保利地產(chǎn)《深圳事大家議》特別節(jié)目專訪報(bào)道

身份定位：預(yù)測(cè)帝or網(wǎng)紅大v？

主持人：微博上接近90萬(wàn)個(gè)粉絲，有人說(shuō)你是網(wǎng)紅大v。

余英：現(xiàn)實(shí)生活中，很多人說(shuō)我很紳士。但在微博上，其實(shí)我是很實(shí)在，很白羊座的。微博是一個(gè)很公開、公平的平臺(tái)，在上面可以暢所欲言。我個(gè)性是很直，想到什么就說(shuō)什么的。而且我說(shuō)的都是很現(xiàn)實(shí)，所以很多人都說(shuō)我是不是來(lái)托市，其實(shí)并不是。實(shí)話說(shuō)書，才能代表我的觀點(diǎn)。

小夫妻、逃離深圳，你會(huì)跟隨嗎？

主持人：今天一條新聞引起里朋友圈的熱議，說(shuō)的是一對(duì)小夫妻把深圳的房賣里，回老家一下子賣了4套房。我身邊很多朋友都在說(shuō)要不要賣掉深圳的房子，回老家，安安穩(wěn)穩(wěn)就這樣過(guò)。關(guān)于逃離北上廣深，余總您是怎么看的？

余英：逃離北上廣深，這個(gè)話題已經(jīng)是老生常談了。我覺(jué)得年輕人不應(yīng)該有逃離一線城市的想法。在一線城市，不僅是有個(gè)更好的工作環(huán)境，還有更好的成長(zhǎng)、發(fā)展空間。常言道“聽君一席話，勝讀十年書”，說(shuō)的就是人需要與高水平的人交流，才會(huì)更好地成長(zhǎng)。深圳有很多受過(guò)高等教育的人，也有很多成功人士，與他們交流，可以讓年輕人的視野更開闊，知識(shí)面更廣。

而且，一線城市是政治中心，更是經(jīng)濟(jì)中心，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，就業(yè)、創(chuàng)業(yè)平臺(tái)大，機(jī)會(huì)多。年輕人在這樣的環(huán)境下，更容易取得成功。一線城市的教育、醫(yī)療等環(huán)境都比三四線城市更優(yōu)越，讓下一代更好地成長(zhǎng)。

而且，深圳是一個(gè)開放、寬容的城市，對(duì)青年創(chuàng)業(yè)、就業(yè)的支持，對(duì)創(chuàng)新的支持，都吸引了全國(guó)各地的青年精英匯聚于此。深圳人的平均年齡不到30歲，是一個(gè)很年輕的城市，也是一個(gè)很活躍的城市，青年人容易在深圳找到自己的歸宿感和認(rèn)同感。

主持人：現(xiàn)在有一種聲音，深圳出去的孩子就是不一樣。余博士，您認(rèn)為這是什么原因造成的？

余英：北上廣深這四個(gè)一線城市，都與國(guó)際接軌，在這里長(zhǎng)大的孩子，從小就身處在國(guó)際化都市里，接受國(guó)際化的咨詢、教育，與巴黎、倫敦等大都會(huì)一樣。再者，整體軟裝寶億萊家居飾品，深圳靠近香港，寶億萊家居飾品，國(guó)際化程度更高，接受到更多的信息與資源，所以當(dāng)這些孩子到了外面，尤其是北方的時(shí)候，就顯得很不一樣，在社會(huì)知識(shí)、人文地理等方面積累更多，知識(shí)面、視野很廣，思維方式也很好。

大佬眼中的深圳——投資的不二之選

主持人：深圳的發(fā)展在哪里？

余英：首先，深圳本體的發(fā)展是很好的。作為全國(guó)最具創(chuàng)新型的城市，吸納全國(guó)的人才；第二，深圳底子好。公民素質(zhì)本科比例極高。這一點(diǎn)就比廣州更具優(yōu)勢(shì)；第三，現(xiàn)有的城市規(guī)劃在逐步升級(jí)。前海自貿(mào)區(qū)的規(guī)劃，還有寶安大空港規(guī)劃，都讓深圳一線城市的輻射作用加強(qiáng)。而且現(xiàn)在寶安機(jī)場(chǎng)已經(jīng)升格為國(guó)際樞紐中心，與白云機(jī)場(chǎng)首都機(jī)場(chǎng)有著同樣的地位，國(guó)際航班更加密集，為深圳帶來(lái)更多的國(guó)際咨詢；

其次，深圳的發(fā)展多中心規(guī)劃，現(xiàn)在已經(jīng)有福田、前海等中心，未來(lái)極有可能在龍華還有一個(gè)中心。但深圳的土地很少，深圳要進(jìn)一步發(fā)展，就要打破土地資源的局限，進(jìn)行環(huán)深地區(qū)大片區(qū)的中心布局——衛(wèi)星城。深圳要發(fā)展，只能往外走。周邊臨近的東莞、中山、珠海、汕尾等，憑借交通、地理優(yōu)勢(shì)，將會(huì)成為深圳的衛(wèi)星城，政府也在推動(dòng)衛(wèi)星城的形成。東莞的地鐵與免費(fèi)高速，讓莞深同城加速；而深中通道的落地，讓中山的置業(yè)進(jìn)入大橋時(shí)代；高鐵的開通，汕尾也進(jìn)步深圳1小時(shí)生活圈內(nèi)；港珠澳大橋的規(guī)劃，讓珠海成為交通樞紐。這些，其實(shí)就是政府在環(huán)深大片區(qū)的布局。

