招商地產(chǎn)牽手物流央企 對(duì)方擁有大量廉價(jià)存量土地

 　人民網(wǎng)北京12月10日電 （余燕明）近日，來自招商地產(chǎn)的公示，招商地產(chǎn)與中外運(yùn)長(zhǎng)航實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司簽署了合作框架協(xié)議，其稱將發(fā)揮各自在土地資源和城市綜合開發(fā)運(yùn)營(yíng)方面的經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的戰(zhàn)略合作。   　　對(duì)此，中信建投證券的分析師指出，物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)是中外運(yùn)長(zhǎng)航集團(tuán)資源培育板塊重要的組成部分，其在一二線城市的儲(chǔ)備以及物流地產(chǎn)方面的集團(tuán)優(yōu)勢(shì)將為招商地產(chǎn)布局特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)、郵輪母港業(yè)務(wù)帶來新突破。   　　人民網(wǎng)記者就此次合作內(nèi)容向招商地產(chǎn)方面發(fā)去采訪函件，對(duì)此，招商地產(chǎn)回復(fù)稱目前與中外運(yùn)長(zhǎng)航集團(tuán)的合作內(nèi)容還在洽談中，雙方合作“還沒有到具體層面”。   　　“這次合作是擴(kuò)大招商地產(chǎn)對(duì)于年中所提‘一個(gè)根基、兩條新路、三片沃野’的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型升級(jí)總體架構(gòu)布局的進(jìn)一步舉措。”中信建投證券的分析師對(duì)此評(píng)價(jià)說。   　　不過，在同策咨詢一位不愿具名的分析師看來，招商地產(chǎn)與中外運(yùn)長(zhǎng)航集團(tuán)的戰(zhàn)略合作，或許只是看中了中外運(yùn)長(zhǎng)航集團(tuán)規(guī)模龐大且成本低廉的土地資源。   　　記者注意到，在當(dāng)日出席簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議的人員名單中，除了招商地產(chǎn)和中外運(yùn)長(zhǎng)航實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司的主要領(lǐng)導(dǎo)外，另外還有中外運(yùn)長(zhǎng)航實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司母公司中國(guó)外運(yùn)長(zhǎng)航集團(tuán)土地資源管理辦公室負(fù)責(zé)人及一家名為深圳市德瀚投資發(fā)展有限公司的企業(yè)主要負(fù)責(zé)人。   　　記者也進(jìn)一步了解到，中外運(yùn)長(zhǎng)航實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司在今年7月初剛剛注冊(cè)成立，其經(jīng)營(yíng)范圍主要是負(fù)責(zé)中外運(yùn)長(zhǎng)航集團(tuán)的房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理和自有房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)等業(yè)務(wù)。而深圳市德瀚投資發(fā)展有限公司是招商地產(chǎn)和中外運(yùn)長(zhǎng)航集團(tuán)的合營(yíng)公司，其法定代表人為招商地產(chǎn)總經(jīng)理賀建亞，公司主要經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)也是房地產(chǎn)開發(fā)。   　　