中海地產(chǎn)：2014年“買地王”

　　房企業(yè)績(jī)密集公布的節(jié)點(diǎn)，標(biāo)桿房企中海地產(chǎn)的“成績(jī)單”也如期而至。2014年中海集團(tuán)旗下中海地產(chǎn)及中海宏洋共取得銷售金額1408 .09億港元，相應(yīng)的累計(jì)樓面面積約為939 .76萬(wàn)平方米。

　　值得關(guān)注的是，中海在淡季頻頻出手購(gòu)地，成為標(biāo)桿房企中購(gòu)地最多的大型房企，堪稱名副其實(shí)的“買地王”。據(jù)中海披露的購(gòu)地情況看，2014年全年，中海地產(chǎn)共收購(gòu)新地塊17宗，土地面積273 .92萬(wàn)平方米，土地出讓金達(dá)人民幣382 .77億元。

　　對(duì)于土地市場(chǎng)，中海地產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人向南都記者介紹稱，看好穩(wěn)定的剛性需求，優(yōu)選熟悉成熟的市場(chǎng)。

　　華南片區(qū)為主力

　　從中海地產(chǎn)的業(yè)績(jī)表現(xiàn)看，大本營(yíng)華南市場(chǎng)做出了不少貢獻(xiàn)。這也印證了中海對(duì)自身的分析，“不熟不做”。

　　業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，2014年全年，2014年中海系地產(chǎn)業(yè)務(wù)共取得銷售金額1408.09億港元，相應(yīng)的累計(jì)樓面面積約為939.76萬(wàn)平方米(含中海宏洋2014年累計(jì)合約銷售的180.6億港元及合約銷售面積184.98萬(wàn)平方米)。中海也順利完成了1400億港元的銷售目標(biāo)。

　　從區(qū)域布局上看，中海地產(chǎn)沒(méi)有跟隨前幾年房企“全國(guó)大鋪設(shè)”的節(jié)奏，而是淡定地繼續(xù)深耕已然了熟于胸的華南等主流區(qū)域中心城市。

　　報(bào)告顯示，無(wú)論從銷售貢獻(xiàn)力度還是均價(jià)來(lái)看，華南區(qū)域表現(xiàn)都更勝一籌。2014年華南地區(qū)合約物業(yè)銷售為329 .61億港元，已售樓面面積為157.01萬(wàn)平方米，整體軟裝寶億萊家居飾品，均價(jià)為2萬(wàn)港元左右。而北方地區(qū)的銷售均價(jià)僅為1萬(wàn)港元左右。

　　這意味著在發(fā)家地華南，中海輕車熟路，在低成本原則下建筑類型偏向精品型及高端住宅。而在北方，中海目前暫時(shí)以二線城市為主。

　　除了表現(xiàn)突出的華南區(qū)域外，中海其他區(qū)域的貢獻(xiàn)依次為：華東215 .57億港元、114.55萬(wàn)平方米;北方203.76億港元、202.48萬(wàn)平方米;華北177.33億港元、105.17萬(wàn)平方米;西部119.84億港元、78.21萬(wàn)平方米;香港及澳門地區(qū)50.63億港元、2.27萬(wàn)平方米。

　　值得注意的是，去年幾乎每月銷售額都達(dá)到百億級(jí)水平的中海地產(chǎn)，在12月悄然放慢了腳步，僅僅收貨67.74億港元。對(duì)此，接近中海的有關(guān)業(yè)內(nèi)人士分析，不排除其按照往年的慣例，在完成任務(wù)后放慢節(jié)奏，留部分存貨至開(kāi)年的一季度，以支撐來(lái)年業(yè)績(jī)。

　　拿地：全年忙不停

　　中海地產(chǎn)去年的拿地節(jié)奏屬于“全年忙不�！�，這與萬(wàn)科、保利、恒大等偏于保守的作風(fēng)已大相徑庭。

　　2014年全年，中海地產(chǎn)共收購(gòu)新地塊17宗，土地面積273.92萬(wàn)平方米，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，總建筑面積903.96萬(wàn)平方米，其中集團(tuán)應(yīng)占建筑面積約860 .06萬(wàn)平方米，土地出讓金達(dá)人民幣382.77億元。

　　加上中海宏洋2014年所收購(gòu)新地塊之后，中海系去年共收購(gòu)?fù)恋?44 .26萬(wàn)平方米，對(duì)應(yīng)的總建筑面積約1174.26萬(wàn)平方米，寶億萊家居飾品，其中集團(tuán)應(yīng)占建筑面積約1130 .36萬(wàn)平方米，土地出讓金達(dá)人民幣424.38億元。

　　早在去年初房企紛紛在土地市場(chǎng)作壁上觀之時(shí)，寶億萊家居飾品，中海地產(chǎn)就曾36天內(nèi)斥資151億元“圈地”，并將土地儲(chǔ)備規(guī)模趕超了萬(wàn)科。

　　值得注意的是，與其他房企傾向合作拿地不同，中海所獲13幅招拍掛地塊均屬獨(dú)自拿地，權(quán)益100%的地塊占比達(dá)到81%，其中，不乏交易額數(shù)十億元的高總價(jià)地塊，這也是由其著力一二線城市的特點(diǎn)所決定的。

　　蘭德咨詢總裁宋延慶向南都記者表示，中海地產(chǎn)有著業(yè)內(nèi)公認(rèn)的成本管控能力，加上去化節(jié)奏迅速，繼續(xù)補(bǔ)倉(cāng)是不吝惜地價(jià)大舉出手的原因。

　　事實(shí)上，中海加快拿地也源于自身在幾大重要區(qū)域的儲(chǔ)備不斷消化，亟待補(bǔ)充。目前，中海華南區(qū)域中，廣州、佛山、深圳等地是重要布局。而中海目前在深圳僅有兩個(gè)在售項(xiàng)目，分別是中海九號(hào)公館和中海錦城，中海九號(hào)公館更是中海重金打造的豪宅項(xiàng)目，有賴于深圳豪宅市場(chǎng)今年見(jiàn)穩(wěn)，去化相對(duì)穩(wěn)定。2014年全年該項(xiàng)目銷售金額將近人民幣60億元，為深圳今年單盤銷售金額總量最高。

　　“中海在2014年的買地收縮上沒(méi)有像萬(wàn)科那么劇烈，我們認(rèn)為這些資源為公司2015年及以后的銷售和業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)打下基礎(chǔ)，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，尤其是考慮到2015年的房?jī)r(jià)壓力可能較去年有所減緩。”申銀萬(wàn)國(guó)最新研究報(bào)告對(duì)中海如是評(píng)論。

　　蘭德咨詢機(jī)構(gòu)總裁宋延慶就分析認(rèn)為，從中海系的土儲(chǔ)、業(yè)務(wù)情況可以看出，其后續(xù)仍有不小的增長(zhǎng)潛力，而后千億時(shí)代，對(duì)房企的衡量標(biāo)準(zhǔn)肯定將從單純的銷售金額考核擴(kuò)展到多角度，包括利潤(rùn)水平、盈利能力等。