調(diào)整。而這里邊會(huì)有很多機(jī)會(huì)，把握機(jī)會(huì)只可能靠創(chuàng)新。他認(rèn)為，首先存量要有金融的創(chuàng)新，第二是產(chǎn)品的創(chuàng)新，第三個(gè)是內(nèi)容創(chuàng)新。

以下為演講實(shí)錄：

前面介紹我聽著還挺高興，后面這個(gè)題目說地產(chǎn)基金還能不能存活下來，實(shí)際上把“能不能”給去掉了。我沒有大會(huì)這么悲觀，我的題目還做了一個(gè)調(diào)整，名字叫“馬拉松時(shí)代的地產(chǎn)基金”。在定義之前我換了一個(gè)詞，說明我們現(xiàn)在地產(chǎn)的市場(chǎng)跟以前不一樣，有什么不一樣呢？現(xiàn)在大家都在跑馬拉松，地產(chǎn)圈的人不跑馬拉松你就不時(shí)尚，什么原因？為了健康。

這個(gè)行業(yè)為什么我們也叫進(jìn)入了馬拉松時(shí)代呢？以前我們這個(gè)行業(yè)是一個(gè)短跑時(shí)代，“三高”，高利潤(rùn)、高周轉(zhuǎn)、高杠桿。而現(xiàn)在這“三高”因?yàn)楹竺孢@兩高，高周轉(zhuǎn)不存在了，高杠桿大家不敢用了，高利潤(rùn)也不存在了，而且不是以前的調(diào)控，中間還會(huì)起來。這次來看，至少高利潤(rùn)這種可能性是不可能了。以前我們練就的這些技能，腿部力量，因?yàn)槲覀円獏⒓拥谋荣惒灰粯恿�，要馬拉松了，這個(gè)時(shí)候可能不光地產(chǎn)基金，房地產(chǎn)公司、我們每個(gè)人、每個(gè)企業(yè)可能都需要調(diào)整。這里邊有沒有機(jī)會(huì)？會(huì)有很多很多機(jī)會(huì)。但是我想還是講我們熟悉的機(jī)會(huì)。

三年前同樣跟秦虹主任做了一個(gè)報(bào)告，講中國房地產(chǎn)進(jìn)入了存量時(shí)代。現(xiàn)在看，有更多開發(fā)商、投資者進(jìn)入到存量時(shí)代，而且實(shí)實(shí)在在已經(jīng)在做城市更新的事情了。這個(gè)機(jī)會(huì)就是城市更新。我們看到上海在年初的時(shí)候搞了一個(gè)城市更新的管理辦法細(xì)則發(fā)布，法規(guī)已經(jīng)出來了，深圳有一個(gè)城市更新局，專門這樣一個(gè)局，獨(dú)立于房地產(chǎn)局，來支持業(yè)務(wù)發(fā)展。北京京津冀一體化，北京的城市發(fā)展在核心區(qū)肯定是存量，只不過我們政策晚一些。一線城市的趨勢(shì)非常明顯。再過兩年，可能1.5線城市，核心區(qū)也沒有太多的土地供應(yīng)，開家居生活館，我們的機(jī)會(huì)當(dāng)然是城市更新。

城市更新的商業(yè)邏輯是什么？動(dòng)力容易理解，核心區(qū)沒有土地了，地方政府要稅收，從哪里來？就要從城市更新里來。如果城市面貌改善了，樓的外立面改善了，租金可能提升了，進(jìn)來的公司交的稅就高，這是地方政府的動(dòng)力。而商業(yè)的邏輯到底是什么？我們回想一下，十年前我們吃什么樣的飯店，現(xiàn)在有多么豐富，以前沒有電商，現(xiàn)在我們?cè)趺慈ベ徫�。其�?shí)人會(huì)隨著時(shí)代的變化，我們的需求會(huì)發(fā)生很大變化，而我們的樓宇都是五十年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間，需求變了，內(nèi)容變了，你的結(jié)構(gòu)自然就會(huì)發(fā)生變化。其實(shí)城市更新的本質(zhì)是需求推動(dòng)的。

這么大的一個(gè)機(jī)會(huì)，我們?cè)趺醋�？文豪給我講這個(gè)題目里邊還用了一個(gè)詞就是“創(chuàng)新”，只能靠創(chuàng)新。首先存量要有金融的創(chuàng)新，這個(gè)核心就是把商業(yè)地產(chǎn)有租約、有現(xiàn)房，你有現(xiàn)金流，怎么能夠通過金融的手段把它證券化，并且跟互聯(lián)網(wǎng)金融進(jìn)行更好的結(jié)合。