在記者獲取的一份關(guān)于《2014年深圳市城市更新單元計(jì)劃第四批計(jì)劃》（草案）的公示公告中，涉及的一家申報(bào)主體即為深圳市德瀚投資發(fā)展有限公司，而該更新項(xiàng)目則是中外運(yùn)長(zhǎng)航物流中心城市更新單元，該項(xiàng)目擬拆除重建的用地面積接近6萬(wàn)平方米，更新方向?yàn)樯虡I(yè)、新型產(chǎn)業(yè)等功能。   　　在上述雙方簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議當(dāng)日，招商地產(chǎn)和中外運(yùn)長(zhǎng)航集團(tuán)也就深圳市德瀚投資發(fā)展有限公司召開了第二屆董事會(huì)第二次會(huì)議，審議了股東變更方案、前期工作匯報(bào)及項(xiàng)目運(yùn)作構(gòu)想等相關(guān)議題。不過，合作項(xiàng)目的具體細(xì)節(jié)并未在公示信息中提及。   　　“中外運(yùn)長(zhǎng)航集團(tuán)擁有非常多的倉(cāng)儲(chǔ)、物流用地，并且沉淀了很多年。因此很多所屬土地都已經(jīng)是位于城市的核心地段，升值較大，再建倉(cāng)儲(chǔ)物流肯定不切實(shí)際。”這位同策咨詢的分析師向記者指出，“中外運(yùn)長(zhǎng)航集團(tuán)應(yīng)該也有意盤活這些倉(cāng)儲(chǔ)物流用地升值，很多土地稍微變更用地性質(zhì)規(guī)劃就可以直接建商業(yè)地產(chǎn)。”   　　比如，在目前中外運(yùn)長(zhǎng)航集團(tuán)在建項(xiàng)目中有一個(gè)位于深圳平湖的物流中心項(xiàng)目，該項(xiàng)目早前曾是中外運(yùn)長(zhǎng)航集團(tuán)下屬公司的倉(cāng)庫(kù)，不過目前倉(cāng)庫(kù)已經(jīng)處于市中心地帶，其所在地塊也已經(jīng)被當(dāng)?shù)卣�府�?guī)劃為商業(yè)開發(fā)用地。   　　對(duì)中外運(yùn)長(zhǎng)航集團(tuán)而言，經(jīng)營(yíng)、戰(zhàn)略上以及來自政策方面的壓力，已經(jīng)在逼迫其加快處置和盤活這些業(yè)已獲得巨量升值的土地資產(chǎn)。   　　至少是在近3年以來，中外運(yùn)長(zhǎng)航集團(tuán)經(jīng)營(yíng)存在較大困難，根據(jù)其2013年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，去年中外運(yùn)長(zhǎng)航集團(tuán)的虧損面繼續(xù)擴(kuò)大，整體軟裝寶億萊家居飾品，年終合并報(bào)表后的凈利潤(rùn)虧損超過130億元，償債壓力也進(jìn)一步加大，到2013年底合并流動(dòng)負(fù)債高于合并流動(dòng)資產(chǎn)173億元。   　　因此，為應(yīng)對(duì)經(jīng)營(yíng)壓力，中外運(yùn)長(zhǎng)航集團(tuán)正在試圖盤活其名下的存量土地，其中“做好土地資源開發(fā)”更是成為中外運(yùn)長(zhǎng)航集團(tuán)當(dāng)家人為今年布置的十項(xiàng)主要工作之一。   　　據(jù)人民網(wǎng)記者了解，到2014年3月末，中外運(yùn)長(zhǎng)航集團(tuán)的無形資產(chǎn)總額接近40億元，其無形資產(chǎn)主要為所擁有的土地使用權(quán)。應(yīng)該注意的是，中外運(yùn)長(zhǎng)航集團(tuán)在全國(guó)擁有的物流園和倉(cāng)儲(chǔ)用地，目前近40億元的價(jià)值全部是按照其獲得這些土地的成本計(jì)算，并未對(duì)增值部分進(jìn)行估值，而中外運(yùn)長(zhǎng)航集團(tuán)指出其所擁有的土地“今年增幅巨大，家居行業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型 ，但未能在價(jià)值上得以體現(xiàn)”。   　　“作為集團(tuán)收入的新來源，將以土地資產(chǎn)盤活為主線，積極探索物流地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)等新業(yè)務(wù)類型的開展，爭(zhēng)取盡快提升效益，以有力支持集團(tuán)主業(yè)的發(fā)展。”