而且，現(xiàn)在科技發(fā)達(dá)，進(jìn)入網(wǎng)絡(luò)時(shí)代，沒(méi)必要所有人都擠在深圳，生活、工作可以有分開。工作在深圳，軟裝設(shè)計(jì)家居產(chǎn)業(yè)鏈，居住在周邊配套好的地方。

近幾年，隨著城市的發(fā)展，保利在臨深區(qū)域也在布局，中山、珠海、東莞、汕尾等，四城17盤，造就了大深圳的生活圈，如中山的保利林語(yǔ)，年初開始銷售額一直是區(qū)域的領(lǐng)先，其中70%客戶都是深圳客戶賣。這都說(shuō)明很多深圳人都在往外面跑，在外區(qū)置業(yè)已經(jīng)是一個(gè)趨勢(shì)。

主持人：深圳的房?jī)r(jià)到底高不高？

余英：從深圳在全球的地位來(lái)看，還不能說(shuō)深圳的房?jī)r(jià)失控。從收入看，近幾年百姓的收入增加，存折里的存款也增加了，對(duì)房?jī)r(jià)的接受程度提高。

而且，我們所說(shuō)的房?jī)r(jià)是指網(wǎng)上可查詢的簽約價(jià)，房?jī)r(jià)高不高決定于一個(gè)項(xiàng)目開盤時(shí)的去化情況，若銷售近8成的則說(shuō)明不高，去化僅3成的也就真的高了。對(duì)今年深圳樓市成交火爆，開盤去話都接近8成，這說(shuō)明很多深圳人有能力購(gòu)房的。北上深廣，全國(guó)一線城市的排名都是實(shí)實(shí)在在，發(fā)展不可限量，對(duì)珠三角區(qū)域的中山、珠海、東莞輻射影響在逐步加強(qiáng)，未來(lái)路通、橋通，將會(huì)有更多人才進(jìn)入深圳，

一座如此充滿活力的城市，房?jī)r(jià)都是與之相匹配的。所以，深圳房?jī)r(jià)并不高。

主持人：對(duì)于3.25樓市新政，對(duì)深圳樓市是怎樣的影響？ 

余英：政府出臺(tái)的政策，不是為了降低房?jī)r(jià)，而是在于穩(wěn)定市場(chǎng)。數(shù)據(jù)顯示，在2015年深圳購(gòu)房人群中，非深戶占比約70%，深圳樓市的瘋狂，一部分原因是過(guò)多的外地人口到深圳置業(yè)導(dǎo)致的，非深戶社保1改3，有效制止了外地購(gòu)房者的過(guò)多涌入。而且深圳樓市的瘋漲，也讓很多的投機(jī)者看到機(jī)會(huì)，紛紛出手炒樓，低價(jià)買入高價(jià)賣出，乘機(jī)獲利，也助長(zhǎng)了樓市的泡沫。新政的出臺(tái)，限制了投機(jī)者的投機(jī)行為，讓真正有居住需求的人進(jìn)行購(gòu)買，讓樓市回歸理性；

新政一定程度抑制市場(chǎng)需求，包括深圳正籌備填海的計(jì)劃，都是使真正有需求的人能買上房子。目前在深圳置業(yè)仍是良好的時(shí)機(jī)，尤其是市中心的房子，投資前景還是會(huì)看好。

深圳人何處是家？

主持人：微博上，大家對(duì)你印象對(duì)深刻的就是對(duì)樓市的預(yù)判，很多人都稱你是預(yù)測(cè)帝。

余英：預(yù)測(cè)的作用不在于逞口頭之快的“娛樂(lè)”，對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，是生死攸關(guān)的對(duì)預(yù)期的戰(zhàn)略性判定，是做了一系列數(shù)據(jù)采樣、市場(chǎng)調(diào)研工作后才得出的謹(jǐn)慎結(jié)論。

從2011年開始，每年12月28日我都會(huì)發(fā)布下一年的樓市預(yù)測(cè)。新浪房產(chǎn)也做了一個(gè)統(tǒng)計(jì)，把樓市大佬的一些預(yù)判都列出來(lái)，我的預(yù)判是最準(zhǔn)確的，尤其是2011年底，當(dāng)時(shí)很多人都不看好樓市的發(fā)展，部分開發(fā)商甚至減少開工量。但是我卻看好2012的樓市發(fā)展，認(rèn)為是一個(gè)機(jī)會(huì)點(diǎn)，加大開工，當(dāng)年3月樓市迎來(lái)小陽(yáng)春，保利早有準(zhǔn)備一舉獲得較好的銷售業(yè)績(jī)，進(jìn)入千億俱樂(lè)部。所以，同行也就笑稱我是預(yù)測(cè)帝。

主持人：余總，你覺(jué)得近年樓市會(huì)是一個(gè)怎么的走勢(shì)？