地產(chǎn)老兵獨白：鄭州認房又認貸 我反而不再焦慮

鄭州，一座曾經(jīng)領(lǐng)漲全國房價的二線城市，國慶期間先后推出限購與限貸政策。兩個月后，12月23日，鄭州房地產(chǎn)市場限貸調(diào)控政策再次升級。

12月23日，河南省市場利率定價自律機制秘書處發(fā)布了《關(guān)于進一步做好鄭州市限購區(qū)域個人住房貸款業(yè)務(wù)有關(guān)事項的通知》（下稱“《通知》”）。據(jù)《通知》顯示，在限購區(qū)域內(nèi)，居民的首次購房貸款比例仍為30%保持不變，居民家庭有購房貸款記錄、但申請貸款購房時實際沒有住房，或者已擁有1套住房、無論有無購房貸款記錄，再次購買普通住房，均按照60%的首付比例執(zhí)行，其中，房屋的套數(shù)以鄭州市房管部門出具的相關(guān)材料為依據(jù)。

在國慶期間的調(diào)控政策出臺之前，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，當?shù)亻_發(fā)商大多在此前三個月內(nèi)完成甚至超出了全年的銷售目標。

隨著調(diào)控政策出臺，鄭州樓市迅速冷卻，購房者觀望情緒濃重。

國慶后，騰訊財經(jīng)《棱鏡》親赴鄭州，一位有著十年從業(yè)經(jīng)驗的地產(chǎn)老兵談起了調(diào)控后他對自己的未來的思考。

（本文采寫于國慶調(diào)控政策出臺后）

王鑫操盤的項目曾經(jīng)是鄭州的地王，如今也是主城區(qū)內(nèi)的一個高端樓盤。這位有著十年從業(yè)經(jīng)驗的地產(chǎn)老兵，在這輪樓市狂飆中錄得不菲業(yè)績，但他異常焦慮。在10月初的那輪調(diào)控政策出臺后，他告訴騰訊財經(jīng)《棱鏡》，心緒終于能坦然起來。兩個月過后，鄭州再次出臺了號稱史上最嚴的調(diào)控政策出臺，不知王鑫是否可以依然坦然。

一

調(diào)控政策出臺之前，我操盤的項目每個月的銷售額在一億元左右，兌換成套數(shù)的話，大概是20多套。10月初鄭州的調(diào)控政策出臺，此后十天內(nèi)，我們只賣出兩套房子。這意味著，我們在10月份很難完成一億元的銷售額。

我們的團隊專門調(diào)研了整個鄭州樓市的數(shù)據(jù)，同業(yè)開發(fā)商的來訪量和銷售額都急劇下降。所有人都在消化和理解政策政策意圖，因此整個市場也叫“速凍期”——快速地冷卻。

也許，這就是調(diào)控政策的意圖所在，它把大批的投機客戶擋在市場之外，又讓投資客戶和剛需客戶變得審慎起來。

現(xiàn)在回想起來，這波行情來得太猛了，很多樓盤的瘋漲已經(jīng)超出了我的認知，我一個做了十年房地產(chǎn)的人，突然間看不懂這個市場了。然而，每個人都很焦慮，都有不安全感。不管是做實業(yè)的人，投資客還是打算在這個城市立足的年輕人，在看待房價時，理性層面上又多了很多的感性。

比如說，投資客的涌入大面積侵占著年輕人的立足空間，年輕人變得絕望起來，他們又在咒罵著投資客和我們開發(fā)商，整個社會除了賺快錢的欲望，就是階層對立的戾氣。

我一個地產(chǎn)從業(yè)者同樣焦慮，一方面是房價上漲帶來的賬面收益，一方面我又希望整個地產(chǎn)行業(yè)是健康的、良性的發(fā)展。

畢竟，我們在樓盤的定位、設(shè)計、施工等等方面，都付出了巨大的精力。我們當然不希望房子賣出去之后，很多年都沒空置在那里。畢竟房子的第一屬性是給人住的。

在一個良性的市場競爭中，我們的產(chǎn)品更好，我們的成本控制更合理，我們整體輸出的形象和氣質(zhì)更讓市場接受和喜愛，這才能體現(xiàn)一個地產(chǎn)從業(yè)者的價值。

