地產(chǎn)白銀時(shí)代 長(zhǎng)租公寓金融如何玩？

　　新一輪限購限貸背景下，不少投資機(jī)構(gòu)涌入長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，而長(zhǎng)租市場(chǎng)已經(jīng)呈現(xiàn)“紅海”拼殺現(xiàn)象。長(zhǎng)租公寓+金融又會(huì)擦出何種火花？

　　2016房地產(chǎn)經(jīng)歷從去庫存到差別化調(diào)控的歷程，在新的市場(chǎng)環(huán)境下，地產(chǎn)業(yè)如何調(diào)整思維，順應(yīng)市場(chǎng)需求和政策要求，向地產(chǎn)“深處”進(jìn)化升級(jí)，告別黃金時(shí)代演繹白銀時(shí)代的“地產(chǎn)新經(jīng)濟(jì)”。

　　11月10日，由第一財(cái)經(jīng)旗下成員機(jī)構(gòu)金磚傳媒、《中國房地產(chǎn)金融》主辦的2016金磚論壇中國房地產(chǎn)共享經(jīng)濟(jì)峰會(huì)在上海舉行，此次峰會(huì)在地產(chǎn)調(diào)控與“新經(jīng)濟(jì)”模式下，探討房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)、存量市場(chǎng)及房地產(chǎn)新經(jīng)濟(jì)模式。

　　中國房地產(chǎn)何時(shí)走出“困局”?

　　2016年房地產(chǎn)經(jīng)歷一線城市、二線城市急劇升溫、房?jī)r(jià)飛漲和快速增長(zhǎng)。至國慶前，70個(gè)大中城市新房?jī)r(jià)格最高上揚(yáng)47%，一二線供需失衡，需求異常強(qiáng)烈;而三四線城市去庫存壓力依舊。國土部相關(guān)分析人士稱前三季度，全國房地產(chǎn)用地市場(chǎng)分化明顯，去庫存與高價(jià)地并存，調(diào)控難度加大。

　　國慶后重啟的差別化地產(chǎn)調(diào)控，是一部分城市的調(diào)控，并不是之前的全國統(tǒng)一調(diào)整。“很明顯此輪房地產(chǎn)調(diào)控，中央和地方的角色，中央全方位部署，地方實(shí)施。”易居(中國)企業(yè)集團(tuán)首席執(zhí)行官丁祖昱稱，本次區(qū)別于上一輪，表現(xiàn)為“四限”——限購、限貸、限價(jià)、限錢。

圖：易居(中國)企業(yè)集團(tuán)首席執(zhí)行官丁祖昱。

　　對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控潛在的影響，丁祖昱認(rèn)為明年上半年要非常謹(jǐn)慎，資金會(huì)對(duì)整體市場(chǎng)造成比較大的影響。

　　“當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)增速下落到3%的時(shí)候，就是中國經(jīng)濟(jì)壓力非常大的時(shí)候，這個(gè)時(shí)候政策會(huì)發(fā)生一些改善。”丁祖昱稱，最近半年之內(nèi)政策是不會(huì)轉(zhuǎn)變的，所以中長(zhǎng)期還是看好中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，到明年上半年會(huì)出現(xiàn)定向的收緊的情形。

　　“房地產(chǎn)+”的“新玩法”

　　房地產(chǎn)從新房銷售時(shí)代過渡到存量房時(shí)代，衍生的產(chǎn)業(yè)新問題不是在于房子如何銷售，而是在于房子如何通過最優(yōu)的運(yùn)營(yíng)使其能夠更好的升值。

　　存量房時(shí)代的房屋運(yùn)營(yíng)，需要怎樣的金融手段，才能解決新的問題。魔方金服創(chuàng)始人兼CEO凌駿認(rèn)為，這一市場(chǎng)是一個(gè)重資本的行業(yè)，同時(shí)對(duì)運(yùn)營(yíng)非常講究，“服務(wù)好業(yè)主，還要服務(wù)好租客，還要跟一些監(jiān)管部門做溝通，因此這一行業(yè)也非常需要被服務(wù)。”

圖：魔方金服創(chuàng)始人兼CEO凌駿。

　　據(jù)其介紹，魔方金服推出了一款資產(chǎn)證券化的工具產(chǎn)品，很受機(jī)構(gòu)客戶喜歡。“我們關(guān)注資產(chǎn)證券化這個(gè)市場(chǎng)，看到整個(gè)長(zhǎng)租公寓的領(lǐng)域里面，有大量的需求所在。”因而面向公寓運(yùn)營(yíng)商、聯(lián)合辦公、社區(qū)商業(yè)和旅游地產(chǎn)，向他們提供比較低成本、高效的資金。

