廣東樓市報告：銷售暢旺開發(fā)低迷市

南方日報訊 （記者/牛思遠）日前，廣東省房地產(chǎn)協(xié)會發(fā)布了《2015年前三季度廣東房地產(chǎn)市場分析報告》。報告顯示，前三季度我省商品房市場持續(xù)回暖，銷量屢創(chuàng)歷史同期新高；受改善型住房需求持續(xù)釋放影響，銷售均價有所上漲。其中，珠三角地區(qū)商品房銷售面積同比增速持續(xù)領(lǐng)先其他地區(qū)，所占市場份額接近75%，地區(qū)分化明顯。

《報告》分析，受益于銷售回籠資金加快，企業(yè)到位資金同比增速較上半年明顯提高，資金結(jié)構(gòu)整體穩(wěn)健。房地產(chǎn)投資、商品房新開工面積等同比增速穩(wěn)中趨降，土地市場持續(xù)低迷，企業(yè)對后市預期仍顯謹慎。省房協(xié)認為，預計第四季度乃至更長一段時間，房地產(chǎn)市場的政策環(huán)境極有可能進一步放寬，全年商品房銷售量將創(chuàng)歷史新高。

廣東樓市銷售持續(xù)回暖

后市仍需加快消化庫存

《報告》顯示，今年前三季度廣東商品房市場持續(xù)回暖，銷量屢創(chuàng)歷史同期新高，市場呈現(xiàn)量增價漲的運行態(tài)勢。

1-9月，全省商品房銷售面積和銷售金額分別為7817.94萬平方米和7654.83億元，同比分別大幅增長31.9%和39.6%。與近年相比，今年第一季度商品房銷售面積僅低于2013年同期水平，開家居生活館，為歷史次高；第二、第三季度則分別創(chuàng)下同期最高水平；前三季度銷售面積在創(chuàng)下同期歷史新高的同時，已接近2012年全年水平，超過了2011年及之前年份的全年銷售面積。

從月度情況看，廣東商品房銷售量的同比增速總體上逐月提高，雖然1-9月銷售面積和銷售金額同比增速較1-8月雙雙回落1.5個百分點，但仍處于高速增長區(qū)間。且自今年5月以來，廣東商品房銷售面積均在1000萬平方米左右，呈現(xiàn)穩(wěn)定增長態(tài)勢，反映出今年來銷售市場運行較為穩(wěn)健。

按用途分，1-9月商品住宅銷售面積7090.78萬平方米，同比增長36.2%；占商品房總銷售面積的90.7%，是帶動商品房銷售市場高速增長的核心動力，也反映出國家和地方關(guān)于穩(wěn)定住房消費的政策措施成效明顯。

從商品住宅價格看，1-9月全省銷售均價9470元/平方米，同比增長10.4%。從走勢看，去年均價總體呈現(xiàn)小幅下調(diào)走勢，全年同比基本持平；隨著住房政策的不斷寬松有利，尤其是改善型住房消費的持續(xù)釋放，今年均價逐漸回升，上半年同比上漲9.2%；進入下半年，漲幅總體趨于平穩(wěn)，同比漲幅維持在10%左右。

從全省商品房供求關(guān)系看，1-9月廣東商品房、商品住宅批準預售面積5272.16萬和4502.36萬平方米，同比分別下降9.4%和10.4%，降幅比上半年有所擴大。前三季度批準預售面積降幅擴大，主要與市場供求關(guān)系寬松有關(guān)。

數(shù)據(jù)顯示，截至9月期末，廣東商品房、商品住宅待售面積5849.79萬、3699.41萬平方米，雖然比6月末分別減少90.8萬和141.95萬平方米，但仍比2014年期末分別增加381.80萬、153.59萬平方米。庫存的持續(xù)增加，寶億萊家居飾品軟裝生活館，意味著企業(yè)的銷售壓力仍然較大，短期內(nèi)仍需以消化庫存為主要目標。

珠三角商品房銷售面積增速領(lǐng)跑

廣州銷售面積第一深圳漲價最猛

整體來看，廣東各地區(qū)商品房銷售面積的增長勢頭均呈高位盤整態(tài)勢，1-9月珠三角和東西兩翼的增速均較1-8月有所回落；粵北山區(qū)增速仍呈加速上行，但加速度趨于平緩。比較而言，地區(qū)間的市場分化較為明顯，珠三角地區(qū)作為國家三大經(jīng)濟圈之一，市場容量和市場活力均明顯在其他地區(qū)之上，短期內(nèi)仍是促進和帶動商品房市場發(fā)展的核心地區(qū)。

