瘋漲后開始下跌，深圳樓市也撐不住了？

還記得上半年深圳樓市“日光”、“瘋狂找房”的報(bào)道嗎？是的，寶億萊軟裝設(shè)計(jì)，幾年內(nèi)估計(jì)再也不會(huì)看到了。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道消息，深圳樓市在經(jīng)歷了三季度的高位盤整后，終于撐不住了。

去年12月份統(tǒng)計(jì)局70個(gè)大中城市，深圳房?jī)r(jià)“一枝獨(dú)秀”成為唯一上漲城市。到今年5月、6月、7月等多個(gè)月份深圳房?jī)r(jià)領(lǐng)漲全國(guó)。深圳樓市成了這一輪房?jī)r(jià)逆襲的風(fēng)向標(biāo)。

然而，在7、8、9三個(gè)月時(shí)間里，深圳樓市的成交一直在下滑。進(jìn)入9、10月，價(jià)格開始松動(dòng)。新房市場(chǎng)出現(xiàn)開發(fā)商降價(jià)促銷，二手房市場(chǎng)則主動(dòng)下調(diào)報(bào)價(jià)。

據(jù)深圳規(guī)土委數(shù)據(jù)，9月全市新建住宅成交均價(jià)達(dá)36191元/平方米，環(huán)比僅微漲0.1%；鏈家數(shù)據(jù)顯示，9月二手住宅均價(jià)為37633元/平方米，環(huán)比下降1.6%。深圳中原的抽樣結(jié)果顯示，坂田、南山、龍華、蛇口等上半年瘋漲的區(qū)域房?jī)r(jià)已出現(xiàn)下跌。

中原統(tǒng)計(jì)顯示，深圳新房市場(chǎng)成交價(jià)格已經(jīng)連續(xù)三周走低，開家居飾品店，最近一周新房成交均價(jià)近3.15萬/平方米，較上周下降了6.4%。二手房也已降溫。從10月至今的二手成交情況來看，縮量較為顯著，10月初至今二手成交周均僅1432套，較黃金周之前大幅滑落；二手住宅成交均價(jià)為3.7萬元/平方米，環(huán)比下降約15%。不過，此成交價(jià)格受到了成交結(jié)構(gòu)的影響，周數(shù)據(jù)的價(jià)格波動(dòng)較大，寶億萊軟裝設(shè)計(jì)，參考價(jià)值有限。中原預(yù)計(jì)，第四季度深圳房?jī)r(jià)的走勢(shì)將面臨較大壓力。

有媒體分析，股市財(cái)富效應(yīng)導(dǎo)致城市短期購(gòu)買力于迅速提升，這是深圳此輪房?jī)r(jià)暴漲的主要原因，類似于2007年那一波行情中深圳房?jī)r(jià)領(lǐng)漲全國(guó)，只不過這一輪股市的財(cái)富效應(yīng)更顯著。就近期股市表現(xiàn)不佳的情況來看，深圳房?jī)r(jià)回落確實(shí)處于情理之中。

供應(yīng)放大后的壓力

影響房?jī)r(jià)的最大因素是供應(yīng)，深圳亦不例外。

從9月開始，深圳市加大了住宅供應(yīng)。據(jù)美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心統(tǒng)計(jì)，9月入市的項(xiàng)目為17個(gè)，約53.6萬平方米住宅推出市場(chǎng)，較8月大幅上升41.5%。預(yù)計(jì)10月份全市將有25個(gè)左右的項(xiàng)目開盤或加推，相當(dāng)于每周都有6個(gè)。

深圳中原指出，推售的上升也充分驗(yàn)證了，在失色的金九銀十后半段，開發(fā)商將逐漸接受市場(chǎng)熱度下降的事實(shí)，而增加推售。有些開發(fā)商還使用了金融工具來減少客戶的首付壓力，增大購(gòu)房杠桿。在推售上行和市場(chǎng)熱度減退的雙向反饋下，四季度的價(jià)格也會(huì)承壓。

深圳房地產(chǎn)銷售額2015年以來的反彈趨勢(shì)已明顯走平。前9個(gè)月，商品房銷售面積較前8個(gè)月僅微幅增長(zhǎng)，寶億萊軟裝配飾，而銷售額增長(zhǎng)停滯。算來單價(jià)已下跌。

深圳業(yè)內(nèi)人士包括部分開發(fā)商和中介人士、投資客均判斷，年底前深圳房?jī)r(jià)將有5%-15%的下跌。

深圳是否可作為中國(guó)樓市的風(fēng)向標(biāo)？縱觀中國(guó)樓市最近三次調(diào)整，分別是2008年初-2009年上半年，持續(xù)約一年半，全國(guó)總成交下降約兩成；2011年下半年-2013年初，持續(xù)約一年半；2014年初-2014年9月30日持續(xù)大半年，家居飾品加盟，后報(bào)復(fù)性反彈。而目前深圳樓市的表現(xiàn)，就像它此前的上漲領(lǐng)先于北京上海一樣，下跌也率先出現(xiàn)了。

值得注意的是，深圳中原認(rèn)為，從銷售數(shù)據(jù)的表現(xiàn)、以及固定資產(chǎn)投資加速下滑的情況可以推導(dǎo)出，地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)淡并不是深圳特有的現(xiàn)象，而是全國(guó)性的。

房地產(chǎn)業(yè)面臨的壓力在逐漸加重，隨著債市泡沫的進(jìn)行，目前大型房企融資得到了一定改善，但沒有發(fā)債資質(zhì)的中小開發(fā)商仍然需要依賴民間借貸和私募資金，相對(duì)更加難以得到的銀行貸款(廉價(jià)資金)限制了地產(chǎn)業(yè)整體融資成本下降。再加上人民幣貶值也導(dǎo)致外債成本增高，今后兩年房企的融資壓力很大。