萬科地產(chǎn)從商 房企豪賭復(fù)合發(fā)展戰(zhàn)略

  作為一個開發(fā)商，如果在歲末年初的各種行業(yè)聚會上，不提上幾句商業(yè)地產(chǎn)或者產(chǎn)業(yè)園區(qū)，共聚的同業(yè)多少都會認(rèn)為你的企業(yè)缺乏遠(yuǎn)見。因為在這一年里，有多少住宅以外的業(yè)務(wù)增長，幾乎將決定一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生命力。

  就在2013年的隆冬，在潛行試探了多年之后，整體軟裝寶億萊家居飾品，萬科[簡介 最新動態(tài)]在北京低調(diào)地組建了集團(tuán)商用管理部，毛大慶成為分管此項業(yè)務(wù)的高級副總裁。出人意料的是，萬科總裁郁亮出現(xiàn)在成立儀式的現(xiàn)場上，在此之前由集團(tuán)總裁出席一個部門設(shè)立儀式，在萬科還絕少有類似的先例。

  一直視專業(yè)化為鐵律的萬科，在這一戰(zhàn)略上，并非是“孤獨者”。包括遠(yuǎn)洋地產(chǎn)[簡介 最新動態(tài)]、華潤置業(yè)等房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，都已經(jīng)開始向商用地產(chǎn)的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型；而在2012年實現(xiàn)超過行業(yè)平均增速增長的北大資源集團(tuán)、華夏幸�；鶚I(yè)、鴻坤地產(chǎn)等，則將產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為了業(yè)務(wù)的新增長點。

  萬科“從商”

  “從事非住宅領(lǐng)域的業(yè)務(wù)，是為了主營住宅業(yè)務(wù)更好的發(fā)展。”1月30日，萬科有關(guān)負(fù)責(zé)人面對記者就“成立商用地產(chǎn)管理部”求證時表示。在此之前，萬科總裁郁亮曾向本報記者強調(diào)，萬科做商業(yè)，也是為了更好的做住宅。

  一直以來，萬科視“專業(yè)化”為鐵律。創(chuàng)始人、萬科董事局主席王石曾表示，“誰要是多元化，就算我死了，在棺材里也要伸手出來反對”。也正因為如此，面對銷售額千億元之后、眾多萬科入住業(yè)主的生活需求，萬科開始進(jìn)行商用地產(chǎn)的嘗試，包括郁亮在內(nèi)，萬科的絕大多數(shù)高管更愿意將這一戰(zhàn)略視作是“專業(yè)做住宅”的縱向延伸。

  萬科企業(yè)股份有限公司的財務(wù)報表顯示，截至2012年6月，萬科商業(yè)地產(chǎn)項目的存貨值已超過300億元。中國房地產(chǎn)指數(shù)研究院的土地市場監(jiān)測則顯示，截至2012年12月，萬科已在全國拿下純商業(yè)用地122萬平方米，比2011年全年同科目的土地獲取總量22.54萬平方米增加4倍以上。

  按照萬科的整體規(guī)劃，目前公司項目中商業(yè)、寫字樓、酒店等商用面積占公司規(guī)劃中和在建項目面積的比例不到10%，從長期來看不希望超過20%。

  目前，萬科在北京組建的“商用地產(chǎn)管理部”由集團(tuán)高級副總裁毛大慶分管，由原北京萬科商業(yè)發(fā)展部經(jīng)理錢嘉擔(dān)任總經(jīng)理。毛大慶擔(dān)任萬科的高管之前，長期供職于新加坡大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)凱德置地，這家企業(yè)以商業(yè)地產(chǎn)的運用管理見長，毛大慶則主導(dǎo)了凱德置地在京主要商業(yè)地產(chǎn)項目——東直門來福士中心[]的建設(shè)、運營和管理。

  記者了解到，萬科的“商用地產(chǎn)管理部”尚屬于業(yè)務(wù)管控單位，寶億萊家居飾品，既不具備獨立法人資格，也不進(jìn)行獨立的財務(wù)核算，亦不采用“事業(yè)部制”，寶億萊家居飾品，目前主要工作是統(tǒng)一技術(shù)性規(guī)范、對地方公司的商業(yè)地產(chǎn)項目提供專業(yè)業(yè)務(wù)指導(dǎo)。

  萬科[簡介 最新動態(tài)]覬覦商業(yè)地產(chǎn)

  2011年

  萬科全國純商業(yè)用地

  22.5

  萬平方米

  2012年

  復(fù)合風(fēng)潮

  一場“豪賭”

  作為“第一”的萬科慎重選擇之后的戰(zhàn)略，整體軟裝寶億萊家居飾品，并不孤獨。包括遠(yuǎn)洋地產(chǎn)[簡介 最新動態(tài)]、華潤置地[簡介 最新動態(tài)]等在內(nèi)的一線房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，都已經(jīng)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)嘗試多年。而近兩年內(nèi)以超過行業(yè)平均增速增長的華夏幸�；鶚I(yè)、北大資源集團(tuán)、鴻坤地產(chǎn)、旭輝集團(tuán)等都在商用物業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)形成新的增長點。

