跨過“千億”門檻 關(guān)于華潤(rùn)置地投資者仍有疑問

母公司華潤(rùn)集團(tuán)因“萬寶”之爭(zhēng)出鏡率倍增，子公司華潤(rùn)置地則被外界忽略已久。根據(jù)最新的銷售數(shù)據(jù)顯示，2016年，華潤(rùn)置地將穩(wěn)入“千億俱樂部”。

11月，華潤(rùn)置地實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約81.2億元，合同銷售建筑面積約60.16萬平方米。

2016年前11月，華潤(rùn)置地累計(jì)合同銷售金額約990億元，按年增長(zhǎng)27%，累計(jì)合同銷售建筑面積約715.57萬平方米，按年增長(zhǎng)17%。

在吳向東時(shí)期，華潤(rùn)置地就提出過千億目標(biāo)。時(shí)隔兩年，在唐勇的帶領(lǐng)下，華潤(rùn)置地的千億目標(biāo)終于即將實(shí)現(xiàn)。不過，對(duì)于這樣的銷售業(yè)績(jī)，資本市場(chǎng)仍有一些疑問。

遲到的“千億”

“2016年華潤(rùn)置地按照公司計(jì)劃完成銷售目標(biāo)，”對(duì)于即將到來的千億銷售額，華潤(rùn)置地回復(fù)見地君時(shí)沒有多余言辭。

國(guó)泰君安分析師劉斐凡認(rèn)為，華潤(rùn)置地這些年發(fā)展得一直較為穩(wěn)定，但即便擁有母公司的頻繁注資，其增速并不快，目前990億的銷售額只能算是符合公司預(yù)期。

官網(wǎng)資料顯示，華潤(rùn)置地于1994年在北京成立，1996年在香港聯(lián)交所上市。2010年，香港恒生指數(shù)有限公司把華潤(rùn)置地納入恒生指數(shù)成份股，華潤(rùn)置地成為香港50家藍(lán)籌股之一。

相比同時(shí)期成立的恒大、碧桂園，華潤(rùn)置地這些年的銷售額增速并不快，千億規(guī)模來得有些遲緩。

數(shù)據(jù)顯示，今年前11月，恒大、碧桂園的銷售額分別為3488億元、2881億元。華潤(rùn)置地與它們差距如此之大，或與這些年的戰(zhàn)略調(diào)整及人事變動(dòng)有關(guān)。

自2010年開始，華潤(rùn)置地重點(diǎn)布局了常州、鹽城、惠州、威海、秦皇島、贛州、日照等三四線城市。

隨后的2011年至2013年，華潤(rùn)置地的毛利率持續(xù)下降。公開資料顯示，2011年華潤(rùn)置地的毛利率為39.5%，隨后的2012年底下降至36.9%，2013年中期則繼續(xù)下降到31.4%。

2013年，吳向東接替王印成為華潤(rùn)置地主席。為提升毛利率，吳向東開始調(diào)整戰(zhàn)略，重回一二線城市，同時(shí)透露了“華潤(rùn)置地也有千億目標(biāo)”。

2014年華潤(rùn)置地將年度業(yè)績(jī)目標(biāo)定為700億元。在人事動(dòng)蕩的這一年，華潤(rùn)置地700億元的銷售目標(biāo)完成得相當(dāng)艱難。甚至為了規(guī)模增長(zhǎng)，華潤(rùn)置地開啟了全國(guó)39城大規(guī)模促銷活動(dòng)，此活動(dòng)一度被認(rèn)為是放棄利潤(rùn)保規(guī)模。

即便如此，華潤(rùn)置地2014年的銷售額僅完成了692.1億元，同比僅增長(zhǎng)4.4%，全年綜合毛利潤(rùn)率為30.6%。

唐勇掌舵的2015年，華潤(rùn)置地依舊執(zhí)行向一二線及核心城市擴(kuò)張的策略，在北京、上海、武漢等多地拿下地王項(xiàng)目。截至2015年底，在華潤(rùn)置地約4126萬平方米的土地儲(chǔ)備中，85%位于一二線城市。華潤(rùn)置地基本完成了回歸一二線城市的計(jì)劃。毛利率也得到了提高，2015年全年綜合毛利潤(rùn)率為31.2%，同比小幅上升0.6%。

不過，或是考慮到2015年新增的項(xiàng)目溢價(jià)較高，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，會(huì)拉低整體毛利率，今年華潤(rùn)置地公開拿地金額同比有所減少，但面積增多了200萬平方米。換而言之，拿地均價(jià)降低了不少。

數(shù)據(jù)顯示，今年前11個(gè)月，華潤(rùn)置地在全國(guó)超20個(gè)城市拿了30宗地，拿地面積為818.4萬平方米，拿地支出為468.36億元。而去年全年，華潤(rùn)置地共耗資592億元在北京、上海、蘇州等城市拿下了18宗土地，計(jì)容建筑面積為510萬平方米，其中開發(fā)物業(yè)有480.7 萬平方米，投資物業(yè)有29.9 萬平方米。

“在復(fù)蘇初期拿地的益處立竿見影，去年大規(guī)模拿地，在今年看來都是賺的，”在國(guó)泰君安分析師劉斐凡看來，華潤(rùn)置地去年大規(guī)模拿地這步棋走得相當(dāng)正確。

