遠洋集團轉(zhuǎn)型是否值得期待？

　　文/新浪港股專欄作家 楊飯 微信公眾號（xlgg-sina）

　　遠洋地產(chǎn)在今年6月份更名為遠洋集團，更名的主要理由是公司開始朝向產(chǎn)業(yè)多元化轉(zhuǎn)型，而去掉地產(chǎn)名稱更能符合公司轉(zhuǎn)型的需要，計劃打照涵蓋地產(chǎn)、商業(yè)、服務、資本、營造的五大戰(zhàn)略。董事局主席李明公開表示，中國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)步入轉(zhuǎn)折期，從“黃金時代”進入“白銀時代”，各大房企都在尋求和啟動戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，通過差異化創(chuàng)新拓展新的利潤增長點。但實際上各大房企像遠洋邁開這么大步伐的甚為少見。

　　遠洋集團目前的股價約3.47元，市值僅有260億港元；估值約0.53倍市凈率。這個估值相較其優(yōu)良的土地儲備及所擁有的資產(chǎn)質(zhì)素是較為低估的，但資本市場為何給予如此低估，遠洋是否還值得期待，轉(zhuǎn)型是否能夠成功？是否還能給投資者帶來可觀回報？

　　帶著諸多的疑問，我們先來扒一扒公司的歷史及股權變動史后再分析。

　　說起遠洋集團（原名遠洋地產(chǎn)），家居行業(yè)升級轉(zhuǎn)型 ，那絕對的根正苗紅，出身名門，典型的大家閨秀。1993年，中遠房地產(chǎn)開發(fā)公司成立，管理中遠集團房地產(chǎn)企業(yè)投資開發(fā)項目，屬于最早的一批央企下屬的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，主要開發(fā)北京地區(qū)的房地產(chǎn)。

　　2001年12月，同樣是央企的中國中化集團入股，與中遠集團各占50%股權。此后公司地產(chǎn)業(yè)務的觸角開始伸出北京以外區(qū)域，先進入天津市場，繼而進入珠江三角洲及東北等區(qū)域。

　　2003年4月，公司引入新股東，改制成為中外合資企業(yè)。2006年11月，成功引進國際知名財務投資者次年即2007年9月，遠洋地產(chǎn)控股有限公司在香港聯(lián)合交易所主板成功上市。2008年3月公司即被納入香港恒生綜合指數(shù)及恒生香港中資企業(yè)指數(shù)成分股，是內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司十強之一．

　　保險大鱷中國人壽在2009年年末和2010年初通過認購新股和受讓原第二大股東中化集團所持股權，整體軟裝寶億萊家居飾品，成為遠洋地產(chǎn)的第一大股東，并于2013年11月認購遠洋地產(chǎn)為贖回永久可轉(zhuǎn)債所發(fā)行的部分新股，將其持股比例由25%進一步提高至29.3%。

　　這幾年異軍突起的安邦保險，更是借著原第二大股東南豐集團計劃退出遠洋的機會，在2015年12月，安邦保險收購南豐持有全部股權，入股遠洋地產(chǎn)。收購的代價為每股5.05港元的價格，共獲得南豐所持遠洋地產(chǎn)股份1，541，327，956股，約占遠洋地產(chǎn)已發(fā)行股本約20.5%。此后幾天，在2015年12月16日晚間，根據(jù)港交所披露易信息，安邦保險在12月9日又大舉增持遠洋地產(chǎn)6.51億股，占總股本的8.67%，共耗資32.56億港元。完成增持后，安邦合計持有遠洋地產(chǎn)29.98%的權益。上述兩次購入股份，意味著安邦保險在一周內(nèi)豪擲逾110億港元。目前（按2016年中期財報），公司的最新股權架構為中國人壽持股比例29.99%略微高于安邦保險持股29.98%，管理層持有約2%左右的少量股份，其余為公眾持股。

　　縱觀公司的股權變動過程，可以發(fā)現(xiàn)公司的股權變動是比較頻繁的，也是頻頻引入各路資本，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，有央企、外資、保險機構等，對于房地產(chǎn)開發(fā)這樣的資金密集型行業(yè)而言，遠洋是不缺資本的，不過公司起步雖早，發(fā)展卻甚為曲折，以營收計算，目前只能屈居國內(nèi)的二線地產(chǎn)商了。按截止2015年的完整財年的營收計算，寶億萊家居飾品，由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、中國房地產(chǎn)研究會、中國房地產(chǎn)測評中心聯(lián)合推出的《2015中國房地產(chǎn)上市公司測評研究報告》及“2015中國房地產(chǎn)上市公司100強排行榜，遠洋地產(chǎn)僅排第十。