  在這些企業(yè)中，華夏幸福基業(yè)、北大資源集團(tuán)、旭輝集團(tuán)已經(jīng)分別在內(nèi)地、香港上市，鴻坤地產(chǎn)則已準(zhǔn)備在5年內(nèi)完成上市計劃。“即便拋開其他原因，整體軟裝寶億萊家居飾品，僅從業(yè)績考慮，如果是單純的住宅業(yè)務(wù)開發(fā)，我想我們也很難實現(xiàn)上市。”華夏幸�；鶚I(yè)內(nèi)部人士向記者表示。

  對于這一點，毛大慶似乎并不感到意外。“在住宅領(lǐng)域，我們面對的是一個越來越陌生的市場，在北京，新的土地供應(yīng)都在五環(huán)以外，甚至接近六環(huán)。”他說，而除此之外，各地政府嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策也讓住宅市場的利潤率逐步下滑。

  鴻坤集團(tuán)副總經(jīng)理兼產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理朱燦則告訴記者，鴻坤正在北京大興區(qū)打造一個產(chǎn)業(yè)綜合體項目，2013年將進(jìn)入招商階段，產(chǎn)業(yè)園區(qū)在鴻坤集團(tuán)傳統(tǒng)住宅開發(fā)業(yè)務(wù)之外拓展新業(yè)務(wù)方向的布局中，占有重要地位。

  在此之前，為房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)所熟悉的鴻坤地產(chǎn)的主要業(yè)務(wù)是住宅開發(fā)。記者了解到，鴻坤地產(chǎn)2013年正在銷售和主推的包括花語墅[]、林語墅、海語墅等高端樓盤，其2012年10盤聯(lián)動，開發(fā)規(guī)模500萬平方米，銷售額約40億元人民幣。

  “復(fù)合式戰(zhàn)略和傳統(tǒng)的多元化是有本質(zhì)性區(qū)別的。”朱燦向記者表示，“所謂復(fù)合式的發(fā)展戰(zhàn)略，是圍繞自身企業(yè)既有的核心競爭力和資源稟賦，構(gòu)建起一套相關(guān)的、相互配合、相互支撐的企業(yè)競爭力體系，而不是簡單地看，哪個領(lǐng)域賺錢就投資哪個領(lǐng)域。”

  按照萬科的整體規(guī)劃，公司項目中商業(yè)、寫字樓、酒店等商用面積，占公司規(guī)劃中和在建項目面積的比例不超過20%。

  20%

  不超過

  20%

  盡管“萬科從商”這一行業(yè)老大的戰(zhàn)略選擇，在一定程度上為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“復(fù)合化發(fā)展”的戰(zhàn)略提供了“合理”的注腳。但是，即便如此，相比于簡單的“建房子、賣房子”的住宅開發(fā)，商用地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)、運營要復(fù)雜許多，復(fù)合化的風(fēng)潮以何種結(jié)果收場，尚無定論。

  萬科相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，萬科商用地產(chǎn)管理部的管理層人員已經(jīng)組建完成，個別崗位仍在招聘，已有的商業(yè)管理部團(tuán)隊中，既有萬科自身業(yè)務(wù)體系中擁有比較豐富的開發(fā)經(jīng)驗的管理人員，也有外部招聘的有豐富商業(yè)地產(chǎn)履歷的管理者。

  業(yè)界公認(rèn)的是，商業(yè)地產(chǎn)的優(yōu)秀管理人才在當(dāng)今行業(yè)內(nèi)十分稀缺，從而導(dǎo)致了萬達(dá)等商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的中層管理人員被“高薪挖角”的現(xiàn)象。

  如果說商業(yè)地產(chǎn)是專業(yè)人才面臨的挑戰(zhàn)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)和工業(yè)地產(chǎn)的復(fù)合化戰(zhàn)略的成敗關(guān)鍵，則在于企業(yè)自身資源稟賦的格局和整合能力。“我和地方政府談判，作為北大校企的北大資源有自己的軟件園，有自己的醫(yī)院，有自己的學(xué)校，我在拿地的時候就要有優(yōu)勢。”北大資源集團(tuán)總裁余麗向記者表示。

  而鴻坤在大興區(qū)打造的產(chǎn)業(yè)綜合體項目，則是利用自己的投資背景，探索在產(chǎn)業(yè)綜合體內(nèi)開辟一個專區(qū)與創(chuàng)投相結(jié)合，嘗試包括以租金換股權(quán)等多種方式來引進(jìn)被投資企業(yè)入駐。朱燦介紹，鴻坤可以借助地產(chǎn)的優(yōu)勢，給被投資者提供包括品牌推廣在內(nèi)的多項服務(wù)——據(jù)了解，鴻坤集團(tuán)下屬的億潤投資，已成功投資近20多個企業(yè)項目，其中4家已成功上市，1家已過會。