　　“我認(rèn)為互聯(lián)網(wǎng)+地產(chǎn)，或是房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)，這是比較狹隘的，房地產(chǎn)能加的東西很多，不局限于互聯(lián)網(wǎng)本身。”魔方生活服務(wù)集團(tuán)副總裁、地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)部總經(jīng)理陳馳表示，“房地產(chǎn)+”可以“+互聯(lián)網(wǎng)”也可以“+金融”，家居行業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型 ，他舉例稱，魔方與世茂地產(chǎn)旗下互聯(lián)網(wǎng)小貸合作，聯(lián)合推出針對(duì)業(yè)主的消費(fèi)金融服務(wù)。

圖：戴德梁行董事沈潔，同策咨詢董事長(zhǎng)孫益功，深圳尊豪網(wǎng)絡(luò)科技股份有限公司總裁李振合，世茂集團(tuán)創(chuàng)新金融部負(fù)責(zé)人沈峻毅，魔方生活服務(wù)集團(tuán)副總裁、地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)部總經(jīng)理陳馳，上海凱石建筑裝飾設(shè)計(jì)有限公司董事長(zhǎng)仲政。

　　“這幾年的發(fā)展太簡(jiǎn)單粗暴了。” 在同策咨詢董事長(zhǎng)孫益功看來，“在現(xiàn)在的市場(chǎng)環(huán)境下，不動(dòng)產(chǎn)真正和互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合很難，因?yàn)榛ヂ?lián)網(wǎng)這個(gè)東西和房子很難結(jié)合，但是互聯(lián)網(wǎng)需要這些內(nèi)容，內(nèi)容是用互聯(lián)網(wǎng)的方式解決。” 第二個(gè)需要解決的是數(shù)據(jù)，因?yàn)橹挥姓f數(shù)據(jù)能夠有效的使客戶與房子之間有效的匹配，能解決匹配的效果，從內(nèi)容、大數(shù)據(jù)和互聯(lián)網(wǎng)的角度去提升。

圖：愷信亞洲管理集團(tuán)執(zhí)行董事黎蕓樺。

　　愷信亞洲管理集團(tuán)執(zhí)行董事黎蕓樺從其服務(wù)角度來看，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，“房地產(chǎn)+”在于服務(wù)的品質(zhì)。“其實(shí)我們?cè)谧龅母�多的是管家，第二部分做�?jīng)理階層的公寓，第三是度假村概念的服務(wù)。”

　　“互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代到來以后，世界變成了平的，我們的辦公還是工業(yè)時(shí)代辦公的模式，這個(gè)其實(shí)我們發(fā)現(xiàn)這里面有很多的需求。”方糖小鎮(zhèn)聯(lián)合創(chuàng)始人孫林駿演講時(shí)表示，生產(chǎn)力的發(fā)展必然引發(fā)生產(chǎn)關(guān)系的變革，以社群為基礎(chǔ)的共享辦公會(huì)馬上迎來爆發(fā)期。

圖：萬峰谷聯(lián)系董事長(zhǎng)及品牌創(chuàng)始人梁上燕。

　　在文旅產(chǎn)業(yè)上，萬峰谷聯(lián)系董事長(zhǎng)及品牌創(chuàng)始人梁上燕認(rèn)為，當(dāng)前是百家爭(zhēng)鳴的時(shí)代，并要要敢于想象。“未來的旅游市場(chǎng)是30到50萬億元，一個(gè)國家的文化旅游在高速增長(zhǎng)的時(shí)候，很多新的業(yè)態(tài)也會(huì)產(chǎn)生。因此我認(rèn)為未來的文旅地產(chǎn)從過去的十年‘旅游+房地產(chǎn)’，將發(fā)展到‘旅游+目的地’。”

　　長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)觀

　　國務(wù)院日前發(fā)布《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》。意見提出,到2020年,基本形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營(yíng)服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場(chǎng)體系。

　　其中長(zhǎng)租公寓在新一輪限購限貸背景下，讓不少投資機(jī)構(gòu)涌入這一領(lǐng)域，相比地產(chǎn)其他領(lǐng)域，房屋租賃市場(chǎng)迎來了全新的發(fā)展方向，而長(zhǎng)租市場(chǎng)已經(jīng)呈現(xiàn)“紅海”拼殺現(xiàn)象。

圖：圓桌論壇討論環(huán)節(jié)，云寓CEO楊舒羿，未來域CEO王宇，寓見公寓CEO程遠(yuǎn)，浦贏投資CEO、優(yōu)住金服董事長(zhǎng)丁亞明，源淶國際CEO葉箐，一米好地創(chuàng)始人馮印陶，德晟資本REITs事業(yè)部總經(jīng)理車陽，盈家生活聯(lián)合創(chuàng)始人兼首席品牌官姜俊杰。

　　盈家生活聯(lián)合創(chuàng)始人兼首席品牌官姜俊杰表示，當(dāng)看到有十幾個(gè)公寓品牌悄悄出來，房屋出租空置率蠻高，很多抱開發(fā)商的大腿，自帶物業(yè)資源光環(huán)的競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)入這個(gè)行業(yè)，讓我們感覺到公寓行業(yè)的紅海出現(xiàn)端倪了。