中金公司在最新的研究報(bào)告中預(yù)計(jì)，重回一二線城市成功后，華潤(rùn)置地2016 年和2017 年核心凈利潤(rùn)將同比增長(zhǎng)20%和18%；同時(shí)，盈利能力不斷改善，預(yù)計(jì)毛利潤(rùn)率和核心凈利潤(rùn)率將分別維持在32%和14%的水平。對(duì)于市值比較大的房地產(chǎn)公司而言，已處于較高水平。

投資者的疑問

千億規(guī)模雖然遲到，終究還是要來了。不過，在華潤(rùn)置地各方面都向好發(fā)展的情況下，對(duì)于未來，部分投資者還是公開發(fā)表了自己的幾點(diǎn)疑慮。

“一直在考慮建倉(cāng)華潤(rùn)置地，但兩周來一直沒下手。華潤(rùn)置地的優(yōu)勢(shì)在于背靠巨型央企，資源充足，資金成本低，且項(xiàng)目配套有保障，地塊儲(chǔ)備大部分在一二線城市。問題在于城市化進(jìn)程的速度和持久性。行業(yè)分化時(shí)，華潤(rùn)這個(gè)不上不下的第十名是否有足夠規(guī)模和品牌競(jìng)爭(zhēng)力？”一位網(wǎng)名為”李祎晗Ryan”的投資者在股票論壇“雪球”上評(píng)論道。

相對(duì)于萬科、恒大、碧桂園，華潤(rùn)置地的優(yōu)勢(shì)一直是能通過較低的成本獲得較為優(yōu)質(zhì)的土地。比如華潤(rùn)置地從母公司手上獲得的深圳幾大項(xiàng)目華潤(rùn)城、華潤(rùn)銀湖藍(lán)山等，都有比較好的地段優(yōu)勢(shì)。

有分析預(yù)計(jì)，華潤(rùn)城、華潤(rùn)銀湖藍(lán)山、華潤(rùn)小徑灣等三個(gè)項(xiàng)目將為華潤(rùn)置地帶來1300億元的可銷售資源，寶億萊家居飾品，在2015-2016財(cái)年將貢獻(xiàn)合約銷售額130億-140億元；深圳華潤(rùn)城及華潤(rùn)濟(jì)南中央公園兩個(gè)項(xiàng)目的毛利率相對(duì)較高，可助集團(tuán)2015-2016財(cái)年的毛利率穩(wěn)定在29%-30%的水平。

對(duì)此，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，一位投資者提出疑慮：“萬科前11月銷售均價(jià)為1.3萬元／平方米，而華潤(rùn)置地前11月平均銷售單價(jià)為1.38萬元／平方米。另外，保利前11月銷售均價(jià)為1.32萬元／平方米，招商蛇口銷售均價(jià)為1.57萬元／平方米。從銷售單價(jià)來看，華潤(rùn)置地似乎沒有體現(xiàn)優(yōu)勢(shì)。”

另一位投資者也指出：“為什么定位高端的華潤(rùn)置地前11月銷售單價(jià)只有區(qū)區(qū)1.38萬元／平方米，這沒能體現(xiàn)華潤(rùn)置地'住宅＋商業(yè)'模式的優(yōu)勢(shì)。”

據(jù)了解，依靠投資性物業(yè)的品牌溢價(jià)，這些年華潤(rùn)置地住宅物業(yè)的定位一直是中高端。而在華潤(rùn)置地目前的投資性物業(yè)中，能為其提供租金收入的主要是萬象城、五彩城兩個(gè)系列的商業(yè)項(xiàng)目，項(xiàng)目位于深圳、杭州、成都、沈陽(yáng)等地。具體來看，這兩個(gè)系列分別承擔(dān)都市綜合體和區(qū)域商業(yè)中心的定位。 

官網(wǎng)資料顯示，截至2015年年底，華潤(rùn)置地在營(yíng)購(gòu)物中心22個(gè)，已進(jìn)入中國(guó)內(nèi)地17個(gè)城市，總在營(yíng)面積達(dá)491萬平方米，合作商家超1000個(gè)，合作品牌近2500個(gè)，會(huì)員人數(shù)116萬，包括酒店經(jīng)營(yíng)在內(nèi)的投資物業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額港幣 66.5 億元（約合人民幣59.5億元）。

事實(shí)上，商業(yè)物業(yè)對(duì)華潤(rùn)置地的發(fā)展有著舉足輕重的作用。CRIC研究中心指出，寶億萊家居飾品，根據(jù)持有投資性物業(yè)體量和開發(fā)物業(yè)銷售額的增速匡算，軟裝設(shè)計(jì)家居產(chǎn)業(yè)鏈，如果持有投資性物業(yè)的租金坪效不變，那么到2017年，華潤(rùn)持有投資性物業(yè)租金收入將占到總營(yíng)收的10%左右，毛利潤(rùn)將占總毛利潤(rùn)的20%左右。

不過，對(duì)于華潤(rùn)置地商業(yè)的發(fā)展，招銀國(guó)際分析師文干森表示，華潤(rùn)置地的租金收入主要是受惠于一線地區(qū)商鋪及優(yōu)質(zhì)管理的投資性物業(yè)。但受制于整體大的商業(yè)環(huán)境，旗下部分商業(yè)性項(xiàng)目租金收入增長(zhǎng)開始放緩。

“華潤(rùn)置地目前仍在靠深圳等幾個(gè)成熟的商業(yè)項(xiàng)目貢獻(xiàn)租金收入，而從全國(guó)來看，其他三四線城市的商業(yè)項(xiàng)目表現(xiàn)較為普通。”文干森補(bǔ)充道。