2016中國(guó)房地產(chǎn)十大關(guān)鍵詞，秒懂這一年

僅僅是1年前，大家還在驚嘆幾家房企的銷(xiāo)售額超過(guò)了2000億，誰(shuí)能想到2016年至少有3家房企的銷(xiāo)售額突破3000億呢？

中國(guó)的房地產(chǎn)，起步晚，但發(fā)展得太快。中國(guó)又有自己的特殊性。內(nèi)地房企早期可以學(xué)中國(guó)香港的房企，之后可以學(xué)歐美的房企，但到今天，很多事情只能自己摸索了。

中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入“無(wú)人區(qū)”：

就規(guī)模而言，萬(wàn)科等成為世界最大房企后，要找到新的學(xué)習(xí)標(biāo)桿已經(jīng)很難；

就時(shí)代而言，人口紅利、貨幣超發(fā)、城鎮(zhèn)化等“黃金10年”的真正動(dòng)力，逐漸消失或減弱，必須要找到新的發(fā)展動(dòng)力，這個(gè)無(wú)法學(xué)習(xí)別人；

就房?jī)r(jià)而言，房?jī)r(jià)收入比、房屋租售比等數(shù)字已經(jīng)沒(méi)有先例，比如房?jī)r(jià)收入比，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)國(guó)際上8—10倍的警戒線，沒(méi)有人知道安全的邊界在哪里；

就理論而言，國(guó)際通用的房地產(chǎn)18年大周期等在我國(guó)已經(jīng)被證明不成立，樓市幾乎成了無(wú)法預(yù)測(cè)的市場(chǎng)。

關(guān)鍵詞二：跌破8%

2016年前三個(gè)季度，內(nèi)地房企平均利潤(rùn)率跌至7.8%；而2016年上半年，這一凈利潤(rùn)率還有為8.15%；這是內(nèi)地房企利潤(rùn)首次跌破8%。

房企利潤(rùn)什么時(shí)候到過(guò)這么低�。壳也徽f(shuō)之前利潤(rùn)20%乃至更高的黃金10年，就是成交相對(duì)低迷的2015年，寶億萊家居飾品，房企同期利潤(rùn)率也有10.1%。

房企利潤(rùn)為什么下跌？從數(shù)據(jù)來(lái)看，地價(jià)太高，是房企利潤(rùn)下降的主要原因之一。

此外，大房企在地產(chǎn)市場(chǎng)所占規(guī)模越來(lái)越大，他們?cè)诟?jìng)爭(zhēng)中急速擴(kuò)張，而利潤(rùn)和規(guī)模擴(kuò)張幾乎是不可兼得。

在A股127家上市房企中，前三季度凈利潤(rùn)同比下滑的房企達(dá)44家，其中10家是主營(yíng)收入上升，但利潤(rùn)卻同比下滑。

規(guī)模大了，賺錢(qián)反而少了，這是最大的悲劇。但也無(wú)可奈何。因?yàn)槿绻�以擴(kuò)張為主要目的：地貴也得拿；利息高的錢(qián)也得借；內(nèi)部少限制、多發(fā)錢(qián)才能提高效率。

關(guān)鍵詞三：調(diào)控

按照多位地產(chǎn)大佬的判斷，最新的調(diào)控完全不同于以往任何一次調(diào)控，大家要對(duì)此有充分的心理準(zhǔn)備。明源君認(rèn)為，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，大家至少要做好1年半—2年不放松甚至進(jìn)一步收緊的準(zhǔn)備。

2016年的調(diào)控是嶄新的，具體說(shuō)來(lái)有以下特點(diǎn)：

1、因城施策，不但一二三線的政策不同，同一類(lèi)城市的政策也不同。

比如南京、蘇州等強(qiáng)二線的政策就很緊。最意外的就是嘉興這樣的三線城市，因?yàn)殡x上海近，也開(kāi)始限購(gòu)了。以后預(yù)測(cè)政策還是得看當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)的變化，而不是看屬于哪一線。

