物流地產(chǎn)：超越住宅市場的一匹黑馬

【編者按】物流地產(chǎn)的未來是無處不在的，在電商物流對租賃需求快速增加的背景下，物流倉儲的市場需求量將繼續(xù)保持強勁，隨著越來越多的資本進入物流地產(chǎn)領域，物流地產(chǎn)將會是超越住宅市場的下一匹黑馬。

本文發(fā)自“中國房地產(chǎn)金融”，作者：李莉，億歐轉(zhuǎn)發(fā)，供業(yè)內(nèi)人士參考。

1207億!今年再次刷新天貓‘雙11’單日成交紀錄�！敝灰�“雙11”繼續(xù)做下去，這句話就會如“套路”般出現(xiàn)在各大媒體的報道中。而在“雙11”的狂歡結束后，各大公司的快遞小哥也照例忙開了。

阿里巴巴估計，其合作伙伴將部署170萬名快遞員、40萬輛快遞車、5000個倉庫和200架飛機來處理快遞包裹。中國郵政估計，當天各個中國電商網(wǎng)站將發(fā)出7.6億個包裹。根據(jù)阿里巴巴旗下新聞網(wǎng)站Alizila援引的郵局的話，這比去年產(chǎn)生的5.4億個包裹要多得多。

然而，今年卻似乎又有一些不太一樣的地方，據(jù)“雙11”數(shù)據(jù)直播顯示，0點15分，“雙11”的第一個包裹已經(jīng)送達，這第一單被送達的商品是家電用品——冰箱。

從下單到包裹送達僅需18分鐘，這一類似科幻小說中未來世界的傳說現(xiàn)在已經(jīng)成為了現(xiàn)實。然而這并非是因為現(xiàn)在的交通運輸工具的速度已經(jīng)到了光速，而是因為在新物流地產(chǎn)時代，大數(shù)據(jù)發(fā)力的結果。

事實上，大數(shù)據(jù)對物流的應用早就已經(jīng)環(huán)繞在我們的周圍并且習以為常，當天貓、京東、1號店等當日達、次日達服務出現(xiàn)的那一刻，大數(shù)據(jù)就已經(jīng)進入了實戰(zhàn)階段。

你們真以為每一個從網(wǎng)上買到的東西是從很遠的某個大型倉庫發(fā)出，然后通過各種運輸工具最終送到你手上嗎?

之所以可以做到“當日達”和“次日達”，寶億萊家居飾品，在一定程度上，是因為交通的便捷度提高了，但是還有另外很重要的原因是因為，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，“倉庫”也許就在你家小區(qū)門口。

無處不在的“倉庫”

世灝房地產(chǎn)咨詢(上海)有限公司董事總經(jīng)理樂曉爭在接受《中國房地產(chǎn)金融》雜志采訪時表示：“物流地產(chǎn)的未來是無處不在的，現(xiàn)在你們可以看到很多便利店，還有小區(qū)周邊的很多地方可以代收快遞，甚至是在小區(qū)里面都有快遞的收發(fā)點，這只是第一步，在未來，也許每一個小區(qū)的這些收發(fā)點都是一個小型的迷你倉庫，每一條路，每一個街道，每一個地區(qū)，都有無數(shù)的迷你倉庫，甚至還可以利用現(xiàn)在尚未利用起來的地下空間，作為物流倉儲的一部分，然后再經(jīng)過大數(shù)據(jù)統(tǒng)計計算這一個區(qū)域的人們對于消費品的需求度是多少。最后就可以做到你剛在家里下單買東西，接著沒過多久，東西就送上門了，因為倉庫本來就是在附近，每一個物品都有數(shù)據(jù)化的追蹤，庫存不夠了，那就補一次�！�

