【獨(dú)家】房地產(chǎn)下滑和馬航飛機(jī)失事將碧桂園馬來西亞事業(yè)拖入泥沼

飛機(jī)降落在繁忙的新加坡樟宜機(jī)場，這是9月12日，中秋節(jié)后的第一個星期五。欣豐虎航TR2987次航班3個小時前從中國的南方城市廣州出發(fā)。飛機(jī)上有一個17人組成的“珍珠假期團(tuán)”，他們到達(dá)新加坡后又坐上一輛大巴，駛上一條通往馬來西亞新山的高速公路。當(dāng)晚，他們將會看到碧桂園金海灣，一個占地300多畝、擁有超過9000套房子的龐然大物。

碧桂園是中國最知名的房地產(chǎn)商之一。幾天前，創(chuàng)始人楊國強(qiáng)的女兒楊惠妍再次被胡潤榜評為中國女首富。2007年上市后的一段時間里，碧桂園曾被視為戰(zhàn)無不勝的地產(chǎn)沃爾瑪。在那些主流競爭對手無暇顧及的三四線市場，碧桂園常以超大規(guī)模規(guī)劃讓地方政府無法抗拒。

59歲的楊國強(qiáng)從2009年開始關(guān)注海外地產(chǎn)開發(fā)，華人數(shù)量較多且房地產(chǎn)處于起步階段的馬來西亞是他關(guān)注的重點(diǎn)。第一次，他與有著“馬來西亞李嘉誠”之稱的遠(yuǎn)東發(fā)展主席邱達(dá)昌合作，碧桂園與邱達(dá)昌旗下的大馬置地（Mayland）共同建立合資公司，拿下了吉隆坡所在的雪蘭莪州區(qū)兩幅市郊地塊，開發(fā)加影（Kajang）碧桂園鉆石城和撓萬（Rawang）項(xiàng)目。但這兩個項(xiàng)目的進(jìn)展并不算快，加影鉆石城于今年才正式開售，而撓萬項(xiàng)目至今仍未開盤。相對而言，碧桂園自己獨(dú)立運(yùn)作的新山金海灣則進(jìn)展神速——2012年12月拿地，八個月后就開盤了。

這個17人“看房團(tuán)”的行程共有四天三夜，除了考察碧桂園金海灣，還包括到奧特萊斯、新加坡市區(qū)和圣淘沙賭場。團(tuán)隊(duì)里除了一位銷售、一位導(dǎo)游，其他15人是碧桂園想要抓住的客戶。李先生一家四人主要抱著看房目的而來，有一對夫妻在這次旅游結(jié)束后可以獲得在中國一套碧桂園別墅6萬元的折扣，另一位王先生很樂于與人分享自己的房產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)，他的傾聽者包括一位有計(jì)劃去新加坡念書工作的年輕人。這趟旅程價值5800元，碧桂園給出的優(yōu)惠價是3800元。

當(dāng)大巴駛過新山沿海的士古來大道時，當(dāng)?shù)貙?dǎo)游介紹說：“歡迎來到馬來西亞的深圳”。海的對岸就是新加坡，這個比喻用來形容新山再簡單易懂不過，但也不免引發(fā)一種疑慮——這里遠(yuǎn)沒有與深圳相符的熱鬧和繁華，頂多能形容它可能是未來的深圳。

碧桂園的銷售在今年3月剛剛加入公司，她工作努力認(rèn)真，對所有團(tuán)員都小心照顧。她的工作是說服盡可能多的人買下金海灣的公寓。但她隨后會發(fā)現(xiàn)，這并不容易。

新山市是馬來西亞人口第二大州柔佛州的首府，這里是亞洲大陸的最南部。根據(jù)馬來西亞統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，在全國十五個州與直轄市中，2013年GDP總量柔佛州排名第三。金海灣所在的Danga Bay離柔佛首府新山市區(qū)大概十分鐘路程。Danga Bay的最東邊，通往新加坡的馬新第一通道，寶億萊家居飾品，是馬來西亞離新加坡最近的地塊，如今已被同樣來自中國的富力地產(chǎn)占據(jù)。

馬來西亞政府希望把柔佛州打造為吉隆坡之外的下一個潛力區(qū)域，當(dāng)?shù)厝耸糠Q，這里的地價只是吉隆坡的1/3甚至更低，包括雙威集團(tuán)、馬新集團(tuán)在內(nèi)的馬來西亞房企都在柔佛州持有大幅土地。