　　其在2015財年實現(xiàn)營業(yè)額人民幣308億元，毛利人民幣63.5億元，凈利潤為人民幣23.8億元；對比排名第一名的萬科2015年營收1956億 同比增三成，實現(xiàn)歸屬于股東的凈利潤181.2億元。營收不到萬科的六分一，凈利潤更是僅有八分一略多。而截止目前的市值，遠洋僅有萬科的十分一（同樣都以港幣計算的總股本），差距不可謂不大！

　　出身央企，又有兩大保險巨頭的資金背書，遠洋地產(chǎn)的發(fā)展卻不盡如人意，發(fā)生了什么？主要還是跟公司未能跟的上房地產(chǎn)發(fā)展與調(diào)控的節(jié)湊相關，屢屢踏錯節(jié)拍。從2007年上市至今，遠洋在地產(chǎn)投資決策方面出招屢屢讓業(yè)內(nèi)人士看不懂，尤其喜歡在市場階段高位時拿地，策略激進。2007年11月，遠洋攜上市之勢，挺進通州。但幾個月后，地產(chǎn)調(diào)控大幕拉開，信貸、土地雙重閘門緊閉，令市場不斷下行。2009年12月，遠洋地產(chǎn)以48.3億元的價格拿下北京亦莊新城地王，折合樓面價18000元/平方米，而隨后國務院首提“遏制”房價過快上漲，國土部提高了土地出讓金的繳納門檻。2010年3月經(jīng)過多輪競拍，遠洋地產(chǎn)終于拿下望京1號地塊，成為望京地王，總價40.6億元，樓面價高達2.8萬每平米（而在望京1號地塊成交僅3天后，保利以不足1.8萬元/平方米的樓面地價拿下了大望京4、5號地。半年后，大望京3號地塊成交單價更是縮水至7695元/平方米。一年后，大望京2號地單價為7760元/平方米。）最長的一波調(diào)控又告開始……

　　通州、亦莊、望京三塊地王，隱然成為遠洋之痛�？梢赃@樣說基本都是在高位拿地，然后就迎來一輪調(diào)控，完全沒有踏對地產(chǎn)發(fā)展的節(jié)奏，公司積累了巨大的風險�！爸灰�遠洋開始拿地，我們就知道行情要變差，該謹慎投資了�！币晃槐本┓科蟾邔尤绱藨蜓浴�—這背后，隱含著業(yè)界對遠洋多年來連續(xù)投資失誤的評價。

　　遠洋的轉(zhuǎn)型從2014年開始，其逐步退出了三四線城市房地產(chǎn)開發(fā)，先后剝離了秦皇島的遠洋海世界、杭州遠洋大河宸章及上海遠洋香奈印象等多個毛利相對較低的項目，而逐步聚焦于一二線城市。2015年開始真正邁開了轉(zhuǎn)型的步伐，過去的一年，寶億萊家居飾品，遠洋的在資本及資產(chǎn)運作方面也是動作頻頻，各大產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型全力推進，15年底遠洋億家物業(yè)遞交新三板掛牌申請；健康醫(yī)療產(chǎn)業(yè)“海醫(yī)匯”首個醫(yī)療診所在京揭幕，16年3月與中國華融簽訂戰(zhàn)略合作框架協(xié)議并認購中國華融股份，涉資約53億港元成為中國華融在香港聯(lián)交所H股IPO的最大基石投資者；位于北京第三家養(yǎng)老公寓開業(yè) 推動養(yǎng)老項目迅速擴張；11月認購首創(chuàng)鉅大（1329.HK）定向增發(fā)股份，涉足國內(nèi)奧特萊斯產(chǎn)業(yè)。。。

　　雖然過去的幾年遠洋的業(yè)績比較一般，不過目前來看，最差的都已經(jīng)過去了，公司的轉(zhuǎn)型方向也基本確定，2016年業(yè)績相比15年將有較大提升，根據(jù)中金的報告，公司在三、四線城市的去庫存即將結(jié)束，預計2016全年銷售額將達500億元左右。由于主要項目位于一二線城市，預計毛利率將小幅提升，預期核心凈利潤在33.6億元左右，對應目前約7倍市盈率并預測17財年將進一步增長。目前的土地儲備也非常優(yōu)質(zhì)，根據(jù)最新披露的2016年中報土地儲備達到約 20，353，000平方米，其中約 99%位於一、二線城市。

　　土儲優(yōu)異，背靠兩大保險豪門，加之與華融的戰(zhàn)略合作關系，產(chǎn)業(yè)逐步轉(zhuǎn)型升級，相信相信遠洋未來將會持續(xù)發(fā)力！

　　但兩大主要的問題仍然不容忽視，首先處于轉(zhuǎn)型初期，資本開支較大而所投項目未能迅速在賬面上體現(xiàn)利潤，業(yè)績增長壓力明顯。