房地產(chǎn)購租并舉時代將來臨

“未來5年—10年，我相信處于上升期中，規(guī)模最大且跟非常多的消費人群緊密相連的是房產(chǎn)租賃市場。”日前，鏈家研究院院長楊現(xiàn)領向《證券日報》記者及其它媒體表示，過去近20年，房產(chǎn)市場以開發(fā)為主，新房是主角，但如今市場已經(jīng)多元化，租購并舉時代將來臨，品牌公寓滲透率將快速提高，未來可能占據(jù)房產(chǎn)租賃市場一半以上的規(guī)模。

據(jù)鏈家研究院新近發(fā)布的《租賃崛起》報告測算，2016年中國房產(chǎn)租賃市場租金規(guī)模為1.1萬億元，寶億萊家居飾品，2020年大概是1.6萬億元，2025年將達到2.9萬億元，2030年預計會超過4萬億元。楊現(xiàn)領表示，這代表著未來5年—10年，房產(chǎn)租賃市場增速非�？�，租金將穩(wěn)定上升，品牌公寓運營商將借助規(guī)�；�侵占市場份額并實現(xiàn)盈利。

事實上，鏈家集團于今年5月份將自如品牌拆分為獨立子公司運營，旗下自如友家、自如整租、自如寓、自如驛幾大產(chǎn)品線，擁有30萬間房源，構(gòu)建了國內(nèi)目前規(guī)模第一的長租公寓品牌。

購租并舉時代將來臨

土地溢價率水漲船高之下，僅僅依靠傳統(tǒng)開發(fā)模式已不能保證一個企業(yè)未來的盈利空間持續(xù)提升，資產(chǎn)運營能力開始成為房企的“必修課”，借鑒美國及日本等大型房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務版圖來看，租賃和租賃資產(chǎn)管理所占業(yè)務比重均超過20%。反觀中國的房地產(chǎn)市場，目前大型開發(fā)商仍以開發(fā)銷售為主，有實力的資產(chǎn)運營能力的房企并不多。

不過，可以看到的是，臨界點已經(jīng)來臨。一方面是工業(yè)化主導產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展時代已經(jīng)結(jié)束，過去建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、制造業(yè)等行業(yè)是吸納流動人口的重要池子，這些人的住房問題是通過廠房、工礦來解決的，但第三產(chǎn)業(yè)快速壯大之后，大量服務人員、快遞等藍領服務業(yè)和白領階層成為吸納流動人口的新池子，這些人的住房問題則多是通過有品質(zhì)的租賃需求來解決;另一方面，傳統(tǒng)的開發(fā)模式已經(jīng)距離行業(yè)天花板越來越近，資產(chǎn)運營時代來臨是不可逆趨勢，北京土地市場開始出讓100%由開發(fā)商持有的住宅地塊，萬科、龍湖已經(jīng)開始布局長租公寓。

從房產(chǎn)租賃市場與中國房屋交易規(guī)模版圖對比來看，據(jù)鏈家研究院《租賃崛起》研究報告測算，目前中國房屋交易額大概為15萬億元，其中包括10萬億元新房和5萬億元二手房交易額，而租金規(guī)模大概在1.1萬億元，整個房屋交易額中租金收入占比在7%左右。對比美國，目前其房屋交易規(guī)模大約在1萬億美元，這其中90%為二手房，10%為新房，此外，租金規(guī)模為5000億美元，租金收入占整個房屋交易總額達到了50%。對比日本，日本因為其房屋交易市場是商品房與自建房并存，大概40%的比例為商品房開發(fā)，這部分交易額在4000億元人民幣左右，另一部分自建房的也在5000億元左右的規(guī)模，而租金規(guī)模達到8000億元。

