22張圖表，徹底看透中國房地產(chǎn)未來30年七大趨勢【鋼鐵

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導(dǎo)讀：歲月如梭、時光荏苒，如果從1998年終結(jié)福利分房這個歷史時刻為起點，中國房地產(chǎn)經(jīng)歷了十六年從起步、發(fā)展到反復(fù)調(diào)控的過程，也見證了無數(shù)人的“酸甜苦辣”。

無獨有偶，一個國家經(jīng)濟與房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，都打上了時代的“烙印”，竟然有如此的相似性與必然性。我們以歐美、日本等國家房地產(chǎn)行業(yè)GDP、人口發(fā)展規(guī)律相比，找出共同的特性，推測中國房地產(chǎn)未來三十年的發(fā)展趨勢與規(guī)律。【歡迎分別回復(fù)中國經(jīng)濟 | 中國歷史 | 樓市 | 螺紋 橡膠 | 鋁 | PTA | 煤炭 | 石油 | 銅 | 鐵礦石 |礦產(chǎn)資源等關(guān)鍵詞查看更多相關(guān)干貨集錦】

本文來自：第一地產(chǎn)

這個規(guī)律，我們將中國房地產(chǎn)發(fā)展概況為三個階段：

1、起步至高速成長階段：1998年~2013年，以“粗放式”管理為主；

2、成熟至穩(wěn)步發(fā)展階段：2014年~2025年，以“精細(xì)化”管理為主；

3、衰落至養(yǎng)老階段：2026年~，以“專業(yè)化”管理為主。

無論如何，房地產(chǎn)行業(yè)作為民生行業(yè)與高端消費品行業(yè)，絕不會從地球上消失。但中國房地產(chǎn)發(fā)展當(dāng)前面臨的“一堆問題”到底該如何入手？眼下的中國房企何去何從？我們嘗試用一張圖片做慨括：

伴隨著行業(yè)的發(fā)展與宏觀調(diào)控，早期依賴土地溢價的開發(fā)模式逐步消失，未來伴隨產(chǎn)品溢價、品牌溢價、高周轉(zhuǎn)溢價模式即將到來。行業(yè)由原來普遍的粗放式經(jīng)營管理 模式逐步過度到標(biāo)準(zhǔn)化甚至精細(xì)化的管理模式。中國房地產(chǎn)行業(yè)在這樣的大背景下，大勢不可違。那么，到底各環(huán)節(jié)顯性的表現(xiàn)特征有哪些呢？我們逐一剖析：

▌一、“馬太效應(yīng)”彰顯，強者俞強，中小房企生存空間加大甚至部分退出，“本土王”/“區(qū)域王”地位難以撼動

此點相信大家都能明顯的感受得到。于是，大家都很擔(dān)心另外一個問題：房地產(chǎn)行業(yè)是否會象傳統(tǒng)行業(yè)那樣過度集中？為了回答這個問題，我們先來看萬科與北方某本土開發(fā)商兩組年銷售額數(shù)據(jù)（億元）：

接下來，我們以事實為基礎(chǔ)來說明房企是否會完全“集中化”：

（1) 作為房地產(chǎn)“原材料”土地不能完全市場化，即不能完全實現(xiàn)土地市場“拍賣”自由競爭的格局；

（2) 供應(yīng)商資源不能完全集團化，部分資源必須“就地取材”；

（3) 客戶不會隨意搬家，寶億萊家居飾品，屬地化客戶資源注定了當(dāng)?shù)刭徺I的大比例不會改變。

以上三點注定了房地產(chǎn)行業(yè)不會象傳統(tǒng)行業(yè)那樣過度集中，但不可否認(rèn)未來行業(yè)會逐步集中，“本土王”/“區(qū)域王”依舊存在，雖然不能在百強中占有“一席之地”，但地位無法撼動。更多的是小型開發(fā)商將被迫采用“機會滾動式”開發(fā)或干脆退出行業(yè)。

▌二、產(chǎn)品與客戶進一步細(xì)分，“精品工程”時代即將到來

隨 著行業(yè)的不斷成熟，房地產(chǎn)產(chǎn)品業(yè)態(tài)日漸豐富多元——住宅（毛坯、精裝、科技、綠色、集成等）、商業(yè)（購物中心、商場、獨立店、街鋪等）、倉儲物流和工業(yè)廠 房、酒店、體育文化和旅游度假物業(yè)、酒店式公寓、養(yǎng)老養(yǎng)生物業(yè)等等，門類齊全。相對應(yīng)的商業(yè)模式也在不斷細(xì)分——快速周轉(zhuǎn)、持有經(jīng)營、產(chǎn)權(quán)式委托經(jīng)營、基 金代持、售后返租、以租代售等，模式不斷創(chuàng)新。

產(chǎn)品業(yè)態(tài)與商業(yè)模式豐富多元的目的，是為了平衡企業(yè)現(xiàn)金流和盈利能力的需要，滿足資本市場對企業(yè)“持續(xù)盈利、穩(wěn)定增長”的要求，最終提高企業(yè)生存和發(fā)展的核心競爭能力。

伴隨著行業(yè)的發(fā)展，過去那種“粗制濫造”的產(chǎn)品質(zhì)量問題開始凸顯，老百姓高品質(zhì)生活社區(qū)的需求愿望日益迫切，調(diào)研顯示過55%老百姓對高品質(zhì)生活社區(qū)期待“非�？赡堋�

需求倒逼行業(yè)，相信未來房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量將得到一個跨越式的進步。

▌三、傳統(tǒng)底商漸亡，社區(qū)商業(yè)與城市綜合體的反復(fù)PK拉鋸

傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)采用住宅+商業(yè)配套的模式，大多數(shù)底商采用變賣的方式，而一旦底商變賣之后開發(fā)商再也無法進行有效的管理，存在著傳統(tǒng)底商在經(jīng)營上“無規(guī)劃、不統(tǒng)一、較強功利性、忽視消費者利益”的現(xiàn)象。

調(diào)研顯示，中國社區(qū)商業(yè)消費占比約30%以下，比歐美國家相比尚有一半的差距，充分說明了社區(qū)商業(yè)未來的增長潛力。