恒大地產(chǎn)：地產(chǎn)布局持續(xù)優(yōu)化、高執(zhí)行力筑夢(mèng)未來

　　1、公司一二線項(xiàng)目投資占比72%，并不是一部分投資者認(rèn)為的三四線開發(fā)商。

　　2、公司凈負(fù)債率93.5%，但實(shí)際負(fù)債率并不高，加入以重估增值計(jì)算則僅52.8%。

　　3、公司銷售短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)2000億的跨越，成長(zhǎng)率驚人，未來市占率將持續(xù)提升。

　　4、公司銷售能力極強(qiáng)，這取決于公司各個(gè)團(tuán)隊(duì)，自上而下的高執(zhí)行能力。

　　5、公司財(cái)務(wù)情況健康，現(xiàn)金余額充足，融資評(píng)級(jí)AAA，綜合融資環(huán)境持續(xù)改善。

　　6、公司近兩年開啟多元化經(jīng)營(yíng)，金融、互聯(lián)網(wǎng)、健康、文旅四大產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展。

　　7、公司對(duì)下半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)樂觀，ZF的去庫(kù)存政策將持續(xù)。

　　8、公司在港股持續(xù)低估，我們希望公司價(jià)值能獲得市場(chǎng)充分認(rèn)可,因此各種資本運(yùn)作的可能都不排除。

　　二、公司經(jīng)營(yíng)情況

　　公司去年?duì)I業(yè)收入133.1億元(其中地產(chǎn)業(yè)務(wù)營(yíng)收1266.9億元，同比+17.8%)，穩(wěn)居房企綜合實(shí)力第二名。

　　核心比率方面：毛利率28%(其中地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率28.6%，減少0.1個(gè)pct)；核心業(yè)務(wù)利潤(rùn)率8.3%；EPS:0.71元；ROE:20.5%；公司在地產(chǎn)行業(yè)整體毛利率大幅下滑的大環(huán)境下保持毛利穩(wěn)定，體現(xiàn)管理團(tuán)隊(duì)優(yōu)秀的成本控制能力。

　　現(xiàn)金余額充足，1640億元，上市至今年復(fù)合增長(zhǎng)率50%；可動(dòng)用資金總額3184.9億；未使用銀行授信1544.7億。

　　1、2015年集團(tuán)與中國(guó)銀行（601988）、農(nóng)行、郵儲(chǔ)銀行等簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，綜合授信審批總額2736億元。

　　2、2015年末，未使用銀行授信額度1544.7億；期末現(xiàn)金余額1640.2億元，可用資金合計(jì)3184.9億元。

　　3、三家國(guó)內(nèi)最權(quán)威評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)給予集團(tuán)AAA評(píng)級(jí)；15年全年發(fā)行公募債券、私募債券各200億，加權(quán)平均成本分別6.01%和7.44%。本次成功發(fā)行公司債400億，實(shí)現(xiàn)了長(zhǎng)債置換短債，低息置換高息債。

　　2015年底，公司凈負(fù)債率93.5%。若把土地儲(chǔ)備按現(xiàn)值計(jì)算的話，評(píng)估值是4910元，假設(shè)按照評(píng)估增值額2928億元扣除土地增值稅及企業(yè)所得稅計(jì)算，凈負(fù)債僅52.8%；若按照土地原值1982億變現(xiàn)計(jì)算，凈負(fù)債率則為-46%。

　　土儲(chǔ)格局優(yōu)化。2015年新購(gòu)項(xiàng)目規(guī)劃建面3,484.7萬方，新增82個(gè)項(xiàng)目(一線項(xiàng)目3個(gè)，二線48個(gè)，占總數(shù)62.2%，土地投資額占比75%)。新項(xiàng)目主要位于北京、深圳、南京、成都、重慶、廈門等核心二三線城市54個(gè)城市，土儲(chǔ)成本2,045元/方(人民幣，整體軟裝寶億萊家居飾品，下同)。

　　存量土儲(chǔ)成本低，市場(chǎng)價(jià)值可觀。2015年公司竣工消耗土地儲(chǔ)備2,528.8萬方后，2015年底剩余土儲(chǔ)總建面1.56億方，同比增長(zhǎng)897萬方(+6.1%)。目前已有土儲(chǔ)遍布162個(gè)城市，覆蓋全部一線城市及絕大多數(shù)省會(huì)城市；項(xiàng)目數(shù)量總計(jì)375個(gè)(一二線占比54.7%，土地投資額占比72%)；土儲(chǔ)成本約1,173元/平方米，仍處于業(yè)內(nèi)較低水平。截至2015年底公司375個(gè)土地項(xiàng)目土地原值1982億元，按照世邦魏利仕評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值4910億，增值148%。