但像中國樓市一樣，馬來西亞剛剛經(jīng)歷了一輪房價暴漲，中國開發(fā)商們進(jìn)軍柔佛的時間已是一段黃金時期的末尾。一位吉隆坡房地產(chǎn)投資者張宇忠告訴界面新聞記者，馬來西亞房價從2010年開始快速上漲，大量投資者涌入樓市，其中不乏投機(jī)者——首付10%買下多套房子，待房產(chǎn)升值就馬上轉(zhuǎn)手出讓。

馬來西亞經(jīng)濟(jì)計(jì)劃部（EPU）數(shù)據(jù)顯示，2013年馬來西亞人均國民收入約合6萬元人民幣，同比上漲6.9%。由馬來西亞中央銀行公布的房價指數(shù)（Housing Price Index）顯示，2013年的每個季度馬來西亞的房價漲幅均超過9.6%，最高達(dá)10.7%。其中，吉隆坡的房價地價漲幅最高，根據(jù)房地產(chǎn)顧問公司萊坊國際的報(bào)告，吉隆坡過去兩年地價漲幅超過60%，在全亞洲排名第三，僅次于曼谷和雅加達(dá)。

2014年第一季度，馬來西亞全國房價均價已超過每套51萬元人民幣，這個價格較去年同比上漲8%——但這是自2010年第四季度以來，漲幅首度回落至8%。

當(dāng)去年8月碧桂園金海灣開始售賣的時候，繁榮似乎正在消失。但楊國強(qiáng)帶來了與當(dāng)?shù)亻_發(fā)商完全迥異的碧桂園模式——低價拿地，控制開發(fā)成本，大力營銷，在首次開盤時將客戶預(yù)期提升至最高并大量推盤、迅速銷售。

碧桂園為此豎起巨型的廣告牌，在當(dāng)?shù)貓?bào)紙刊登整版廣告，舉辦新山首屆萬人慈善義跑，這令它的對手們感到震驚。來自中國的碧桂園，很快在當(dāng)?shù)爻雒�。金海灣開盤定價為每平米12000元人民幣，寶億萊家居飾品，這在該區(qū)域并不算高，但讓同行驚訝的是，碧桂園同時推出了整個樓盤超過9000套公寓。在一份公開宣傳中，碧桂園稱開盤后2個月內(nèi)，它組織了3萬名中國客戶來金海灣看房——每天500人，賣出了6000套房子，認(rèn)購金額達(dá)到100億元。

在碧桂園到來之前，新山市一年的房地產(chǎn)銷售額約為70億元人民幣，這家中國公司似乎已成為馬來西亞房地產(chǎn)的成功標(biāo)桿。馬來西亞開發(fā)商重新認(rèn)識了中國，一位當(dāng)?shù)亻_發(fā)商說，碧桂園讓他們覺得，中國人能夠給當(dāng)?shù)卣�走向疲軟的樓市帶去希望�?/p>

目睹到碧桂園的成功，中國的開發(fā)商們隨即接踵而至。包括綠地和富力等開發(fā)商均在馬來西亞投以重資。高力國際研究報(bào)告稱，中國內(nèi)地對境外的房地產(chǎn)投資已經(jīng)從2008年的不到7000萬美元激增至2013年的160億美元，而馬來西亞是其中重要的一站。

但最好的時光已經(jīng)過去。

當(dāng)銷售在第二天上午帶領(lǐng)團(tuán)員參觀碧桂園金海灣時，這里依舊展現(xiàn)出自己光彩照人的一面：售樓處有藍(lán)色的落地玻璃和噴泉，還有兒童游樂和沙灘觀海區(qū)域，一群人在門前的高速公路跑馬拉松。柔佛州的一位皇室和伊斯干達(dá)特區(qū)官員也在這一天來到了這里，為碧桂園新成立的海外投資者服務(wù)中心剪彩。金海灣內(nèi)的餐廳甚至還舉辦了一場婚宴。

但是，團(tuán)員們?nèi)员磉_(dá)了一些憂慮。其中一位對銷售說：“我不擔(dān)心碧桂園交樓以后的價格會不上漲，但我擔(dān)心這么多套公寓同時供應(yīng)，未來會不會很難租到一個好價錢，甚至很難出手？”

馬來西亞的房子可以分十三期進(jìn)行現(xiàn)金付款，這項(xiàng)政策在隨后的交流中被銷售反復(fù)強(qiáng)調(diào)。這確實(shí)能夠吸引人。當(dāng)沒有人問起的時候，銷售并不會告知也可以進(jìn)行貸款，即使私下說了，她也會暗示中國客戶在馬來西亞貸款可能會“有些麻煩”。