萬(wàn)科高級(jí)副總裁譚華杰：轉(zhuǎn)型城市配套服務(wù)商

　　本報(bào)記者  張曉玲  王帆  深圳報(bào)道

　　2016年，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)了逾10萬(wàn)億的銷(xiāo)售額，但這短暫的繁榮無(wú)法掩蓋長(zhǎng)遠(yuǎn)的焦慮：傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)已經(jīng)見(jiàn)頂，轉(zhuǎn)型依然是每家開(kāi)發(fā)商繞不過(guò)去的議題。

　　作為行業(yè)標(biāo)桿，2011年以來(lái)，整體軟裝寶億萊家居飾品，萬(wàn)科明確提出要做“城市配套服務(wù)商”，創(chuàng)立事業(yè)合伙人制度，持續(xù)推動(dòng)基于創(chuàng)新業(yè)務(wù)和組織變革的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

　　近年來(lái)，除了相對(duì)成熟的物業(yè)管理、物流地產(chǎn)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)等業(yè)務(wù)，萬(wàn)科也開(kāi)始布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、戶(hù)外教育、家裝等新業(yè)務(wù)。

　　其中，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)被視為一片藍(lán)海。最近幾年，各大房企如保利地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、綠城等紛紛試水養(yǎng)老，一些保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)也投入到了這個(gè)大潮當(dāng)中。

　　萬(wàn)科早在2010年左右便開(kāi)始進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。目前，在萬(wàn)科內(nèi)部，像其他很多新業(yè)務(wù)一樣，養(yǎng)老業(yè)務(wù)的開(kāi)展也是類(lèi)似于“賽馬機(jī)制”的安排，在各個(gè)分公司自主進(jìn)行。

　　萬(wàn)科高級(jí)副總裁譚華杰接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道專(zhuān)訪時(shí)表示，房地產(chǎn)行業(yè)包括金融行業(yè)許多機(jī)構(gòu)都看到了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的前景，但截至目前還沒(méi)有成功的模式，萬(wàn)科在養(yǎng)老業(yè)務(wù)上已有很多實(shí)踐，但要真正成熟并且盈利，仍需時(shí)日。

　　萬(wàn)科的養(yǎng)老實(shí)踐

　　萬(wàn)科三季報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2016年9月底，公司在北京、上海、廣州、杭州、青島、成都等城市開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)了12個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目和42個(gè)日間照料中心。

　　據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，萬(wàn)科北京公司、上海公司、杭州公司以及總部的戰(zhàn)投團(tuán)隊(duì)等，都分別花了幾年的時(shí)間去研究和實(shí)踐養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。

　　養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是萬(wàn)科北京公司最為重視的新業(yè)務(wù)之一。萬(wàn)科北京區(qū)域本部首席執(zhí)行官劉肖介紹，2010年萬(wàn)科開(kāi)始做1.0版本的嘗試，尋找環(huán)境優(yōu)美的社區(qū)做適老項(xiàng)目；2012年至2014年的2.0版本中，萬(wàn)科在北京、青島、杭州、成都、三亞等多個(gè)地方以“重資產(chǎn)”的形式持有養(yǎng)老項(xiàng)目，并尋求和周邊機(jī)構(gòu)聯(lián)合。

　　今年8月30日，北京萬(wàn)科宣布與北控集團(tuán)合作，共同運(yùn)營(yíng)旗下的“光熙老年公寓”項(xiàng)目。項(xiàng)目共有兩棟樓，一棟是120張床位的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，另一棟是120張床位的二級(jí)康復(fù)醫(yī)院，屬于醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的養(yǎng)老類(lèi)型。

　　劉肖表示，希望這一項(xiàng)目能開(kāi)拓萬(wàn)科養(yǎng)老3.0時(shí)代，通過(guò)整合保險(xiǎn)公司、醫(yī)院等資源，力求在養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合等方面有所突破。

　　與此前相比，這種模式已經(jīng)帶有“輕資產(chǎn)”性質(zhì)。

　　在萬(wàn)科內(nèi)部，杭州公司是最早開(kāi)始介入養(yǎng)老業(yè)務(wù)的，早在2009年，從良渚隨園嘉樹(shù)養(yǎng)老項(xiàng)目起步，杭州公司已有7年的探索。在重資產(chǎn)的持有運(yùn)營(yíng)之外，杭州萬(wàn)科同樣以輕資產(chǎn)的方式在各地設(shè)立養(yǎng)老服務(wù)公司。

　　“養(yǎng)老不僅是未來(lái)的事業(yè)，更是現(xiàn)在的事業(yè)”，萬(wàn)科杭州公司總經(jīng)理李嵬透露，未來(lái)三年內(nèi)，萬(wàn)科杭州公司繼續(xù)堅(jiān)持做強(qiáng)住宅業(yè)務(wù)，與此同時(shí)，作為“城市配套服務(wù)商”戰(zhàn)略的深入實(shí)踐，養(yǎng)老將和商業(yè)、產(chǎn)辦等業(yè)務(wù)一起，成為萬(wàn)科杭州公司現(xiàn)階段最重要的拓展方向。

　　萬(wàn)科高級(jí)副總裁張海表示，養(yǎng)老生態(tài)圈主要表現(xiàn)為三個(gè)層級(jí)：第一，寶億萊家居飾品，利用三大產(chǎn)品線閉環(huán)建立網(wǎng)絡(luò)布局生態(tài)；第二，利用7年積淀建立“隨園+”合作生態(tài)平臺(tái)；第三，打造未來(lái)可延展的服務(wù)生態(tài)。