中外運(yùn)長(zhǎng)航集團(tuán)指出，集團(tuán)將以盤活土地資源為抓手，創(chuàng)新物流地產(chǎn)開發(fā)模式，引進(jìn)戰(zhàn)略合作伙伴，推進(jìn)合作開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)模式，實(shí)現(xiàn)對(duì)集團(tuán)收入和利潤(rùn)的貢獻(xiàn)。   　　中外運(yùn)長(zhǎng)航集團(tuán)也進(jìn)一步透露，集團(tuán)擁有龐大的土地和倉(cāng)儲(chǔ)資源儲(chǔ)備，隨著城市的不斷擴(kuò)張，這些原位于郊區(qū)的土地資源位置不斷靠近市中心，寶億萊家居飾品，升值潛力巨大，中外運(yùn)長(zhǎng)航集團(tuán)還擁有多塊商業(yè)地產(chǎn)，價(jià)值約20億元。中外運(yùn)長(zhǎng)航集團(tuán)透露在必要時(shí)將處置這些土地資產(chǎn)用以為償債做保障。   　　另外，中外運(yùn)長(zhǎng)航集團(tuán)除了出于經(jīng)營(yíng)壓力或?qū)⑻幹眠@些土地資產(chǎn)外，其還在財(cái)報(bào)中提醒，寶億萊家居飾品，目前國(guó)家已經(jīng)出臺(tái)了一系列打擊囤地、增加保障性住房用地等土地政策，而中外運(yùn)長(zhǎng)航及圖案擁有大量成本較低的物流土地，政策風(fēng)險(xiǎn)加劇。   　　“無論是出于經(jīng)營(yíng)上的考慮，還是對(duì)政府打擊囤地等政策上的顧慮，中外運(yùn)長(zhǎng)航集團(tuán)處置這些龐大且廉價(jià)土地已經(jīng)非常緊迫。”上述同策咨詢分析師指出，對(duì)招商地產(chǎn)而言，這是獲得低成本項(xiàng)目的機(jī)會(huì)。   　　根據(jù)中金公司及招商地產(chǎn)披露的信息，截至今年11月份，招商地產(chǎn)今年新增項(xiàng)目累計(jì)付出的權(quán)益金額為153億元，而去年招商地產(chǎn)的拿地支出為221億元，今年至今為止新增項(xiàng)目支出不到去年的7成。   　　應(yīng)該指出的是，招商地產(chǎn)到現(xiàn)在153億元的拿地金額中，其中今年年初一季度的拿地金額就接近100億元，實(shí)際上意味著招商地產(chǎn)在一季度以后拿地節(jié)奏開始大幅放緩。   　　對(duì)此，市場(chǎng)人士認(rèn)為，招商地產(chǎn)拿地節(jié)奏放緩除了受今年房地產(chǎn)市場(chǎng)下行開發(fā)商拿地整體趨向保守外，也與今年招商地產(chǎn)的現(xiàn)金流相對(duì)趨緊有關(guān)。   　　記者查閱招商地產(chǎn)披露的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn)，自今年以來的9個(gè)月時(shí)間里，招商地產(chǎn)僅持有的貨幣資金相比年初減少了23億元，招商地產(chǎn)在今年因經(jīng)營(yíng)和籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流也出現(xiàn)大幅下滑。   　　另外，在今年4月底招商地產(chǎn)一筆總規(guī)模高達(dá)65億元的融資方案宣告流產(chǎn)后，招商地產(chǎn)在最近又啟動(dòng)了一筆總額達(dá)到80億元的A股可轉(zhuǎn)債以補(bǔ)充現(xiàn)金流。   　　“顯然在這樣的情況下，與中外運(yùn)長(zhǎng)航集團(tuán)展開戰(zhàn)略合作是明智的，中外運(yùn)長(zhǎng)航集團(tuán)擁有大量的廉價(jià)土地，共同開發(fā)的模式可以節(jié)約大部分的土地成本，軟裝設(shè)計(jì)家居產(chǎn)業(yè)鏈，對(duì)招商地產(chǎn)新增項(xiàng)目?jī)?chǔ)備同樣是補(bǔ)充。”前述同策咨詢分析師如此評(píng)價(jià)招商地產(chǎn)與中外運(yùn)長(zhǎng)航集團(tuán)的戰(zhàn)略合作。