整合箭在弦上 保利地產(chǎn)將迎最大變數(shù)

　　2015年保利地產(chǎn)(600048,股吧)交出了一份不錯的成績單，從各項財務(wù)指標來看企業(yè)繼續(xù)保持增長態(tài)勢，盡管股東利潤不見增長，但并不是企業(yè)發(fā)展面臨的挑戰(zhàn)，真正的調(diào)整實際是即將到來的整合。

　　一、提升：收入、利潤規(guī)模穩(wěn)步增長，債務(wù)杠桿得以有效控制

　　1、收入及利潤規(guī)模上升。保利地產(chǎn)2015年銷售金額1541億元，同比增長12.75%，當年結(jié)轉(zhuǎn)營收1234億元，同比增長13.18%。利潤規(guī)模也進一步增長，毛利潤大增近40% 至410億元，凈利潤為168億元。

表：2015年保利地產(chǎn)收入及利潤指標

　　數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報、CRIC

　　2、財務(wù)杠桿下降。受益于2015年寬松的貨幣環(huán)境，保利地產(chǎn)的平均融資成本僅5.2%，較2014年同期下降1.3個百分點。凈負債率大幅下降24.78個百分點至115.51%，未來仍有加杠桿的空間。

　　表：2015年保利地產(chǎn)融資成本及負債率指標

　　　　　數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報、CRIC

　　3、投資力度加大。2015年保利地產(chǎn)共新增土地儲備1308萬平米，同比增長6.26%，但拿地金額大幅曾52.91%，主要是企業(yè)在一二線的投入增加所致。

　　表：2015年保利地產(chǎn)新增土地儲備

　　　數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報、CRIC

　　二、持平：費效比仍然處于合理區(qū)間，利潤率略有提升

　　1、銷售管理費用率控制較好。2015年保利地產(chǎn)的營銷及管理費用均有不同程度的增長，但是撬動了企業(yè)銷售規(guī)模的上升。因此我們看到企業(yè)的營銷管理費用率為2.99%，同比下降0.92個百分點，繼續(xù)保持較好的費用控制水平。

　　2、利潤率水平穩(wěn)中有升。保利地產(chǎn)在2015年的毛利率為33.2%，凈利率為13.63%，在實現(xiàn)較好的盈利水平的前提下，較2014年同期還有小幅增長。

　　表：2015年保利地產(chǎn)費用率及利潤率指標

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報、CRIC

　　三、下降：股東回報率明顯下滑，債務(wù)結(jié)構(gòu)有所波動

　　1、股東回報率下降。2015年保利地產(chǎn)歸屬股東的凈利潤為123億元，增長緩慢，當期的股東權(quán)益回報率也明顯下滑。不過，18.58%的股東權(quán)益回報率仍處于合理水平。

　　表：2015年保利地產(chǎn)股東凈利潤及股東回報率指標

　　　　數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報、CRIC

　　2、債務(wù)指標下滑。2015年保利地產(chǎn)現(xiàn)金下降6.45%，長期債務(wù)下降13%，整體軟裝寶億萊家居飾品，短期負債增加23%。因此，現(xiàn)金短債比、長短期債務(wù)比均出現(xiàn)下滑的情況。主要原因是保利地產(chǎn)2015年即期債務(wù)增多所致。

　　表：2015年保利地產(chǎn)債務(wù)結(jié)構(gòu)指標

　　　　數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報、CRIC

　　四：保利地產(chǎn)指標向好，但略有瑕疵；目標遠大，但完成不易

　　1、整體來說保利地產(chǎn)是“均好型“的企業(yè)。保利地產(chǎn)沒有特別大的短板，銷售金額不斷擴大，資產(chǎn)規(guī)模繼續(xù)提升，融資成本及凈負債率也有效降低，基本相關(guān)的核心財務(wù)指標都是呈現(xiàn)向上的走勢。

　　2、從指標上來看，目前保利地產(chǎn)最大的問題就是“量增利不增”。通過近三年股東凈利潤數(shù)據(jù)可以看到，2013年股東凈利潤為107億元，增速達27.36%，但是到2015年這一指標的增速下滑至1.21%，可以說增速明顯放緩。此外，隨著合作項目的增多，這也會成為一種常態(tài)。當然這也是當前房企的普遍問題，并不是只有保利地產(chǎn)一家存在。

　　表：保利地產(chǎn)近三年股東凈利潤增速

　　　數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報、CRIC

　　3、保利地產(chǎn)的目標很宏大，但是目前來看這些目標的實現(xiàn)都不容易。在十三五之初，保利地產(chǎn)在地產(chǎn)主業(yè)、海外發(fā)展、商業(yè)、基金、資本運作、物業(yè)、養(yǎng)老等方面提出了諸多的發(fā)展目標。企業(yè)的發(fā)展愿景是好的，家居行業(yè)升級轉(zhuǎn)型 ，但無論是5年營收增長至3000億，還是物業(yè)管理面積超3億平方米，抑或是建立100家以上的養(yǎng)老機構(gòu)，每一項目標對今天的保利地產(chǎn)來講都是巨大的挑戰(zhàn)。

　　表：保利地產(chǎn)十三五期間的發(fā)展目標

　　　數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報、CRIC

　　對今天的央企來講，技術(shù)問題都不是問題，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，只有人事問題才是最核心問題。保利地產(chǎn)和保利置業(yè)的整合問題已經(jīng)繃緊了好幾年了，寶億萊家居飾品，如今已是箭在弦上，離“發(fā)射”近在眼前。但所有的變數(shù)也在整合之上，無論是人事還是架構(gòu)，整合之后會怎么樣還是個未知數(shù)。當然，希望整合之后的保利真的能夠?qū)崿F(xiàn)之前提出的十三五的相關(guān)目標。

　　完事具備，只待整合。

　　

（責(zé)任編輯：宋萌 HO014）

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