華潤置地二線兇猛 吳向東回歸與前四月142億的奪地步調(diào)

　　盡管在所有的公開場(chǎng)合中，都是唐勇站在臺(tái)前，鮮少見到吳向東的身影，但華潤置地現(xiàn)行的發(fā)展策略卻是著實(shí)深深刻著他的印記。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 開年4個(gè)月，土地市場(chǎng)爆火的并不是四個(gè)一線城市，而是一幫“風(fēng)生水起”的二線城市�！氨娙耸安窕鹧娓摺保�華潤置地就是這把“二線土地火”不可或缺的一員。

　　“買買買”一直是華潤置地從去年到今年不可間斷的話題。2015年華潤置地在一二線城市就砸下293.6億元（權(quán)益部分，地塊出讓金總額為592.1億）增持18宗土地，且在一線城市幾乎都是帶著“地王模式”前行的。

　　及至2016年，拿地的兇猛態(tài)勢(shì)絲毫未減，僅年初四個(gè)月就已經(jīng)完成11宗土地的收購，投入資金141.93億元（權(quán)益部分，地塊出讓金總額為250.5億），投入資金達(dá)到過去一年總額的近半。

　　首四月142億二線買地

　　5月5日，華潤置地有限公司發(fā)布公告，披露截至2016年4月30日止一個(gè)月所進(jìn)行土地收購的最新情況。

　　據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查閱公告，2016年前4個(gè)月，華潤置地共計(jì)在南昌（樓盤）、上海（樓盤）、成都、珠海（樓盤）、佛山（樓盤）、沈陽、�？�、蘇州（樓盤）、大連（樓盤）、寧波（樓盤）、武漢（樓盤）11個(gè)城市獲取11宗土地，獲取建筑面積共計(jì)440萬平方米（權(quán)益面積240萬平方米），地塊總出讓金共計(jì)250.51億元（權(quán)益出讓金141.93億元）。

　　在這十一個(gè)城市當(dāng)中，僅有上海靜安蘇河灣項(xiàng)目位于一線城市，新增的建筑面積儲(chǔ)備僅占到前四個(gè)月總新增量的4.14%（權(quán)益部分3.80%），土地出讓金占到27.67%（權(quán)益部分24.42%）。

　　相較之去年，一線城市和二線城市土儲(chǔ)的比重?cái)?shù)據(jù)有較大的不同。

　　據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查閱華潤置地2015年年報(bào)，年內(nèi)，除從華潤集團(tuán)收購資產(chǎn)外，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，華潤置地以總地價(jià)592.1億元（權(quán)益地價(jià)293.6億元）在北京（樓盤）、上海、蘇州等城市增持了18宗土地，計(jì)容建筑面積達(dá)510.6萬平方米。

　　其中，位于一線城市的共有7宗，分別為北京4宗、上海2宗、廣州（樓盤）1宗，且這七宗土地中刷出了四宗地王，四宗價(jià)格都在70億元以上。2015年華潤置地在一線城市合計(jì)新增土地面積61.77萬平方米，建筑面積儲(chǔ)備增加177.54萬平方米，占全年新增的儲(chǔ)備的34.77%；一線城市土地出讓金共計(jì)383億元，軟裝設(shè)計(jì)家居產(chǎn)業(yè)鏈，占2015年全部新增土地資金的64.68%。

　　對(duì)比數(shù)據(jù)可以看出，華潤置地今年在二線城市投入的資金和土地儲(chǔ)備比重都有較大程度的增長。

　　不過，招商證券(600999,股吧)高級(jí)分析師蘇淳德對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，這并非是華潤在今年偏重于二線城市而輕一線城市，這與一二線城市的供地節(jié)奏有直接關(guān)系。

　　據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體不完全統(tǒng)計(jì)，今年前4個(gè)月，一線城市出讓優(yōu)質(zhì)經(jīng)營性土地相較去年來說顯得尤為稀少，北京只有3宗、上海1宗、深圳（樓盤）無地塊出讓。相反，二線城市的土地供應(yīng)則呈現(xiàn)“大熱”狀態(tài)，包括蘇州、武漢、合肥（樓盤）、南京（樓盤）等城市，地王、高價(jià)地頻出。

