綠地和阿里合作的“地產(chǎn)寶”是什么樣子的？

經(jīng)濟觀察報 記者 謝敏敏 觸網(wǎng)房企實在太多，這一次是綠地。

嫁接了互聯(lián)網(wǎng)金融和房地產(chǎn)三大要素的“地產(chǎn)寶”平臺，首單計劃募資2億美元。

按照張玉良的設想，地產(chǎn)寶是持有型地產(chǎn)的金融化，“做中國房地產(chǎn)中小企業(yè)經(jīng)營性資產(chǎn)的金融化，通過互聯(lián)網(wǎng)、金融化，把他們的資產(chǎn)變成社會資本，包裝成金融產(chǎn)品，讓中小投資者能夠投資到這些項目中去，寶億萊家居飾品，這樣給中小企業(yè)解決資金壓力，投資者也能從中獲取收益。”

張玉良將該平臺交由綠地香港全權運營。

綠地香港董事會主席兼行政總裁陳軍認為，地產(chǎn)寶聚焦于不動產(chǎn)物業(yè)的證券化，這區(qū)別于市面上的P2P平臺。

綠地香港投資發(fā)展部總經(jīng)理黃一峰透露，地產(chǎn)寶將主要針對中小型房企。目前地產(chǎn)寶計劃給投資者的回報率大概是6%-8%，而綠地香港則向融資方收取約0.5%-2%的管理費用。

地產(chǎn)寶到底會帶來多大的顛覆，還要打個大問號。對于投資者來說，8%以下的回報率并不算可觀。此外，互聯(lián)網(wǎng)金融市場的政策和法律監(jiān)管帶來了不確定的風險，而綠地的資產(chǎn)運營能力同樣要受到嚴格的考驗。

經(jīng)濟觀察報記者采訪了黃一峰，聽他描述地產(chǎn)寶到底準備怎么做。

經(jīng)濟觀察報：為什么想到要做地產(chǎn)寶？

黃一峰：中小開發(fā)商融資很困難，很多都是依靠信托公司，成本很高，另外一方面可以看到很多市民投資渠道少。中小金融機構平常也不會借錢給開發(fā)商的，一是判斷能力沒那么強，二是害怕風險。我們就想做這樣的平臺，綠地是世界500強的企業(yè)，能把大家都集合到這個平臺。然后會結合新的渠道，比如互聯(lián)網(wǎng)。

經(jīng)濟觀察報：針對什么類型的產(chǎn)品？首單什么時候推出？

黃一峰：持有型項目。我們將主要針對中小型房企。預計6月底前推出，首單還在過會，預計募集2億美元，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，期限是一年加一年。

經(jīng)濟觀察波：更傾向哪些區(qū)域的項目？

黃一峰：目前在和我們談的都是一二線城市的房企，因為第一步肯定是要找最安全的項目，是不希望發(fā)生違約的。

經(jīng)濟觀察報：給到融資方的利率是多少？

黃一峰：給到融資方的比銀行利率要高，寶億萊家居飾品，但肯定比信托低，給到投資者的大概是6%到8%。

經(jīng)濟觀察報：和市面上的其他產(chǎn)品相比，這個投資回報看起來并不高。

黃一峰：這個要看投資者端是多少，還要看融資端是多少，也要看不同的房地產(chǎn)公司，利率也會不同。投資端利率高，融資端肯定也高的。普通的P2P平臺雖然給到10的回報率，但是沒擔保，我是拿了地產(chǎn)項目股權做抵押。我們也會歡迎金融機構來投資，有了我們這個平臺，他們會更愿意來，相當于綠地的征信，而且也知道如果違約了，我們會做好再還錢。

