興業(yè)證券：恒大買(mǎi)萬(wàn)科到14% 資產(chǎn)荒必帶來(lái)地產(chǎn)股超級(jí)行情

　　事件：1）萬(wàn)科11月29日晚間公告，2016 年11月18日至2016年11月29日，中國(guó)恒大通過(guò)其附屬公司在市場(chǎng)上及通過(guò)大宗交易收購(gòu)共509,831,223 股萬(wàn)科A股股份，占萬(wàn)科已發(fā)行股本總額約4.62%，本收購(gòu)的總代價(jià)約為人民 幣140.1億元。連同前收購(gòu)，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，中國(guó)恒大于本公告日期共持有1,553,210,974股萬(wàn)科A股股份，占萬(wàn)科已發(fā)行股本總額約14.07%，總代價(jià)約為人民幣362.73億元。2）中國(guó)建筑11月26日公告，目前安邦資產(chǎn)已累計(jì)增持中國(guó)建筑30 億股，寶億萊家居飾品，占中國(guó)建筑總股本的10%；同時(shí)公告擬在未來(lái)12個(gè)月內(nèi)繼續(xù)增持不低于1 億股、不超過(guò)35億股的股份。中國(guó)建筑通過(guò)全資子公司中海外集團(tuán)有限公司持有中海地產(chǎn)（0688.HK）50.42%的股份。

　　增量資金持續(xù)購(gòu)買(mǎi)地產(chǎn)股，獨(dú)家邏輯持續(xù)兌現(xiàn)。中國(guó)恒大于2016年11月18日至11月29日期間在二級(jí)市場(chǎng)及大宗交易進(jìn)一步收購(gòu)共509,831,223股萬(wàn)科A股，整體軟裝寶億萊家居飾品，連同前期收購(gòu)，恒大目前共持有1,553,210,974 股萬(wàn)科A股，占萬(wàn)科已發(fā)行股本總額約14.07%，總代價(jià)約為人民幣362.73億元。目前萬(wàn)科股東比例為（除恒大外均為三季報(bào)數(shù)據(jù)）：寶能持股25.40%，華潤(rùn)15.24%，恒大14.07%，港股11.91%，安邦6.18%，國(guó)信金鵬及德贏資管計(jì)劃7.12%，上述股東累計(jì)持股比例達(dá)到79.92%。除恒大持續(xù)舉牌萬(wàn)科外，安邦資產(chǎn)兩次舉牌中海地產(chǎn)母公司中國(guó)建筑，目前已累計(jì)增持中國(guó)建筑30億股，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，占中國(guó)建筑總股本的10%。中海地產(chǎn)是我國(guó)龍頭房企，2015年銷(xiāo)售金額1492.3億元，排名全國(guó)房企第5；2016年前三季度銷(xiāo)售金額達(dá)1349 億元，排名全國(guó)第6。截至2016 年半年報(bào)，中海地產(chǎn)土地儲(chǔ)備總建筑面積為3645萬(wàn)平方米，未來(lái)將充分受益于中國(guó)房地產(chǎn)大周期向上，價(jià)值不斷增厚。恒大和安邦通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)持續(xù)增持優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)公司股權(quán)，軟裝設(shè)計(jì)家居產(chǎn)業(yè)鏈，是資產(chǎn)荒背景下必然選擇。

　　房企回款大幅增長(zhǎng)、資金極為充沛，“買(mǎi)地不如買(mǎi)地產(chǎn)股”的資產(chǎn)配置邏輯持續(xù)演繹。近兩年地產(chǎn)成交持續(xù)旺盛，房企銷(xiāo)售金額大幅增長(zhǎng)，回款十分優(yōu)異。2016年前三季度行業(yè)前十大房企累計(jì)銷(xiāo)售金額平均同比增速86%，除萬(wàn)達(dá)集團(tuán)外其他企業(yè)全部為正增長(zhǎng)，剔除萬(wàn)達(dá)后平均增速92%。

　　以恒大地產(chǎn)為例，2016年1-10月份，恒大合約銷(xiāo)售金額達(dá)3167億元，同比增長(zhǎng)104.9%。房企手握重金，卻面臨著地王頻出、面粉貴過(guò)面包的土地投資市場(chǎng)，巨量資金急需配置，優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)公司股權(quán)成為其最佳選擇。

　　恒大舉牌萬(wàn)科只是資產(chǎn)荒背景下增量資金購(gòu)買(mǎi)地產(chǎn)股的一個(gè)縮影，我們看到更多的案例正在發(fā)生，此前在重磅系列報(bào)告中已有提及：（1）萬(wàn)達(dá)私有化擬在A股上市。9月20日萬(wàn)達(dá)商業(yè)（03699.HK）正式從港交所退市。此前萬(wàn)達(dá)私有化項(xiàng)目書(shū)顯示，萬(wàn)達(dá)商業(yè)計(jì)劃在2018年8月31日前完成上市，而上市途徑有兩種，即借殼或IPO。（2）恒大擬借殼深深房回A股。10 月3日中國(guó)恒大（03333.HK）公告與深深房簽訂借殼協(xié)議，如借殼成功將對(duì)恒大形成重大利好。（3）融創(chuàng)入股金科股份成為二股東。9月21號(hào)，融創(chuàng)中國(guó)（01918.HK）公告以4.41元每股參與定增認(rèn)購(gòu)金科股份9.07億股，總金額40億元。定增完成后，融創(chuàng)將占金科股份股權(quán)比例16.96%，成為第二大股東。（4）泰禾集團(tuán)增持地產(chǎn)上市公司。泰禾集團(tuán)11月19日公告擬認(rèn)購(gòu)中國(guó)武夷28.9億元定增，增發(fā)后預(yù)計(jì)持有中國(guó)武夷4.44%股份；而此前三季報(bào)顯示泰禾集團(tuán)已通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)分別購(gòu)入天房發(fā)展和中國(guó)武夷總股本4.44%和1.53%的股權(quán)。（5）中洲控股停牌收購(gòu)港股華南城。10月27日中洲控股發(fā)布停牌公告，華南城（01668.HK）聯(lián)席主席兼執(zhí)行董事鄭松興擬最多40 億港元轉(zhuǎn)讓華南城23.2%股權(quán)，受讓方為中洲控股。在資產(chǎn)荒的時(shí)代大背景下，類(lèi)似案例還會(huì)層出不窮，這一切只是序幕，地產(chǎn)股是增量資金的必然選擇，地產(chǎn)股必然有超級(jí)行情。

　　投資建議：房地產(chǎn)大周期沒(méi)有見(jiàn)頂，資產(chǎn)荒背景下，地產(chǎn)股是場(chǎng)外增量資金的必然配置標(biāo)的，資產(chǎn)荒背景下地產(chǎn)股必然有超級(jí)大行情。持續(xù)強(qiáng)烈推薦持續(xù)強(qiáng)烈推薦招商蛇口、首開(kāi)股份、新湖中寶、蘇寧環(huán)球、綿石投資、陽(yáng)光股份、世聯(lián)行、新城控股、泰禾集團(tuán)、保利地產(chǎn)、北京城建、沙河股份、金融街、陽(yáng)光城、華發(fā)股份、香江控股、天津松江。

　　風(fēng)險(xiǎn)提示：貨幣政策收緊；房地產(chǎn)銷(xiāo)售不及預(yù)期。