龍湖地產(chǎn):2014年年報(bào)凈利835363.20萬(wàn)元 同比增長(zhǎng)3.94%

一、基本財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)情況

2014年報(bào)2013年報(bào)本年比上年增減(%)2012年報(bào)

基本每股收益 (元)1.531.483.381.20

每股股息(元)0.280.2321.740.20

凈利潤(rùn)(萬(wàn)元)835363.20803722.203.94630106.00

營(yíng)業(yè)額(萬(wàn)元)5099067.804151016.7022.842789283.00

每股現(xiàn)金流(元)3.202.4232.232.14

每股凈資產(chǎn)(元)8.226.8020.885.51

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二、分紅送配方案情況

每股人民幣0.284元

三、業(yè)務(wù)回顧與展望

主營(yíng)業(yè)務(wù)：

　　公司為投資控股公司，其附屬公司主要在中國(guó)從事物業(yè)發(fā)展、物業(yè)投資及物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

報(bào)告期業(yè)績(jī):

　　集團(tuán)二零一四年銷售額較去年增長(zhǎng)2%至人民幣490.5億元。營(yíng)業(yè)額較去年增長(zhǎng)22.8%至人民幣509.9億元，其中物業(yè)投資業(yè)務(wù)租金收入增長(zhǎng)38.1%至人民幣8.8億元。歸屬于股東的溢利為人民幣83.5億元，減除少數(shù)股東權(quán)益及評(píng)估增值影響后之核心溢利為人民幣66.1億元。

　　歸屬于股東的核心凈利潤(rùn)率為13.0%，分紅比例提升5個(gè)百分點(diǎn)至核心凈利潤(rùn)的25%。

報(bào)告期業(yè)務(wù)回顧：

　　物業(yè)發(fā)展:

　　二零一四年，集團(tuán)物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額為人民幣492.9億元，較去年增長(zhǎng)22.5%。交付物業(yè)總建筑面積為4,759,158平方米（其中247,494平方米來(lái)自合營(yíng)企業(yè)）。物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率為25.7%，較去年下降1.3%。二零一四年?duì)I業(yè)額單方價(jià)格為10,925元╱平方米。

　　二零一四年，集團(tuán)合同銷售額達(dá)人民幣490.5億元，較去年增長(zhǎng)2%。銷售總建筑面積4,540,190平方米，較去年增長(zhǎng)6.5%。銷售單價(jià)人民幣10,803元，比去年下降4.3%。西部、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海、華南及華中片區(qū)合同銷售額分別為人民幣168.2億元、157.8億元、138.7億元、17.8億元、8.0億元，分別占集團(tuán)合同銷售額的34.3%、32.2%、28.3%、3.6%及1.6%。

　　二零一四年十二月三十一日，集團(tuán)已售出但未結(jié)算的合同銷售額為人民幣520億元，面積為482萬(wàn)平方米，為集團(tuán)未來(lái)營(yíng)業(yè)額持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

　　物業(yè)投資:

　　集團(tuán)一如既往堅(jiān)持穩(wěn)步投資持有物業(yè)的戰(zhàn)略。目前集團(tuán)的投資物業(yè)全部為商場(chǎng)，主要分為三大產(chǎn)品系列：都市體驗(yàn)式購(gòu)物中心天街系列、小區(qū)購(gòu)物中心星悅薈系列及中高端家居生活購(gòu)物中心家悅薈系列。截止二零一四年十二月三十一日，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，集團(tuán)已開(kāi)業(yè)商場(chǎng)面積為1,245,137平方米（含車位總建筑面積為1,588,437平方米），整體出租率達(dá)到95.5%。

　　租金總額人民幣9.3億元，扣除營(yíng)業(yè)稅后的租金收入人民幣8.8億元，較去年上升38.1%。

　　其中，天街、星悅薈、家悅薈租金占比分別為83.1%、13.4%和3.5%，租金收入的增長(zhǎng)率分別為42.2%、20.8%和21.0%。

　　得益于新增投資物業(yè)逐步開(kāi)工，集團(tuán)二零一四年錄得投資物業(yè)評(píng)估增值人民幣25.5億元。

　　費(fèi)用控制:

　　二零一四年，為配合業(yè)務(wù)發(fā)展，集團(tuán)于蘇州、濟(jì)南、廣州、南京等新進(jìn)入城市進(jìn)行管理團(tuán)隊(duì)和關(guān)鍵崗位人才的儲(chǔ)備，集團(tuán)一般及行政開(kāi)支占合同銷售額的比例較去年增長(zhǎng)0.39%至2.65%。同時(shí)，由于市場(chǎng)的波動(dòng)，銷售團(tuán)隊(duì)加大營(yíng)銷推廣的針對(duì)性，銷售開(kāi)支占合同銷售額的比例比去年增長(zhǎng)0.33%至2.17%。集團(tuán)一般及行政開(kāi)支及銷售開(kāi)支占營(yíng)業(yè)額的比例與去年基本保持一致。

　　分占合營(yíng)企業(yè)業(yè)績(jī):

　　二零一四年，合營(yíng)企業(yè)的貢獻(xiàn)主要來(lái)自集團(tuán)擁有50.0%權(quán)益的重慶江與城項(xiàng)目、集團(tuán)擁有75.0%權(quán)益的成都世紀(jì)峰景項(xiàng)目。合營(yíng)企業(yè)項(xiàng)目所交付的物業(yè)總面積約為247,494平方米，整體軟裝寶億萊家居飾品，集團(tuán)分占合營(yíng)企業(yè)的除稅后溢利為人民幣2.8億元。