第二是產(chǎn)品的創(chuàng)新。我重點(diǎn)講一個(gè)案例。這個(gè)案例可能大家聽起來會(huì)很小，很多開發(fā)商做得比這個(gè)高大上，但是對(duì)我們基金一個(gè)小的機(jī)構(gòu)來說，對(duì)公司的企業(yè)文化的形成，形成一種創(chuàng)新的氛圍，其實(shí)是幫助非常大的�，F(xiàn)在有各種各樣的辦公創(chuàng)新，最活躍的就是毛大慶優(yōu)客工場(chǎng)、潘總的3Q，都是美國的wework的模式，都是為了小型公司、初創(chuàng)公司，給他們提供集中辦公的服務(wù)。我們傳統(tǒng)的寫字樓會(huì)不會(huì)也隨著時(shí)代的發(fā)展也會(huì)發(fā)生變化呢？而這個(gè)變化應(yīng)該用什么產(chǎn)品來對(duì)接？我們通過一年的努力，提出了一個(gè)理念，Hi Work，互聯(lián)網(wǎng)+寫字樓。這個(gè)項(xiàng)目在北京的東南三環(huán)的位置，是非常傳統(tǒng)的寫字樓，傳統(tǒng)的城市改造，把外立面、大堂改一下就可以了。但是我們這次做了一些調(diào)整，我們想作為寫字樓的租戶，他最核心的需求到底是什么，肯定我希望少交租金，但跟我們的資產(chǎn)管理人是矛盾的，有沒有解決辦法。第二，希望商業(yè)機(jī)會(huì)更多。第三，有沒有一種氛圍讓企業(yè)創(chuàng)新，因?yàn)楝F(xiàn)在所有行業(yè)都面臨著轉(zhuǎn)型、創(chuàng)新。這三個(gè)是辦公企業(yè)、租戶來說最大的痛點(diǎn)，我們有沒有好的方法，怎么能夠讓它的租金減少。我肯定也不愿意降租金，有沒有好的方法呢？好的方法就是從互聯(lián)網(wǎng)里邊找到分享。

因?yàn)榇罅康膶懽謽�，�?shí)際上很多租戶是只有300平米、500平米以下的，但是他們都有會(huì)議室，有20人的，有50人的，寶億萊軟裝配飾，一周能用多長(zhǎng)時(shí)間呢？很少。那么我能不能不要會(huì)議室了，我們給他提供一個(gè)空間，這樣我們算了一下，如果300平米他就可以省下15%的面積。他還有什么需求呢？?jī)?chǔ)存的需求，可能公司有五年、十年了，有大量的文件需要儲(chǔ)存，我們跟一些鄰里倉合作，寶億萊家居飾品軟裝生活館，可以放到下面去，又可以省下5%的空間。通過這種共享的方式，其實(shí)是把租戶支付的租金降低了。這種會(huì)議室跟傳統(tǒng)的會(huì)議室不一樣，有咖啡提供，在空間里還可以看到花園，正好是在樓的屋頂，有一個(gè)大平臺(tái)。

怎么能讓它有更多的生意機(jī)會(huì)呢？生意機(jī)會(huì)就是更多的互動(dòng)，更多的商務(wù)交流，我們小區(qū)都有業(yè)主委員會(huì)、都有物業(yè)公司搞各種各樣的活動(dòng)進(jìn)行交互，那么辦公樓呢？我們隔壁的公司我們都不認(rèn)識(shí)，難道我們跟他們沒有生意機(jī)會(huì)嗎？其實(shí)也需要。如果有一個(gè)空間讓他們可以非常方便的作為租戶、作為用戶，他們可以在里面進(jìn)行方便的交流，組織一些活動(dòng)，是不是更好呢？所以我們?cè)谖蓓斪铐攲佑?米挑空的空間，有400多平米，就做成了北京最高的一個(gè)圖書館。書是很好的交互媒介，也有咖啡廳，我們定期組織一些活動(dòng)可以進(jìn)行交互。但是還不夠，因?yàn)橐粋�(gè)樓里的租戶畢竟量太少了，我們能不能把更多的商務(wù)機(jī)會(huì)拉進(jìn)來，這里邊就需要一些媒體的力量。我跟長(zhǎng)盛有一個(gè)合作，我們做了一個(gè)八仙桌，更多商務(wù)人群自然就會(huì)聚過來。我是下面的租戶，就可以來聽，跟他產(chǎn)生一些互動(dòng)。