2、層層加碼，不達(dá)目的誓不罷休。

上海、深圳這樣的城市，下一次重手，隔幾個(gè)月還沒(méi)緩過(guò)來(lái)，再來(lái)一次，這在以往是不可能的。

3、立體化，限貸、限購(gòu)、限價(jià)，一起上，幾乎窮盡一切手段。

市場(chǎng)終端的供給、需求都在改變之列。其中比較創(chuàng)新的是限價(jià)，也就是說(shuō)政府根據(jù)你的成本和利潤(rùn)率，批準(zhǔn)一個(gè)價(jià)格，寶億萊家居飾品，因?yàn)檫@個(gè)價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)，所以在南京、蘇州等地，有一段時(shí)間買(mǎi)到房等于中獎(jiǎng)。

不過(guò)，明源君認(rèn)為，因?yàn)橥恋毓┙o、人口變化、城市化這些根本因素沒(méi)有得到變化，所以，調(diào)控所能起到的效果，只是抑制房?jī)r(jià)上漲的速度，而不會(huì)改變這一趨勢(shì)。

長(zhǎng)期來(lái)看，決定性的因素還是城市本身的資源和實(shí)力。而調(diào)控期間，正是反周期操作的機(jī)會(huì)。

關(guān)鍵詞四：地王

2016年，層出不窮的地王讓整個(gè)地產(chǎn)界的高潮一輪接著一輪。面粉貴過(guò)面包，樓面價(jià)高于周邊二手房房?jī)r(jià)，調(diào)控加碼后，許多之前買(mǎi)地王的房企正忙著賣(mài)地王或者搞合作開(kāi)發(fā)，以降低資金壓力。

買(mǎi)地王的房企有兩種，一種是知道自己為什么拿地王的，另一種是跟風(fēng)的或手里沒(méi)地了被迫的。跟風(fēng)的、被迫的現(xiàn)在基本都出現(xiàn)危機(jī)了。

知道自己為什么拿地王的，有兩類(lèi)。其中一類(lèi)是戰(zhàn)略性拿地的，為了進(jìn)入一個(gè)新的城市或者區(qū)域，不惜代價(jià)。

另一類(lèi)，則是部分融資成本特別低的國(guó)企，因?yàn)樵趯?zhuān)業(yè)方面沒(méi)有優(yōu)勢(shì)，采用了一種極端的戰(zhàn)術(shù)--------通過(guò)造地王，把融資成本低這一優(yōu)勢(shì)變成不可逾越的護(hù)城河，以時(shí)間換空間，用金錢(qián)戰(zhàn)勝專(zhuān)業(yè)。

如果國(guó)企的年息在2以下，其5年的財(cái)務(wù)成本低于10，10年的財(cái)務(wù)成本低于20。也就是說(shuō)，拿地10年后賣(mài)出房子，也不是不能接受的。

因此，其拿地時(shí)參考的房?jī)r(jià)的底線，是5年、10年以后的房?jī)r(jià)。

很多國(guó)企在拿地、產(chǎn)品、運(yùn)營(yíng)乃至一般意義上的成本控制方面，并不具有什么優(yōu)勢(shì)。

一旦他們?cè)谝粋�(gè)區(qū)域炒出了地王，就滅掉了很多民營(yíng)企業(yè)的專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)：

1、快周轉(zhuǎn)在一些地方?jīng)]有意義了

因?yàn)槟隳芄?jié)省下的財(cái)務(wù)成本是有限的，但地價(jià)已經(jīng)被炒得太高，必須等房?jī)r(jià)在幾年后漲上去才有錢(qián)賺。你拿地6個(gè)月后開(kāi)盤(pán)，就會(huì)虧本。在這些地方，充分挖掘出產(chǎn)品的價(jià)值才是王道。

