大地產(chǎn)時(shí)代金融的新玩法

　　近年來(lái)，伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的大變革，不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的金融創(chuàng)新動(dòng)作愈發(fā)頻繁。民生銀行在這方面就走在了前列。2007年9月，民生銀行在行業(yè)內(nèi)率先對(duì)公司業(yè)務(wù)進(jìn)行事業(yè)部制改革，地產(chǎn)金融事業(yè)部是首批成立的事業(yè)部之一，全行的房地產(chǎn)公司信貸業(yè)務(wù)由其集中經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)了專(zhuān)業(yè)化銷(xiāo)售、專(zhuān)業(yè)化評(píng)審和專(zhuān)業(yè)化管理。2014年，地產(chǎn)金融事業(yè)部又提出了“五大轉(zhuǎn)型”：從項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)向圍繞客戶(hù)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的綜合經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)變，從住宅為主向包含各類(lèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的新概念地產(chǎn)轉(zhuǎn)變，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)為主向全產(chǎn)業(yè)鏈金融服務(wù)轉(zhuǎn)變，從債權(quán)融資為主向主動(dòng)管理風(fēng)險(xiǎn)的股債結(jié)合的資產(chǎn)管理轉(zhuǎn)變，從國(guó)內(nèi)市場(chǎng)為主向國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)協(xié)同發(fā)展轉(zhuǎn)變。

　　顯然，突破原有住宅開(kāi)發(fā)貸款的范疇，金融已參與到商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等各類(lèi)地產(chǎn)以及房地產(chǎn)上下游各產(chǎn)業(yè)鏈之中，與此同時(shí)，資產(chǎn)證券化、互聯(lián)網(wǎng)金融等新的金融手段也風(fēng)生水起。據(jù)中國(guó)民生銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部總裁葉天放透露，目前，地產(chǎn)金融事業(yè)部的收入已經(jīng)有一半來(lái)自于非傳統(tǒng)銀行業(yè)務(wù)。

　　中國(guó)民生銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部總裁 葉天放

　　那么，大地產(chǎn)、大金融時(shí)代，作為其中重要參與者的金融機(jī)構(gòu)，在不動(dòng)產(chǎn)金融領(lǐng)域能有哪些創(chuàng)新作為?面對(duì)行業(yè)增長(zhǎng)放緩、風(fēng)險(xiǎn)不斷累積的局面，又當(dāng)如何去應(yīng)對(duì)?就此，地產(chǎn)中國(guó)網(wǎng)專(zhuān)訪了葉天放先生。

　　風(fēng)控升級(jí)倒逼金融創(chuàng)新

　　記者：在目前傳統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)和金融行業(yè)均面臨著大變革的環(huán)境下，寶億萊家居飾品，您認(rèn)為，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，作為金融機(jī)構(gòu)的金融創(chuàng)新方向主要有哪些?

　　葉天放：金融機(jī)構(gòu)的創(chuàng)新主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)層面：第一是風(fēng)險(xiǎn)控制，設(shè)計(jì)出相應(yīng)的金融產(chǎn)品幫助改善企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表，讓他們運(yùn)轉(zhuǎn)更加良性，變得更加健康。

　　第二是投資并購(gòu)重組，把行業(yè)里面的核心能力整合好，通過(guò)兼并重組，將好的資產(chǎn)加以集中，最終的目的是提高資產(chǎn)配置效率，降低運(yùn)營(yíng)成本，把風(fēng)險(xiǎn)真正降下去，整體軟裝寶億萊家居飾品，把服務(wù)優(yōu)質(zhì)化。

　　第三是資產(chǎn)證券化，讓資產(chǎn)的流動(dòng)性更好。經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)居住的剛性需求已經(jīng)得到了很大程度的滿(mǎn)足，增量市場(chǎng)目前已經(jīng)發(fā)展比較充分，但存量資產(chǎn)中還有很多低效、閑置以及流動(dòng)性不夠的資產(chǎn)，需要通過(guò)資產(chǎn)證券化的手段將其變得流動(dòng)、高效起來(lái)，變成整個(gè)社會(huì)可以享受的金融投資品，這個(gè)領(lǐng)域有比較大的創(chuàng)新空間。

　　第四是供應(yīng)鏈金融，原來(lái)我們的金融機(jī)構(gòu)并沒(méi)有把房地產(chǎn)當(dāng)做鏈條來(lái)考慮，都是單個(gè)企業(yè)各自為陣，今后可以借助互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)等來(lái)建立更加高效的交易平臺(tái)，讓交易變得更加高效和低成本，讓社會(huì)資源配置變得更加高效，這也是我們資源配置的終極目標(biāo)。

　　以上這些方向，既是市場(chǎng)期待的，也是我們自己未來(lái)業(yè)務(wù)的發(fā)展方向。用新技術(shù)、新理念、新方法，加上新的金融工具，去改善整個(gè)行業(yè)管理的精細(xì)度和運(yùn)行效率。

　　記者：您剛提到的這些方向，民生銀行在不動(dòng)產(chǎn)投資領(lǐng)域的轉(zhuǎn)型中應(yīng)該都有涉及，尤其是去年地產(chǎn)金融事業(yè)部還提出了五大轉(zhuǎn)型方向。請(qǐng)問(wèn)目前這些轉(zhuǎn)型的成效如何?未來(lái)還會(huì)有哪些創(chuàng)新之舉?