　　所得稅支出:

　　所得稅支出包括中國(guó)企業(yè)所得稅和土地增值稅。二零一四年，集團(tuán)企業(yè)所得稅費(fèi)用為人民幣35.1億元，土地增值稅為人民幣13.7億元。期內(nèi)所得稅總計(jì)為人民幣48.8億元。

　　盈利能力:

　　集團(tuán)的核心凈利潤(rùn)率（即歸屬于股東的溢利減除少數(shù)股東權(quán)益及評(píng)估增值影響后之核心溢利占營(yíng)業(yè)額的比率）由去年的15.0%下降至13.0%。主要是由于波動(dòng)市場(chǎng)中部分項(xiàng)目銷售價(jià)格較低以及上海部分難去化存貨計(jì)提了撥備所致。

　　土地儲(chǔ)備補(bǔ)充:

　　于二零一四年十二月三十一日，集團(tuán)的土地儲(chǔ)備合計(jì)3,492萬(wàn)平方米，權(quán)益面積為3,284萬(wàn)平方米。土地儲(chǔ)備的平均成本為每平方米人民幣2,363元，為當(dāng)期簽約單價(jià)的21.9%。按地區(qū)分析，環(huán)渤海地區(qū)、西部地區(qū)、長(zhǎng)江三角洲地區(qū)、華南地區(qū)及華中地區(qū)的土地儲(chǔ)備分別占土地儲(chǔ)備總額的37.3%、32.8%、19.2%、7.2%及3.5%。

　　二零一四年，集團(tuán)新增收購(gòu)?fù)恋貎?chǔ)備總建筑面積為311萬(wàn)平方米。其中44.9%位于長(zhǎng)三角地區(qū)，22.4%位于華南地區(qū)，19.1%位于西部地區(qū)，13.6%位于環(huán)渤海區(qū)域。平均收購(gòu)成本為每平方米人民幣6,785元。

　　二零一四年，集團(tuán)進(jìn)入新城市南京、廣州、佛山，令集團(tuán)的城市覆蓋數(shù)從去年年底的21個(gè)上升至24個(gè)，并且戰(zhàn)略性地進(jìn)入華南地區(qū)。與此同時(shí)，項(xiàng)目獲取的區(qū)位更趨向城市中心區(qū)，單項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)規(guī)模也都控制在適當(dāng)水平，為提升集團(tuán)可售物業(yè)的周轉(zhuǎn)水平奠定良好基礎(chǔ)。

　　于本報(bào)告期后，集團(tuán)新購(gòu)北京東壩項(xiàng)目，計(jì)容建筑面積約6.8萬(wàn)平方米（權(quán)益面積3.4萬(wàn)平方米）；北京門頭溝項(xiàng)目，計(jì)容建筑面積約9.7萬(wàn)平方米（權(quán)益面積1.6萬(wàn)平方米）；北京海淀太平莊項(xiàng)目，計(jì)容建筑面積約1.6萬(wàn)平方米（權(quán)益面積0.4萬(wàn)平方米）；廈門市集美區(qū)杏林北路項(xiàng)目，計(jì)容建筑面積約30.5萬(wàn)平方米（權(quán)益面積15.0萬(wàn)平方米）；上海松江永豐街道H單元30-02號(hào)項(xiàng)目，計(jì)容建筑面積約2.7萬(wàn)平方米（權(quán)益面積0.7萬(wàn)平方米）；上海松江區(qū)車墩鎮(zhèn)車亭公路2號(hào)-2項(xiàng)目，計(jì)容建筑面積約10.4萬(wàn)平方米（權(quán)益面積3.1萬(wàn)平方米）。

業(yè)務(wù)展望:

　　當(dāng)前房地產(chǎn)成交的下行與分化概因各地供應(yīng)結(jié)構(gòu)所致，新一屆政府減少行政干預(yù)，堅(jiān)持市場(chǎng)化的風(fēng)格注定了這樣的盤整不可能在短期內(nèi)完成。伴隨過(guò)去10多個(gè)月的去化與需求積蓄，2015年整體形勢(shì)不致弱于去年，但難有根本性的量?jī)r(jià)逆轉(zhuǎn)。在這樣的形勢(shì)下，短期的增幅不是公司所關(guān)注的；保持健康的活力與長(zhǎng)期增長(zhǎng)的能力，才是企業(yè)經(jīng)營(yíng)的要義。

　　公司相信，好公司的關(guān)鍵在于對(duì)其客戶有不可或缺的價(jià)值。在房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新階段的今天，對(duì)客戶的研究和重視將被提升到新的高度。2015年龍湖將繼續(xù)從客戶需求出發(fā)，分析投資決策、產(chǎn)品定位、成本配套及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，注重建立全覆蓋、差異化的品牌影響力。并且主動(dòng)擁抱互聯(lián)網(wǎng)，利用新技術(shù)載體將已成形的系統(tǒng)管理方法論更高效、堅(jiān)決地執(zhí)行下去，實(shí)現(xiàn)「住宅+物業(yè)+商業(yè)」三大模塊的資源整合閉環(huán)，為業(yè)主提供「入住、生活、消費(fèi)的一站式服務(wù)體驗(yàn)」，以創(chuàng)造價(jià)值。