2、傳統(tǒng)意義上的成本控制幾乎無(wú)意義

在三線城市，價(jià)格低1000可以秒殺周?chē)�所有的樓盤(pán)。但是在一二線的地王上做產(chǎn)品，如果多花1000可以讓客戶(hù)的感覺(jué)略好一點(diǎn)，客戶(hù)可能就會(huì)買(mǎi)你家的房子。10萬(wàn)都出了，不在乎1000。

關(guān)鍵詞五：分化

同樣是三四線，對(duì)有的人來(lái)說(shuō)是天堂，對(duì)另外一些人來(lái)說(shuō)則是地獄；同一塊地，別人拿到賺大錢(qián)，你拿到就會(huì)虧死。各房企的選擇已經(jīng)出現(xiàn)了嚴(yán)重的分化。

分化的背后，是房企本身的積累不同、優(yōu)勢(shì)不同。

總的來(lái)說(shuō)，房企有9個(gè)大的分化：

1、強(qiáng)弱分化。百?gòu)?qiáng)占據(jù)了地產(chǎn)市場(chǎng)的半壁江山，排名靠后的百?gòu)?qiáng)整個(gè)集團(tuán)的規(guī)模，趕不上排名靠前的巨頭們一個(gè)區(qū)域的銷(xiāo)售額。

2、去一線還是三線。融資能力強(qiáng)的企業(yè)，在一線就沒(méi)有問(wèn)題；控制成本能力強(qiáng)的企業(yè)，在三線就沒(méi)有問(wèn)題。

3、要規(guī)模還是要利潤(rùn)。

4、集中還是分散。對(duì)于區(qū)域巨頭來(lái)說(shuō)，這個(gè)問(wèn)題其實(shí)沒(méi)有選擇，必須集中，才能和巨頭對(duì)抗。而巨頭必須分散，否則規(guī)模擴(kuò)大到一定程度會(huì)出現(xiàn)自己和自己競(jìng)爭(zhēng)的情況。

5、主要做剛需、改善還是做豪宅。改善、豪宅市場(chǎng)會(huì)越來(lái)越大，乃至成為主流，這是共識(shí)。這個(gè)分化里面最大的問(wèn)題，在于你是否有做豪宅的能力和品牌。

6、做標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品還是個(gè)性化產(chǎn)品。企業(yè)越是規(guī)模大，越是要標(biāo)準(zhǔn)化，企業(yè)越是規(guī)模小，越是要個(gè)性化。規(guī)模大的企業(yè)，標(biāo)準(zhǔn)化后可以降低成本、提高質(zhì)量。而用個(gè)性化的產(chǎn)品，去對(duì)抗大企業(yè)的品牌，則是未來(lái)小房企的生存之道。

7、外在硬件還是內(nèi)在軟件。硬件的房屋，只能滿足人的基本需求。人的社交需求、自我實(shí)現(xiàn)的需求、信仰的需求等等，都是硬件無(wú)法滿足的，需要做社群、做組織等去滿足。

8、集權(quán)還是分權(quán)。集權(quán)的房企最大的問(wèn)題，在于如果老板戰(zhàn)略錯(cuò)誤，是沒(méi)有糾錯(cuò)機(jī)制的。

分權(quán)的房企最大的問(wèn)題，在于效率有時(shí)候會(huì)有問(wèn)題。

9、家族企業(yè)還是公眾公司。家族企業(yè)一般不用擔(dān)心“野蠻人”。但公眾公司可以引進(jìn)各種專(zhuān)業(yè)人士，通過(guò)投票，最終來(lái)做出一個(gè)相對(duì)理性的抉擇，家族企業(yè)不能。

關(guān)鍵詞六：收購(gòu)

過(guò)去幾年，中國(guó)的地產(chǎn)市場(chǎng)，是越來(lái)越集中的，不過(guò)，通常是百?gòu)?qiáng)收購(gòu)中小房企。2016年的新情況是，巨頭對(duì)巨頭下手，百?gòu)?qiáng)對(duì)百?gòu)?qiáng)下手。