經(jīng)濟觀察報：綠地的盈利空間在哪里？

黃一峰：收取管理費，主要面向融資方，收取大概0.5%到2%。

經(jīng)濟觀察報：怎么做好風險控制？

黃一峰：這個資產(chǎn)我覺得是100塊，然后我會幫它撮合40塊或50塊的借債，它會把它股權押在我這里，如果它違約了，我等于四五折買了它。正因為只是借百分之四五十，從某種意義上來說是保證了投資者的本金的。所以這個產(chǎn)品是有時間限制的，一般是一年，一旦違約，要等我們自己把這個資產(chǎn)盤活再賣出去，屆時投資者仍然可以收到約定好的投資回報率。當然我們也在和四大資管公司談合作，他們也可以一起參與這樣的活動。

另外，我們正在計劃設置一個特殊機會投資基金，它的作用很大一部分是為地產(chǎn)寶保駕護航的，如果有違約事件，我們更想用基金去把資產(chǎn)買回來，然后在基金里面我們又可以收管理費和額外的分成。

經(jīng)濟觀察報：你們覺得這個市場有多大？在綠地內部，房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融會發(fā)展到多大的份額？

黃一峰：目前純粹的房地產(chǎn)信托就有1.3萬億的市場，還不包括現(xiàn)在有很多保險公司做資管計劃，這部分也是上萬億的，所以你可以看到市場對這類的需求有多旺盛，這個市場是可以很大很大。

至于內部，我們肯定希望未來有一部分利潤能在這里實現(xiàn)。按照張（玉良）總對我們的要求，綠地香港2018年達到500億規(guī)模，這塊有10%的話也有50億的量了。

經(jīng)濟觀察報：在這個產(chǎn)品上，綠地的優(yōu)勢是什么？

黃一峰：品牌定價和風險識別能力。我們有綠地集團的品牌背書，能讓價格更便宜，第二是我在全國的80個城市都有布點，整體軟裝寶億萊家居飾品，更有房地產(chǎn)操盤經(jīng)驗，那我能看得懂這些項目，定價會更準，這個資產(chǎn)我覺得是100塊，不會說他是120、130塊。

另外，通過互聯(lián)網(wǎng)成本低了很多，比如你獲取客戶的成本。另外互聯(lián)網(wǎng)把這個東西碎片化，所以投資起點很低，以往可能需要100萬才能投，現(xiàn)在1萬塊就可以。

經(jīng)濟觀察報：阿里巴巴和平安充當什么樣的角色呢？

黃一峰：分銷渠道。和阿里巴巴的合作已經(jīng)確定了，后續(xù)平安的陸金所應該也會加入進來。他們只是提供平臺，沒有任何風險，大概會收千分之一的費用。

經(jīng)濟觀察報：線上線下會如何運作？

黃一峰：線下有點像宜信，有自己的銷售團隊，去找人。我們綠地還有個2000多人的自營銷售團隊，遍布80多個城市。而且我們全國的業(yè)主首先是個很大的客源。

線上一開始會利用陸金所或者是阿里的分銷渠道，說不定也會找微信的分銷渠道合作，還有未來也會做這樣的網(wǎng)上平臺，如APP、網(wǎng)站等。線上部分希望年底前能做完。

經(jīng)濟觀察報：會受到政策上的監(jiān)管嗎？

黃一峰：這個是不受監(jiān)管的，就算要監(jiān)管我們肯定能拿到牌照。

經(jīng)濟觀察報：地產(chǎn)寶有專門的團隊來操盤嗎？

黃一峰：1月份成立了上海綠地金融服務公司，由綠地香港全資控股，以后產(chǎn)生的利潤也會在這個公司里體現(xiàn)。目前大概有10個人在主要推進這個事情，都是一些在互聯(lián)網(wǎng)金融領域有豐富經(jīng)驗的人，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，比如陸金所的人。

經(jīng)濟觀察報：綠地集團會提供什么樣的支持？

黃一峰：首先它的品牌已經(jīng)是個很大的支持。另外，如果真的有違約案例，違約的項目是屬于集團公司旗下區(qū)域的，那么那個區(qū)域應該就會接著操盤，來把它運營好。