　　中國(guó)式養(yǎng)老的痛點(diǎn)和難點(diǎn)

　　在譚華杰看來(lái)，行業(yè)內(nèi)雖然對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有諸多探索，但目前都還難言成功。如果不單單是從盈利，更從解決社會(huì)問(wèn)題的角度來(lái)考慮，要做好中國(guó)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，需要抓住真正的“痛點(diǎn)”。

　　“比如社區(qū)級(jí)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，相當(dāng)于‘托老所’，給老人提供子女上班期間的臨時(shí)照看場(chǎng)所；康復(fù)機(jī)構(gòu)主要是照顧‘圍手術(shù)期’的老人，這些服務(wù)當(dāng)然很有價(jià)值，但并不是最主要的需求�！弊T華杰表示。

　　他認(rèn)為，目前世界范圍內(nèi)養(yǎng)老模式的范本，如美國(guó)、日本、澳大利亞這幾個(gè)典型國(guó)家，都不能作為中國(guó)式養(yǎng)老可以照搬的參照系。以澳大利亞和日本的養(yǎng)老模式為例，前者主要針對(duì)活躍長(zhǎng)者，后者則大多面向生活無(wú)法自理的老人。但在全世界范圍內(nèi)，幾乎都忽略了70-80歲之間的老年人，對(duì)于這一群體而言，最重要的是社交需求，尤其是在社會(huì)組織缺乏的中國(guó)。

　　另一方面，在中國(guó)快速的城鎮(zhèn)化過(guò)程中，養(yǎng)老面臨一些中國(guó)獨(dú)有的情況，如農(nóng)村和小城鎮(zhèn)的“空巢老人”、獨(dú)生子女父母養(yǎng)老問(wèn)題等。譚華杰認(rèn)為，寶億萊家居飾品，解決當(dāng)前龐大老年群體的孤獨(dú)處境，整體軟裝寶億萊家居飾品，讓他們進(jìn)入子女所在的城市，并且融入社會(huì)交往，是中國(guó)當(dāng)前養(yǎng)老問(wèn)題的真正“痛點(diǎn)”。

　　他認(rèn)為，中國(guó)目前進(jìn)入60-80歲之間的老人，與子女的生活方式差異巨大，如何讓他們適應(yīng)城市生活，并且適應(yīng)不跟子女住在一個(gè)屋子里，首先需要觀念的改變。但這個(gè)“教育”的過(guò)程應(yīng)該交給專(zhuān)業(yè)的機(jī)構(gòu)去完成，而不是依靠子女。子女不敢碰觸這個(gè)話題，否則就有嫌棄父母的嫌疑。

　　按照他的設(shè)想，未來(lái)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)最重要的任務(wù)，是教會(huì)老人快樂(lè)生活，讓晚年生活更充實(shí)，體現(xiàn)存在感，軟裝設(shè)計(jì)家居產(chǎn)業(yè)鏈，同時(shí)解決老年人的圈層交往問(wèn)題。這比單純的醫(yī)療康復(fù)可能更重要。從社會(huì)資源利用的角度來(lái)看，共享式養(yǎng)老相比分散住家養(yǎng)老，也是一種更集約化的方式。

　　譚華杰也坦言，實(shí)踐上述思路，需要漸進(jìn)的過(guò)程。他計(jì)劃用五年的時(shí)間，去摸索出當(dāng)前一代老年人的養(yǎng)老解決之道。

　　事實(shí)上，因?yàn)榍捌谕度氪�，回�?bào)周期長(zhǎng)，短期內(nèi)幾乎難言盈利，是目前所有進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的機(jī)構(gòu)普遍面臨的問(wèn)題。

　　張海曾表示，養(yǎng)老作為萬(wàn)科的拓展型業(yè)務(wù)，在短期內(nèi)并不擔(dān)負(fù)貢獻(xiàn)現(xiàn)金流、貢獻(xiàn)利潤(rùn)的責(zé)任，因此，目前并不首要考慮盈利問(wèn)題。

　　萬(wàn)科養(yǎng)老事業(yè)合伙人王永飚透露，位于上海萬(wàn)科城市花園的“智匯坊”與杭州萬(wàn)科的隨園嘉樹(shù)兩個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目已實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流回正，算是打破了行業(yè)盈利難的“魔咒”。但現(xiàn)金流回正，并不包括物業(yè)本身的投入。這兩個(gè)項(xiàng)目也更多是個(gè)案。

　　萬(wàn)科養(yǎng)老業(yè)務(wù)的實(shí)踐，也是幾乎所有創(chuàng)新業(yè)務(wù)面臨的問(wèn)題：模式是什么，以及如何盈利。譚華杰告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，過(guò)去十幾年，幾乎所有企業(yè)一進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)都是賺錢(qián)的，但新業(yè)務(wù)不是這樣，對(duì)于分公司來(lái)說(shuō)，基于自身的資金和利潤(rùn)分配，要在傳統(tǒng)業(yè)務(wù)和新業(yè)務(wù)之間做出平衡，是很難的�！暗�是也不用著急，這個(gè)事情值得去做，萬(wàn)科就會(huì)積極探索�！弊T華杰說(shuō)。

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