　　合作開發(fā)模式推進(jìn)。截至2015年底，公司有合作項(xiàng)目112個(gè)，累計(jì)減少土地款支付686.9億。

　　未付土地款壓力較小。2015年底已到期未付土地款459.8億元，僅占總土地款15.7%。

　　2015年全年，公司合約銷售額2,013.4億(+53.1%)，銷售額再度打破記錄并大幅超越年初目標(biāo)的34.2%，其中7個(gè)單月銷售額超過150億元；實(shí)現(xiàn)合約銷售面積2,551.2萬平方米(+40.2%)，銷售面積繼續(xù)蟬聯(lián)中國(guó)第一；合約銷售均價(jià)7,892元/平方米(+9.2%)，寶億萊家居飾品，其中所有月份成交均價(jià)均到超過7,000元/方，最高峰的6月及12月份高達(dá)8,645元/方及8,767元/方。自上市至今，公司銷售金額年復(fù)合增長(zhǎng)率37.1%。參考其他地產(chǎn)龍頭，公司在上市后短短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)快速超越，第一季度銷售金額已經(jīng)非常接近行業(yè)第一，并拉開與第三名的差距。

　　公司銷售額的區(qū)域布局再度優(yōu)化，其中一線占比7.1%，二線占比52.3%，一二線城市合計(jì)占比在2014及2015年分別上升11.4及3.9個(gè)pct，各線城市銷售額匹配達(dá)致均衡。

　　全年新開工面積4,255.6萬方(+40.2%)，竣工面積2,528.8萬方(+22.5%)，年底在建工程面積5,861.8萬方(+15.2%)。本集團(tuán)全年實(shí)現(xiàn)81個(gè)新開盤項(xiàng)目，同比增加52.8%，其中大部分是2014年新購(gòu)項(xiàng)目。公司截至2015年底的375個(gè)項(xiàng)目中，330個(gè)已取得施工證。開發(fā)建設(shè)規(guī)模和可售面積為16年提供了充足可售資源，我們預(yù)計(jì)2016年的可售貨量在6100平方米。

　　金融產(chǎn)業(yè)。2015年組建了金融集團(tuán)，收購(gòu)中新大東方（600327）人壽并更名“恒大人壽”，當(dāng)年實(shí)現(xiàn)保費(fèi)收入149.9億，排壽險(xiǎn)30位。經(jīng)過16年第一季度的拼搏，已進(jìn)入全國(guó)15名以內(nèi)。

　　互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)。2015年公司穩(wěn)步推進(jìn)“互聯(lián)網(wǎng)+”金融平臺(tái)及綜合社區(qū)服務(wù)平臺(tái)建設(shè)。金融平臺(tái)方面，恒大金服擁有多種金融牌照及經(jīng)營(yíng)資質(zhì)，提供在線金融服務(wù)。綜合社區(qū)服務(wù)平臺(tái)方面，15年底公司聯(lián)合騰訊借殼HK.0136，并改名恒騰網(wǎng)絡(luò)(公司占股55%)，業(yè)務(wù)絡(luò)覆蓋物業(yè)服務(wù)、鄰里社交、生活服務(wù)三大基礎(chǔ)板塊，以及互聯(lián)網(wǎng)家具、社區(qū)金融兩大增值板塊。

　　健康產(chǎn)業(yè)。1、15年公司將糧油、礦泉水、乳液并入恒大農(nóng)牧集團(tuán)，目前基本渠道建設(shè)已經(jīng)完畢，今年有望釋放業(yè)績(jī)。2、2015年公司完成新傳媒(00708)全面要約收購(gòu)、并更名“恒大健康”，專注于“互聯(lián)網(wǎng)+”小區(qū)健康管理、國(guó)際醫(yī)院、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、醫(yī)學(xué)美容等業(yè)務(wù)。

　　文化旅游產(chǎn)業(yè)。1、依托社區(qū)資源發(fā)展院線業(yè)務(wù)。恒大文化已在新三板掛牌，旗下恒大院線開業(yè)影城39家，銀幕273塊，今年計(jì)劃開業(yè)116家，累計(jì)達(dá)155家、銀幕1085塊。2、世界級(jí)旅游項(xiàng)目海南�；◢u，是規(guī)劃總建面1403.6萬方超大項(xiàng)目，涵蓋28大業(yè)態(tài)，2015年12月28日開盤即實(shí)現(xiàn)122.1億銷售金額，今年預(yù)計(jì)銷售額達(dá)150億。

　　三、問答環(huán)節(jié)

　　Q:過去有部分投資者將公司定義為偏向布局三四線城市的開發(fā)商，請(qǐng)問公司在一二線的儲(chǔ)備和布局的思路是怎么樣的，三線城市公司的去化思路是如何的？

　　A: 下面先介紹一下我們公司的歷史沿革，我們2009年在香港上市，上市前定位為基于廣州的區(qū)域性開發(fā)商，當(dāng)時(shí)一年銷售十幾個(gè)億；2005-2006年公司開始著眼全國(guó)拓展項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)布局集中在二線城市為主，包括沈陽、武漢、南京、成都、重慶、杭州等，當(dāng)時(shí)的土儲(chǔ)目前均已經(jīng)消化。由于2010-2011年時(shí)市場(chǎng)非常好，我們開始在三線拿地，但是我們?cè)谌�線的布局在不同時(shí)期有不同的標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)時(shí)市場(chǎng)好的時(shí)候標(biāo)準(zhǔn)比較低，離市區(qū)6公里以內(nèi)的就可以拿2013年后，公司在三線拿地標(biāo)準(zhǔn)不斷提高，四線城市更是明確不去，因此市場(chǎng)上稱我們?yōu)閷Ｗ⒂谌�四線城市的開發(fā)商不太準(zhǔn)確。