聯(lián)手天安數(shù)碼城華潤置地產(chǎn)業(yè)園生意盤活拿地渠道

6月22日下午，華潤置地與產(chǎn)業(yè)園開發(fā)運(yùn)營商――天安數(shù)碼城(資料、團(tuán)購、論壇)集團(tuán)舉行戰(zhàn)略簽約儀式，確定首個(gè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)合作項(xiàng)目將正式落地于深圳龍華新區(qū)大浪中心區(qū)。

當(dāng)天出席的嘉賓陣容顯示出各方的重視，羅湖、福田、南山、龍華、龍崗及大鵬等各區(qū)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，華潤置地副總裁兼深圳大區(qū)總經(jīng)理孔小凱、天安數(shù)碼城集團(tuán)董事長李可、華潤置地(深圳)開發(fā)有限公司總經(jīng)理趙榮、天安數(shù)碼城總裁杜燦生等人均為此站臺。

大浪中心區(qū)項(xiàng)目與城市更新

位于深圳北部的大浪中心區(qū)項(xiàng)目主打產(chǎn)業(yè)升級概念。這是深圳關(guān)外普遍存在的大體量的規(guī)劃需求，片區(qū)原有的產(chǎn)業(yè)落后，產(chǎn)業(yè)升級任務(wù)繁重，一場借助市場力量統(tǒng)籌改造的開發(fā)行動成為發(fā)展保障。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體獲得的一份2010年草案顯示，“大浪中心地區(qū)”片區(qū)總用地面積590.83公頃，建設(shè)規(guī)�？傆玫丶s為733.56萬平方米，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，主導(dǎo)功能是“大浪地區(qū)公共服務(wù)中心”，集商貿(mào)服務(wù)、休閑娛樂、生活居住、先進(jìn)工業(yè)于一體的綜合功能片區(qū)。

目前尚未知悉此次合作的大浪中心區(qū)項(xiàng)目究竟占片區(qū)多大比例，整體軟裝寶億萊家居飾品，但這種業(yè)態(tài)多樣的產(chǎn)業(yè)新城與華潤置地、天安數(shù)碼城的發(fā)展藍(lán)圖相吻合。按照孔小凱在簽約儀式上的說法，華潤置地和天安數(shù)碼城將打造集產(chǎn)業(yè)辦公、住宅、特色商業(yè)于一身的產(chǎn)業(yè)綜合體項(xiàng)目。

從過去幾年開始，城市更新改造已經(jīng)被視為深圳未來最重要的供應(yīng)渠道，且這個(gè)市場非常廣闊。第一太平戴維斯曾向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體提供數(shù)據(jù)，深圳城市規(guī)劃面積1952平方公里，2007年建設(shè)用地750平方公里，2020年控制在890平方公里;其中新增用地140平方公里，改造用地190平方公里，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，拆除重建60平方公里，占新增用地面積42.8%。

在城市更新市場上，有一個(gè)角色不可忽視――政府。觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，自2008年深圳開始新一輪的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整以來，這座城市一直牽頭推動“戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)和未來產(chǎn)業(yè)”的發(fā)展，并希冀實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型。在規(guī)劃上，近年來深圳全市新增的城市更新計(jì)劃明顯以“新型產(chǎn)業(yè)”比重偏多，寶億萊家居飾品，商住用地逐漸減少。

其中2016年深圳市城市更新單元計(jì)劃第一批計(jì)劃，共包含城市更新單元20項(xiàng)，擬拆除重建用地總面積71.99公頃;產(chǎn)業(yè)升級類單元占13項(xiàng)，改造為居住、商業(yè)等功能的更新單元7項(xiàng)，產(chǎn)業(yè)升級類項(xiàng)目數(shù)占該批計(jì)劃項(xiàng)目總數(shù)的65%。

在深圳政府最需要的時(shí)候提交一份關(guān)于龍華大浪片區(qū)統(tǒng)籌改造規(guī)劃方案，讓華潤置地?fù)碛袠O強(qiáng)的議價(jià)能力，幾乎是以低成本獲取土地，或許政府還會給入駐企業(yè)和園區(qū)運(yùn)營商提供優(yōu)惠政策和補(bǔ)貼。

