商業(yè)地產(chǎn)邁入基金時(shí)代 光大安石大融城締造傳奇

（原標(biāo)題：商業(yè)地產(chǎn)邁入基金時(shí)代 光大安石大融城締造傳奇）

商業(yè)地產(chǎn)基金扎堆而來

時(shí)近歲末，盤點(diǎn)風(fēng)起云涌的2016年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)大戰(zhàn)，一邊是“太平洋百貨”等老牌公司接連關(guān)張，退出商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，一邊是大融城REITs等商業(yè)地產(chǎn)基金紛紛亮相，雄霸天下。2016年10月10日，紅星美凱龍與高和資本宣布，將共同發(fā)起設(shè)立國(guó)內(nèi)首只家居商業(yè)地產(chǎn)并購(gòu)基金。此前，9月29日，寶億萊家居飾品，“首譽(yù)光控—光控安石大融城資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”(大融城REITs)在深圳證券交易所正式掛牌。早在今年4月，華潤(rùn)董事長(zhǎng)傅育寧就透露：“華潤(rùn)未來要進(jìn)入國(guó)家戰(zhàn)略性新興行業(yè)，決定組建大健康、商業(yè)地產(chǎn)等9個(gè)產(chǎn)業(yè)基金。”

中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，與中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)崛起密切相關(guān)。傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)依靠自有資金、銀行信貸、合作開發(fā)等方式展開經(jīng)營(yíng)管理，資金要求高，投資回報(bào)慢。近年來，以馬云為代表的電商行業(yè)迅猛發(fā)展，更是成為壓垮諸多實(shí)體商業(yè)的最后一根稻草。當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率下降，短錢成本又一再拉高時(shí)，傳統(tǒng)的借款模式已經(jīng)不適合商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，此番商業(yè)地產(chǎn)基金扎堆而來，顯示中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)基金時(shí)代的正式到來。

第四類資產(chǎn)優(yōu)勢(shì)明顯

目前，全球已有20個(gè)國(guó)家和地區(qū)相繼推出房地產(chǎn)投資信托基金，截至2015年1月，美國(guó)上市房地產(chǎn)投資信托基金總市值達(dá)到9594億美元。在成熟市場(chǎng)，房地產(chǎn)投資信托基金已被投資者視為股票、債券、現(xiàn)金之外的第四類資產(chǎn)。

在中國(guó)，真正意義上的REITs產(chǎn)品目前還十分稀少。據(jù)了解，截止2015年底，中國(guó)境內(nèi)私募REITs產(chǎn)品6只，規(guī)模226億元人民幣，類私募REITs產(chǎn)品1只，規(guī)模30億元人民幣。

面對(duì)龐大的中國(guó)市場(chǎng)，近年來，國(guó)外一些商業(yè)地產(chǎn)基金以各種方式紛紛進(jìn)入。新加坡凱德置地集團(tuán)通過凱德中國(guó)商用信托，在華資產(chǎn)總值約131億元人民幣，市值約140億元人民幣，整體軟裝寶億萊家居飾品，支持凱德集團(tuán)在中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)的基金和信托總規(guī)模超過100億美元。美國(guó)黑石基金旗下的盈石資產(chǎn)管理公司，深耕中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，布局上海、武漢等多個(gè)城市。其中對(duì)上海長(zhǎng)壽商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目的運(yùn)作，浮盈達(dá)到50%，堪稱經(jīng)典。

(上海靜安大融城)

供給側(cè)改革借助基金發(fā)力

機(jī)構(gòu)研究發(fā)現(xiàn)，在中國(guó)住宅市場(chǎng)反復(fù)調(diào)控的2008-2014年間，同期國(guó)內(nèi)的辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開發(fā)投資額分別增長(zhǎng)了383%和328%，明顯高于住宅開發(fā)投資的187%。隨著商業(yè)地產(chǎn)存量不斷累積，開發(fā)企業(yè)資金壓力日益加劇，商業(yè)品牌租金大幅提升，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)面臨一場(chǎng)嚴(yán)峻的供給側(cè)改革挑戰(zhàn)。