而楊現(xiàn)領給出的另一組數(shù)據(jù)顯示，目前國內(nèi)一線城市品牌公寓滲透率約為5%，品牌公寓在全國租賃市場滲透率為2%。

從這兩組數(shù)據(jù)可以看出，美日兩國房價水平高的城市，租賃市場也發(fā)展充分，40%以上收入花在房租上，整體軟裝寶億萊家居飾品，規(guī)�；瘷C構(gòu)快速擴張，品牌房企租賃資產(chǎn)業(yè)務規(guī)模占比超過20%，而我國租賃市場發(fā)展尚有很大空間，實際上政府也正加快“購租并舉”政策的落地。

據(jù)楊現(xiàn)領提供給《證券日報》記者的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前北京120萬套的租賃住宅中，其中40%通過中介，另外40%通過二房東，另外10%則包括了鏈家自如這類的品牌公寓，軟裝設計家居產(chǎn)業(yè)鏈，最后10%則是C2C的市場。而據(jù)楊現(xiàn)領預計，未來5年—10年內(nèi)，租賃市場50%的規(guī)模將由品牌公寓機構(gòu)化運營管理。從目前國內(nèi)一線城市的市場格局來看，無論是整租式運營，還是分散式出租模式，現(xiàn)在已經(jīng)存在一些有品牌影響力的青年公寓，包括之前因小米投資而大熱的you+國際青年公寓、由毛大慶創(chuàng)辦的共享際、鏈家自如、魔方公寓等，而且這些企業(yè)已經(jīng)獲得投資者的青睞，多完成A輪，甚至B輪的融資。

如此看來，租賃市場儼然是一片藍海，但目前來看，大型房企仍在試水，寶億萊家居飾品，還未向這一片藍�！吧顫摗薄６�其背后，則是盈利模式待考。

盈利模式待市場解決

據(jù)楊現(xiàn)領透露，目前美國托管行業(yè)的規(guī)模達到了100億美元，而房屋滲透率也已占到22%，盈利則是通過傭金和后續(xù)的管理費實現(xiàn)。同樣在日本，80%的房子都通過托管的形式來實現(xiàn)，從最初的簽訂合同到篩選租戶、代收租金以及房屋維修，完整的托管業(yè)務鏈條是保證租賃市場成熟的關鍵。

更重要的是，以美國的租賃資產(chǎn)管理為例，整個模式核心就是REITs。據(jù)楊現(xiàn)領透露，公寓在美國REITs占10%，這個市場能夠受到關注，是因為能跑贏股市，其本身的回報率也能夠跑贏債市，促成行業(yè)效率的提升。

反觀我國市場，REITs的渠道還未全完暢通。不過，在楊現(xiàn)領看來，REITs的發(fā)展將進一步促進國內(nèi)加速機構(gòu)化持有、培育專業(yè)的投資管理團隊以及提供行業(yè)運營效率，但規(guī)�；�仍是租賃資產(chǎn)盈利的關鍵。

值得關注的是，對于手握持有性物業(yè)帶來的資金成本過重與租賃資產(chǎn)的租金回報率不匹配問題，楊現(xiàn)領認為，市場會解決這個難題。

楊現(xiàn)領進一步表示，長周期來看，寶億萊家居飾品，中國處在利率市場化的浪潮里，資金成本是下降的，運營物業(yè)的長期租賃回報率是穩(wěn)定上漲的。另外，轉(zhuǎn)售的回報率和長期持有回報率在靠近，大概有兩個點的價差，一個在上漲，一個在下降，當兩者交叉時，市場租金回報率會支撐正常的運營機構(gòu)所需要的回報率。

楊現(xiàn)領認為，未來，這些難題會被市場自發(fā)解決掉，而對于現(xiàn)在的開發(fā)商來說，怎樣做到成本控制和運營管理才是核心能力�！拔乙恢庇X得開發(fā)商會成為中國租賃市場非常重要的力量。他們有天然的優(yōu)勢，包括在資金端、裝修、建筑端都有很大的優(yōu)勢。租賃市場的良好發(fā)展會讓城市居住更美好，希望鏈家也在這個過程中發(fā)揮積極作用”。