1-9月，珠三角商品房銷售面積5828.30萬平方米，同比增長35.7%，增速高于全省增速4.2個百分點，持續(xù)領(lǐng)跑各地區(qū)；占全省總銷售面積的74.6%，所占比重同比提高2.1個百分點。

東西兩翼和粵北山區(qū)商品房銷售面積分別為331.50萬、581.55萬和1076.59萬平方米，同比分別增長24.4%、21.4 %和21.3%，分別比全省低11.3個、14.3個以及14.4個百分點；占全省比重分別為4.2%、7.4%和13.8%，同比分別下降0.3個、0.6個和1.2個百分點。

從城市看，廣州的商品房銷售面積穩(wěn)居全省第一，佛山和惠州受益于廣深兩個中心城市的輻射，銷量分列第二、第三，珠三角其余城市穩(wěn)居全省前十；東翼的汕頭、汕尾、潮州、揭陽4市的銷售面積均不足200萬平方米；西翼3個城市較為均衡，銷售面積均在200萬平方米左右；粵北山區(qū)的清遠、韶關(guān)、梅州銷量超過了200萬平方米，其他城市銷量在200萬平方米以內(nèi)，其中清遠以376.33萬平方米的銷量排在全省第7位。

從同比增速看，全省21個地級市的商品房銷售面積均有不同幅度增長。其中，汕尾、深圳、東莞、江門增速超過50%；中山、湛江、佛山、梅州、清遠、惠州增速超過30%；汕頭、肇慶增速超過20%；其他城市均在20%以下。

對比上半年，1-9月有16座城市銷售增幅繼續(xù)擴大。其中，湛江、惠州增長幅度超過20個百分點；清遠、汕頭、江門、茂名、中山增幅超過10個百分點；陽江、深圳、云浮、肇慶、揭陽、珠海、河源增幅超過5個百分點；韶關(guān)、廣州在5個百分點以下。

房價方面，從今年1-9月各城市住宅銷售均價看，作為深莞惠、廣佛肇和珠中江3個經(jīng)濟圈的核心城市，深圳、廣州及珠海超過全省平均水平，其他18個城市在全省均價之下。均價同比上漲的有11個城市，其中深圳、珠海、潮州及揭陽4市的同比增幅在10%以上，韶關(guān)等7市的漲幅在0.2%-5.9%之間；肇慶等10市同比下降1.6%-7.1%之間。

其中，深圳因其城市活力高而土地資源少等因素，住宅均價達33641元/平方米，同比大幅增長43.5%，均價及漲幅均為全省最高；而東莞和惠州兩市均價分別為9443元/平方米和5993元/平方米，相對深圳的價格優(yōu)勢明顯，承接了深圳部分外溢購房需求。

廣佛肇3個城市的供求關(guān)系總體均較寬松，均價同比分別下降1.8%、5.8%和1.6%。珠海均價為13093元/平方米，同比上漲13.4%，均價和漲幅分列全省第三位和第二位；中山、江門均價分別為5709元/平方米和5800元/平方米，同比分別下降2.8%和上漲0.7%。

【行業(yè)】

廣東房企銷售回籠加快

行業(yè)資金結(jié)構(gòu)持續(xù)改善

《報告》顯示，1-9月，廣東房地產(chǎn)企業(yè)到位資金9921.59 億元，同比增長21.4%，同比增速比上半年提高8.7個百分點。其中，國內(nèi)貸款2069.93 億元，占到位資金的20.9%；利用外資17.62億元，占0.2%；自籌資金2819.94 億元，占28.4%；其他資金來源5014.09 億元，占50.5%。

對比上半年，前三季度自籌資金占比下降0.9個百分點，以銷售回籠為主的其他資金占比提高2.6個百分點，資金結(jié)構(gòu)進一步改善；對比歷年同期，今年前三季度資金結(jié)構(gòu)處在較為穩(wěn)健的水平。

從來自金融機構(gòu)的資金情況看，隨著政策環(huán)境的持續(xù)改善及商業(yè)銀行對個人住房貸款支持力度的加大，住房市場需求持續(xù)釋放，個人按揭貸款增幅逐月擴大，1-9月合計1548.01億元，同比大幅增長44.1%，說明企業(yè)的銷售回籠資金較為順暢。