2016年11月，第五屆金磚論壇暨全球房地產(chǎn)峰會(huì)、全球投資峰會(huì)及第五屆金磚價(jià)值榜頒獎(jiǎng)典禮在上海舉行。“首譽(yù)光控—光控安石大融城資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”(大融城REITs)斬獲2016年中國(guó)房地產(chǎn)金融最佳案例獎(jiǎng)。與國(guó)內(nèi)其他商業(yè)地產(chǎn)基金相比，光大安石基金具有“融投管退”徹底打通的優(yōu)勢(shì)，任何階段的項(xiàng)目都可以進(jìn)入。據(jù)了解，光大安石退出的渠道有兩種，一種是REITs，將優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)做成資產(chǎn)包。另一種是將資產(chǎn)裝進(jìn)已經(jīng)入股的上市公司，直接實(shí)現(xiàn)了退出。其旗下的重慶大融城2013年以美元退出，內(nèi)部收益率IRR達(dá)到30%的回報(bào)。之后再與信托公司合作，經(jīng)過幾輪融資，當(dāng)時(shí)投入的基金基本都已經(jīng)退出，但光大安石一直持有物業(yè)，營(yíng)造了資本市場(chǎng)的神話。

專家認(rèn)為，大融城REITs以重慶觀音橋大融城購(gòu)物中心為底層資產(chǎn)，并以其未來租金及其他經(jīng)營(yíng)收入帶來的現(xiàn)金流為還款來源設(shè)計(jì)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，是在國(guó)內(nèi)現(xiàn)有制度下，充分借鑒國(guó)際REITs及境內(nèi)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的設(shè)計(jì)與發(fā)行經(jīng)驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)了將交易所掛牌REITs產(chǎn)品作為私募地產(chǎn)基金進(jìn)階版退出途徑，開創(chuàng)了國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)“PERE+REITs”戰(zhàn)略模式的先河。該產(chǎn)品一問世，就吸引了包括銀行、券商、基金、信托等多家機(jī)構(gòu)競(jìng)標(biāo)投資。

(重慶江北大融城)

大融城締造商業(yè)新傳奇

光大安石基金原名亞雷投資，2008年由光大銀行和光大證券為主要股東的光大控股成功收購(gòu)，其核心團(tuán)隊(duì)全部來自高盛、摩根大通、美林證券、雷曼兄弟、UBS、華平投資和麥肯錫等，以此為核心，業(yè)務(wù)集投資、開發(fā)、商業(yè)管理于一體。通過對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷耕耘，已成功募集并投資了近5億美元及近4000億元人民幣規(guī)模的基金，在2014年中國(guó)指數(shù)研究院的地產(chǎn)基金中排名第一。

自2013年起，光大安石基金在西南腹地重慶布局商業(yè)地產(chǎn)，經(jīng)過幾年深耕，在“核心城市+區(qū)域聚焦”的布局策略下，通過重資產(chǎn)業(yè)務(wù)+輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的資產(chǎn)配置，寶億萊家居飾品，旗下的觀音橋大融城項(xiàng)目、江北大融城項(xiàng)目等呈現(xiàn)出勃勃生機(jī)。2016年，光大安石大融城項(xiàng)目強(qiáng)勢(shì)搶灘中國(guó)商業(yè)重鎮(zhèn)上海，繼5月28日上海嘉定大融城正式開業(yè)后，位于滬北中環(huán)地區(qū)的靜安大融城項(xiàng)目正進(jìn)入最后裝修招商階段。至此，光大安石基金大融城項(xiàng)目中國(guó)版圖初現(xiàn)端倪，在未來將建成20-30個(gè)大融城項(xiàng)目，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，其創(chuàng)新的金融商業(yè)模式，為商業(yè)地產(chǎn)的供給側(cè)改革注入活力。

(原標(biāo)題：商業(yè)地產(chǎn)邁入基金時(shí)代 光大安石大融城締造傳奇)