龍湖地產(chǎn)總部遷京 已經(jīng)逐漸褪去＂重慶＂標簽

　　從重慶走向全國的開發(fā)商典型代表，非龍湖地產(chǎn)（00960.HK）莫屬。不過，在龍湖地產(chǎn)將總部搬到北京后，這家曾經(jīng)的渝派地產(chǎn)商代表，已經(jīng)逐漸褪去“重慶”標簽。

　　只是，龍湖地產(chǎn)的“出走”，給了重慶同行走向全國的勇氣。同樣發(fā)跡于重慶，金科股份（000656.SZ）、中渝置地（01224.HK）以及協(xié)信地產(chǎn)三家成長型房企，都走在全國擴張的道路上，所不同的是，他們選擇了截然不同的擴張路徑。

　　固守西部市場的中渝置地，缺少布局全國的野心，而金科股份與協(xié)信地產(chǎn)則試圖在西部以外的地域?qū)ふ覚C會——前者瞄向廣闊的三四線城市，后者更加看重在上海這樣的都市占據(jù)一席之地。

　　分化的發(fā)展路徑，既是 基于各家開發(fā)商對重慶乃至全國市場的不同看法，也反映出企業(yè)對自身條件的不同思考。

　　路徑分化

　　今年上半年實現(xiàn)銷售金額約91億元的金科股份，堅持“622”發(fā)展戰(zhàn)略，即以大重慶為中心的中西部規(guī)模占比約60%，長三角和環(huán)渤海地區(qū)分別占比20%，以二、三線城市為主，一、四線城市為輔作為發(fā)展的戰(zhàn)略。

　　深入三四線的金科股份，一方面被視為最有機會受惠“城鎮(zhèn)化”，但另一種市場觀點也認為，這樣的策略會使企業(yè)暴露在三四線市場未知的風險之下。

　　按照計劃，金科股份2012年新開工面積中，重慶下轄區(qū)縣、張家港、內(nèi)江、南通、瀏陽等三線城市的占比超過60%。瑞銀的研究報告認為，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，這些城市的房地產(chǎn)市場規(guī)模較小，房價低，購房者對房價變動敏感。

　　這樣的憂慮具有某種共識的基礎(chǔ)：三、四線城市多是經(jīng)濟不夠發(fā)達的地區(qū)，城市人口基數(shù)也不高，購買力相對不強，房地產(chǎn)市場一旦出現(xiàn)調(diào)整，最先受影響、受影響最大的也會是這些地區(qū)。

　　金科股份在2013年初制定的銷售額目標為220億元，不過由于上半年實際銷售額為91億元，僅占全年目標的41%。公司為此已在年中將全年銷售目標下調(diào)至220億元。

　　不過也有券商分析，金科股份進軍三、四線城市有其合理性。“公司是從一個更加商業(yè)的角度、是從市場需求的角度、從差異化競爭的角度出發(fā)考慮這個問題�！睎|北證券的分析師認為。

　　東北證券的調(diào)研結(jié)果是，首先，金科股份對進入的城市要求人口一定是凈流入的地區(qū)，城鎮(zhèn)人口的增加能夠保證房地產(chǎn)市場的需求也是增長的；其次，公司在這些城市所拿土地，成本十分低廉，如今年在貴州遵義拿的土地樓面價不足300元/平方米；再次，金科股份的產(chǎn)品在當?shù)囟鄬儆诰�品，品牌溢價能力較高，其銷售毛利率反倒有可能比一線、二線城市的項目要高。

　　相比金科股份，將全年銷售目標定為88億元的中渝置地，實現(xiàn)這一目標的壓力則小很多。今年上半年，寶億萊家居飾品，中渝置地的合約銷售金額為46.6億，同比增長66%，已完成全年計劃的53%。

　　不同于金科股份，同為上市公司的中渝置地并沒有表現(xiàn)出布局全國的野心，而是堅持將西部市場作為持續(xù)鞏固的大本營。在截至上半年的土地儲備占比方面，位于重慶的土地儲備占到了公司所有土地儲備的59%，其次是貴陽和成都，分別占到20%和14%。

　　雖然以香港資本市場一貫的看法，項目集中一定程度上意味著銷售風險的增加，另一方面，重慶等西部城市偏低的房價，也在擠壓房地產(chǎn)商的利潤水平。

　　數(shù)據(jù)顯示，中渝置地重慶項目的銷售均價，2010年僅為5818元/平方米，2011年與2012年也只是6784元/平方米和6717元/平方米，這一價格甚至不及長三角地區(qū)三線城市的房價。至于毛利率，中渝置地2010年的毛利率只有16%，雖然2011年和2012年的毛利率出現(xiàn)攀升，達到27%與34%。

　　不過“深耕”的策略也有其積極的一面，在擴張問題上的“保守”，讓中渝置地的凈負債率不到20%，在所有香港上市的內(nèi)地房企中處于很低水平，這意味著財務(wù)風險被有效控制。

　　協(xié)信全國“攻城拔寨”

　　而正在謀求香港上市的協(xié)信地產(chǎn)是重慶開發(fā)商的另一個代表。

　　四年前，協(xié)信地產(chǎn)董事長吳旭決定，要將協(xié)信發(fā)展成為一家全國性的企業(yè)，之后，這家開發(fā)商便開始了全國范圍內(nèi)的“攻城拔寨”。其中，2012年進入上海被視為協(xié)信地產(chǎn)布局全國最重要的一步。

　　2012年，協(xié)信地產(chǎn)以13.0664億元底價摘得虹橋樞紐核心區(qū)地塊，與瑞安、萬科、萬通等名企一道躋身上海市政府著力打造的這片新興商務(wù)區(qū)。同年9月20日，整體軟裝寶億萊家居飾品，寶億萊家居飾品，協(xié)信地產(chǎn)又以12.6億元大手筆繼續(xù)斬獲中環(huán)市北產(chǎn)業(yè)園商辦地塊，正式宣布進軍上海灘。

　　不同于金科股份與中渝置地對住宅開發(fā)的依賴，協(xié)信地產(chǎn)同時將商業(yè)地產(chǎn)作為其未來獲取穩(wěn)定收益的支柱產(chǎn)業(yè)。

　　按照協(xié)信地產(chǎn)制定的目標，至2017年，規(guī)劃在全國的購物中心項目要發(fā)展到50家400萬平方米左右。上海的兩個綜合項目，正在成為檢驗這一計劃的“試金石”。

　　位于上海虹橋樞紐商業(yè)區(qū)的上海虹橋項目，項目總體量約23萬平方米，包括購物中心約6萬平方米，計劃定位為精致商務(wù)娛樂休閑的購物中心。而上海市北項目，位于閘北市北服務(wù)園區(qū)的東側(cè)，項目總體量約27萬平方米，購物中心面積更高達約8萬平方米，計劃定位為都市生活娛樂的購物廣場。

　　“渝派地產(chǎn)最大的特點是，家居行業(yè)升級轉(zhuǎn)型 ，‘窮人的孩子早當家’，因為不容易，就會很努力，這是它骨子里的特點。”吳旭說，在重慶開發(fā)項目，利潤低，掙錢不容易，不像上海、北京，正因為如此，逼得重慶開發(fā)商開拓思路、不斷創(chuàng)新。

　　這或許可以成為上述三家發(fā)展思路不盡相同的重慶發(fā)展商生存狀態(tài)的共同注腳。

（來源：每日經(jīng)濟新聞）

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