樂曉爭認為，現(xiàn)代城市還有很大一部分的資源沒有被利用起來，尤其是地下空間，如果作為物流的倉庫使用，會使得現(xiàn)代生活變得更加高效。

世旗資本總裁毛柯成在對“雙11”當天優(yōu)衣庫的線上線下聯(lián)動模式進行評價時表示這在未來是一個必然的趨勢，他認為：“線上購物帶來了一定的便利性，而線下的門店其實既是個試衣間，同時又是一個配送中心，實際上是承擔了一個物流的功能。從目前的趨勢來看，一定是線上線下互通的，比如現(xiàn)在有一些獨立的設計師品牌，一開始是走線上的，現(xiàn)在他就是明確告訴消費者哪里是他的試衣間、體驗店。”

毛柯成告訴《中國房地產(chǎn)金融》，有次去長沙出差看到金茂的一個商業(yè)項目，某些設計師品牌，在某種程度上算是和金茂合營的，這樣的一種模式對一個品牌來說沒有很大的成本，整體軟裝寶億萊家居飾品，金茂作為提供商業(yè)設施的合作方，與他合作分成。

“未來商業(yè)地產(chǎn)提供方其實會和零售品牌結合得越來越緊密，而不是以往只提供一個店鋪一個物理空間的概念，它會越來越往上延伸，商業(yè)地產(chǎn)可能變成一個既是體驗店，也是小倉庫。” 毛柯成說，目前在K11里面就有很多設計師的藝術空間，以后做商業(yè)地產(chǎn)的也會越來越傾向于這一模式，這樣既可以吸引一定的人流，也可以成為一種展示空間，更可以達到銷售的目的。

物流地產(chǎn)成投資新寵

事實上，近兩年來我國電子商務的迅猛發(fā)展對倉儲物流需求形成直接的支撐。在電商物流對租賃需求快速增加的背景下，物流倉儲的市場需求量將繼續(xù)保持強勁。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計，全國優(yōu)質(zhì)倉儲物業(yè)平均租金已連續(xù)18個季度上漲，一線城市倉儲物業(yè)租金在未來15個季度還將繼續(xù)上漲，寶億萊家居飾品，倉儲物業(yè)投資回報率超過寫字樓、購物中心及高檔住宅，躍居物業(yè)市場第一。

正是基于個人消費增長、電商崛起等所帶來的旺盛的物流倉儲的需求以及該產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定的收益、廣闊的發(fā)展空間，目前已經(jīng)吸引了平安、KKR、黑石、凱雷等金融界巨頭進入該領域。

早在2015年11月，中國人壽保險就曾斥資逾10億美元入股普洛斯美國倉儲資產(chǎn)組合，持有這筆資產(chǎn)約30%股權，整體軟裝寶億萊家居飾品，成為中國人壽保險迄今為止最大的跨境房地產(chǎn)交易。

巧合的是，去年萬科也撤銷了其物流地產(chǎn)事業(yè)部，成立萬科物流公司，目前萬科實際拿下的物流地產(chǎn)總用地面積已經(jīng)超過100萬方平方米。

不僅是萬科，越來越多的房企，如綠地、復星、華夏幸福也基于自身專業(yè)開發(fā)優(yōu)勢，趁物流地產(chǎn)市場需求旺盛時期積極進入，加快轉(zhuǎn)型、拓寬盈利渠道。

與此同時，2015年正式起步的跨境電商，也開始逐漸成為支撐外貿(mào)發(fā)展的新支點，實力雄厚的險資開始甚至搶灘境外物流設施。在美國，不僅僅是洛杉磯和邁阿密等主要城市供應緊張，二三線城市，諸如波特蘭、俄勒岡州和俄克拉荷馬城也都面臨供不應求。大型都市圈邊緣城市，也分享一線城市倉儲物流需求外溢的紅利。目前，紐約全區(qū)倉儲物流設施凈回報率約為5.1%，而鹽湖城和亞特蘭大等二三級市場則超出7%。

也許在未來不久的某一天，物流地產(chǎn)將會逆勢而上，成為超越住宅市場的一匹黑馬。

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