這種議價(jià)能力，可能主要基于深圳政府對華潤置地過去16年綜合開發(fā)能力的認(rèn)可。華潤置地在深圳發(fā)展的項(xiàng)目大部分以“片區(qū)統(tǒng)籌”模式為主，包括華潤深圳灣國際商業(yè)中心、南山華潤城、深圳華潤中心等已推進(jìn)的項(xiàng)目，以及華潤湖貝舊改項(xiàng)目等待推進(jìn)項(xiàng)目。

數(shù)據(jù)顯示，該公司在深圳的項(xiàng)目占地面積逾300萬平方米，總建筑面積逾1000萬平方米。

涉足產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與合作開發(fā)

在以往的城市更新項(xiàng)目中，南山大沖村項(xiàng)目的“整村改造”至今仍是深圳政府及孔小凱口中的典型案例�！按鬀_村包含舊住宅、廠房1500多棟，基礎(chǔ)設(shè)施缺乏;改造后，大沖將成為與深圳整體城市形象相適應(yīng)的新型現(xiàn)代化商業(yè)、商務(wù)和居住社區(qū)�！�

另據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體獲悉，2016年初市場傳出消息，華潤置地獲準(zhǔn)主導(dǎo)深圳蓮塘統(tǒng)籌片區(qū)城市更新相關(guān)工作。資料顯示，蓮塘互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園占地約40.35萬平方米，外界預(yù)計(jì)若以容積率5-6核算，總建筑面積逾200萬平方米――這將是華潤置地在深圳第七個(gè)大型地產(chǎn)項(xiàng)目。

事實(shí)上，此番洽談龍華大浪片區(qū)也符合華潤置地涉足產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的初衷。華潤置地所在的央企對于拿地有著較強(qiáng)的成本控制，大多數(shù)成本需要經(jīng)過層層審核，這要求公司通過自身綜合開發(fā)能力去獲取項(xiàng)目的機(jī)會。

在深圳布局頗廣的華潤置地?fù)碛械胤秸�府的支持，而合作伙伴天安�?shù)碼城可以幫助華潤置地大幅提升產(chǎn)業(yè)存量用地資產(chǎn)盤活的能力。天安數(shù)碼城以產(chǎn)業(yè)綜合體的開發(fā)和運(yùn)營為主，先后在全國10個(gè)城市開發(fā)、運(yùn)營和管理15座園區(qū)，運(yùn)營面積近1200萬平方米，成長孵育上市企業(yè)接近60家。

具備產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營資歷的合作伙伴，是華潤置地園區(qū)業(yè)務(wù)另一塊重要的拼圖。天安數(shù)碼城董事長李可對包括觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體在內(nèi)的參會人士介紹，合作將依托公司的國際直通車、T+SPACE等國內(nèi)外平臺資源，將構(gòu)建技術(shù)、信息、人才、資本、市場互聯(lián)互通的企業(yè)生態(tài)智慧園區(qū)體系。

從雙方“優(yōu)勢互補(bǔ)”的合作模式來看，家居行業(yè)升級轉(zhuǎn)型 ，華潤置地在未來開發(fā)的龍華大浪片區(qū)項(xiàng)目中或仍是依賴商住物業(yè)的收入。2015年，僅華潤深圳灣、南山華潤城兩大綜合開發(fā)項(xiàng)目的住宅部分，便為華潤置地貢獻(xiàn)過百億的銷售額。

此前5月12日，華潤置地已對外發(fā)布旗下創(chuàng)業(yè)加速器“潤加速”，面向已獲得一輪融資的初創(chuàng)型企業(yè)提供孵化及加速服務(wù)。其中首個(gè)空間將于6月底在南山華潤城項(xiàng)目全面開放，總面積約2000平方米。

而華潤置地想要迅速擴(kuò)大規(guī)模，產(chǎn)業(yè)升級城市更新業(yè)務(wù)相對來說是一個(gè)捷徑。華潤置地表示，將以其城市綜合體開發(fā)的優(yōu)勢，與天安數(shù)碼城在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目上的經(jīng)驗(yàn)與口碑，共同尋求意向合作項(xiàng)目，打造“產(chǎn)業(yè)綜合體”。