在這波行情中，所有人都搶紅了眼，哪里有房子就去哪里買，產(chǎn)品價值在價格層面很難得到體現(xiàn)。一個本來打算賣兩年的樓盤，三個月就賣完了，而且價格比之前的定價高出一大截。試問，在這樣的市場當中，誰還愿意平心靜氣地造好房子呢？

我個人認為，這一輪調(diào)控來得正是時候。它讓購房者和開發(fā)商都重新思考自己的未來。

二

你問我“速凍期”將持續(xù)多久，我說不上來�？赡苓�需要關(guān)注兩個指標。第一個就是下一輪土地的拍賣結(jié)果，第二個就是客戶消化調(diào)控政策需要的時限。

從現(xiàn)階段來看，大多數(shù)鄭州的開發(fā)商都在三個月內(nèi)，基本完成甚至超出了全年的銷售目標，短期內(nèi)資金壓力不大。當今年第四季度接近尾聲，開發(fā)商開始制定2017年的開盤計劃和銷售任務(wù)時，他們才會思考未來樓盤的定價問題。

不過，當潮水退去，誰穿著底褲誰沒穿底褲，將一目了然。

那些積聚著區(qū)域優(yōu)勢、教育資源和產(chǎn)品質(zhì)量等高質(zhì)量樓盤，本身就具備抗跌領(lǐng)漲的能力，未來在市場上將繼續(xù)受到歡迎。而在市場趨于理性的之后，之前跟著雞犬升天的樓盤必然面臨價格調(diào)整。

行業(yè)的洗牌在所難免。

第一是購房者的洗牌。過去的購房者在市場隨便出手，很少考究產(chǎn)品的好壞。隨著市場冷卻，購房者變得理性，以及新媒體等渠道的發(fā)展，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，知識的到達率提高很多，購房者變得越發(fā)有經(jīng)驗，他們將會用知識和經(jīng)驗對房地產(chǎn)產(chǎn)品的優(yōu)劣進行投票。

第二是地產(chǎn)商的洗牌。隨著萬科、恒大等一線開發(fā)商進駐鄭州，它們對產(chǎn)品的設(shè)計、規(guī)劃、成本控制以及融資能力，寶億萊家居飾品，都體現(xiàn)出更高水準。本地中小型開發(fā)商跟他們之間，免不了有一場正面對決，或者我們平心靜氣作出好產(chǎn)品，或者大家采取項目合作的方式，或者就是我們被一線開發(fā)商收購。

第三是政策能力的洗牌。之前一些政府該作為的事情不作為，大家并不在意。隨著房價高漲，政府被推向風口浪尖，他們不管是在調(diào)控政策、土地政策等方面，都開始更加關(guān)注自己的作為，而不是只出政策而不深入考慮政策預期效果。

三

面對調(diào)控，以及未來的行業(yè)洗牌，我們反倒是坦然很多，這讓我們有機會遇到一個良性的房地產(chǎn)市場。

一個良性的市場該是什么樣呢？

在我看來，購房者的收入可以跑贏房價的漲幅，讓他們可以安心地在這個城市工作，別整天被房價搞得心緒不寧。

隨著土地供應(yīng)量的加大，開發(fā)商也不再面臨過大的拿地壓力，大家潛下心來做產(chǎn)品。只要產(chǎn)品做得好，市場自然會兌現(xiàn)出一個合理的價格。

良性的房地產(chǎn)市場，對這座城市來說也是好事。

我們都知道，鄭東新區(qū)出讓五塊地王，即可與今年上半年180億元的國民生產(chǎn)總值持平。過高的地價和房價，或者說房地產(chǎn)行業(yè)在鄭州經(jīng)濟結(jié)構(gòu)中占比過高的話，寶億萊家居飾品，很容易讓人忽略鄭州實體經(jīng)濟的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

首先，鄭州作為規(guī)劃中的米字形高鐵的中心，陸路物流業(yè)應(yīng)該得到能有效的快速的發(fā)展。比如說很多的企業(yè)，像阿里巴巴、京東，紛紛在鄭州建物流倉庫，輻射中部地區(qū)很多城市。

第二，鄭州作為國家級航空港經(jīng)濟綜合實驗區(qū)，又是中部重要的客運與物流樞紐。目前，鄭州開通到其他地方的航班越來越多，這使得山西晉城、山東菏澤等外省人都要到鄭州乘坐飛機，這肯定會促進鄭州航空運輸業(yè)和航空物流業(yè)的發(fā)展。