　　“一線城市樓市從嚴(yán)調(diào)控，這也影響到土地供應(yīng)情況，由于土地有限，地方政府更加傾向于舊改”，國泰君安高級(jí)分析師劉斐凡分析到。

　　他認(rèn)為，華潤置地一二線的戰(zhàn)略并未發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變，其主要拿地區(qū)域也是其深耕已久的城市。受到去庫存的利好，樓市成交旺盛，受其帶動(dòng)，各家房企在熱點(diǎn)二線城市的熱情也一路高漲。

　　吳向東回歸與奪地步調(diào)

　　不論在一線還是二線，總的來看，開年這四個(gè)月華潤置地在拿地方面都十分“兇猛”，目前投入土地的資金已達(dá)到接近2015年全年投入的五成。

　　在今年的業(yè)績會(huì)上，華潤置地首席財(cái)務(wù)官俞建透露，2016年的華潤置地的銷售目標(biāo)是960億。此前2015年全年銷售額為851.5億元，2014年為692億元，2013年為663億元。

　　從2013-2014年，華潤置地銷售增長4.37%，2014年-2015年，實(shí)現(xiàn)增長23%，2015-2016年，按其銷售目標(biāo)其增長率約為12.74%，如若增長率達(dá)到17%，華潤置地今年便可晉升千億房企梯隊(duì)。

　　實(shí)現(xiàn)較高的增長與華潤置地的策略轉(zhuǎn)變不無關(guān)系。在早幾年，華潤置地策略并非是一二線為主，而是重點(diǎn)發(fā)展二三線。

　　如2010年和2011年間，華潤置地曾分別耗資190億元和195億元在眾多二三線城市大舉拿地，但隨后的2012年下半年和2013年，三線市場(chǎng)逐漸萎縮，寶億萊家居飾品，華潤置地的毛利率也大受影響。2011年華潤置地的毛利率為39.5%，2012年底下降至36.9%，2013年繼續(xù)下降到31.4%。

　　其后，華潤置地也積極調(diào)整策略，重點(diǎn)發(fā)展一二線城市。華潤置地副主席唐勇曾在2015年中期業(yè)績會(huì)上表示，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，未來華潤置地仍然會(huì)積極地高度關(guān)注一線城市和省會(huì)城市，尤其是符合華潤置地長期投資方向的城市土地，并積極地參與。

　　當(dāng)初主導(dǎo)這一策略的正是于2014年11月曾提出辭職的公司主席吳向東，其請(qǐng)辭后，唐勇晉升副主席繼續(xù)踐行吳向東時(shí)期的戰(zhàn)略布局。此后一年多的時(shí)間里，華潤置地的主席之位一直空缺，似乎在等待著吳向東的歸來，目前華潤置地官網(wǎng)的領(lǐng)導(dǎo)人信息里吳向東也仍然以執(zhí)行董事的身份位列第一。

　　目前，在離職近一年以后，已有市場(chǎng)消息傳出吳向東回歸華潤置地的事實(shí)，而后據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查閱，早前在華潤置地桂林（樓盤）項(xiàng)目的奠基儀式就出現(xiàn)了吳向東身影，這也間接證實(shí)了吳的回歸。

　　現(xiàn)在，盡管在所有的公開場(chǎng)合中，都是唐勇站在臺(tái)前，鮮少見到吳向東的身影，但華潤置地現(xiàn)行的發(fā)展策略卻是著實(shí)深深刻著他的印記。

　　當(dāng)下，華潤置地通過布局一線平衡前幾年投資三四線所帶來的毛利率下滑局面；同時(shí)通過大規(guī)模融資、拿地，使企業(yè)規(guī)模正在沖刺進(jìn)一步的提升。目前來看，成效已逐漸顯現(xiàn)。

　　萬象更新，正如14年前讓吳向東揚(yáng)名立萬的深圳萬象城的一樣，塵埃落定之后，吳向東的華潤時(shí)代還在續(xù)演新的故事。