　　葉天放：民生銀行在不動(dòng)產(chǎn)金融領(lǐng)域目前的業(yè)務(wù)主要有投資并購(gòu)、資產(chǎn)管理、交易銀行，這三個(gè)方面我們都是有一些創(chuàng)新發(fā)展的。

　　投資并購(gòu)業(yè)務(wù)背后的邏輯其實(shí)來(lái)自于市場(chǎng)發(fā)展的需要。在大變革過(guò)程中，市場(chǎng)的參與主體發(fā)生了很大變化，原先我們借貸方主要考慮的是項(xiàng)目，現(xiàn)在進(jìn)入存量市場(chǎng)之后，同一塊地不同的主體來(lái)操作，所產(chǎn)生的結(jié)果也是不同的，這充分反映了交易主體對(duì)不同項(xiàng)目的把控能力。所以，在這種情況下我們寧可跟優(yōu)質(zhì)的客戶(hù)去做投資、去做并購(gòu)重組，將項(xiàng)目放到更有優(yōu)勢(shì)的團(tuán)隊(duì)和企業(yè)中去運(yùn)作，也不能隨便跟一個(gè)項(xiàng)目主體去做借貸。

　　我們真正地需要把自己主動(dòng)管理風(fēng)險(xiǎn)的能力進(jìn)一步加強(qiáng)，參與投資，共同管理，對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的判斷我們也需要參與意見(jiàn)。“商行”變“投行”，它背后的邏輯是找到更好的交易對(duì)手，風(fēng)險(xiǎn)控制的理念要加入到我們的投資行為中去，這是投資業(yè)務(wù)需要發(fā)展的原因。未來(lái)市場(chǎng)的波動(dòng)變化會(huì)比較大，金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)不能再用簡(jiǎn)單的借貸業(yè)務(wù)去硬抗市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　多業(yè)態(tài)參與同樣也是基于目前房地產(chǎn)行業(yè)的大勢(shì)，住宅剛需已經(jīng)被滿(mǎn)足的情況下，一味地投資住宅產(chǎn)業(yè)，就變成在過(guò)剩產(chǎn)能里面玩兒了，所以我們要跟著旅游、文化、產(chǎn)業(yè)、舊城改造等這些改善型需求來(lái)走，還有文化旅游醫(yī)療這些新的需求在滿(mǎn)足的過(guò)程中產(chǎn)生的需要。

　　產(chǎn)業(yè)鏈金融也是一樣，就是要把核心的能力加以整合。

　　我們所提出的“五大轉(zhuǎn)型”背后都有我們對(duì)于行業(yè)以及行業(yè)金融理解的支撐，歸根到底，還是風(fēng)險(xiǎn)的分散以及風(fēng)險(xiǎn)控制能力的提升。表面上看，我們做的業(yè)務(wù)更復(fù)雜了，實(shí)際上我們是在跟更好的交易對(duì)手玩高難度動(dòng)作，在陽(yáng)光明媚的大草原上去做高難度的動(dòng)作，相對(duì)于在泥沼地里慢慢挪步要安全得多，這也是我們風(fēng)險(xiǎn)控制理念的一個(gè)變化。

　　接下來(lái)我們還將繼續(xù)在以上的幾個(gè)方向里繼續(xù)深入，明年在資產(chǎn)證券化、投資并購(gòu)以及供應(yīng)鏈金融等方面會(huì)有一些創(chuàng)新的案例，還有互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)的進(jìn)一步完善和細(xì)化。

　　有嚴(yán)密風(fēng)控體系的互聯(lián)網(wǎng)金融才能走得更遠(yuǎn)

　　記者：去年以來(lái)，互聯(lián)網(wǎng)的蓬勃興起進(jìn)而帶來(lái)了互聯(lián)網(wǎng)金融的發(fā)展熱潮，您認(rèn)為這對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)金融的創(chuàng)新會(huì)產(chǎn)生怎樣的影響?其中又存在怎樣的風(fēng)險(xiǎn)和困難?

　　葉天放：互聯(lián)網(wǎng)金融主要是信息技術(shù)和互聯(lián)網(wǎng)手段在傳統(tǒng)領(lǐng)域的運(yùn)用，對(duì)于金融行業(yè)是有促進(jìn)的，金融的本質(zhì)就是貨幣的有效匹配，離不開(kāi)渠道、價(jià)格這些要素，互聯(lián)網(wǎng)金融在逐步形成這些要素�；ヂ�(lián)網(wǎng)的最大優(yōu)勢(shì)便是資源配置的廣泛、高效、透明。渠道逐步形成，信用逐步積累，就慢慢形成金融的要素和屬性了，它對(duì)于金融和地產(chǎn)都有很大的改變可能性。

　　但由于互聯(lián)網(wǎng)本身的屬性，它對(duì)交易性質(zhì)的金融服務(wù)有巨大的推動(dòng)作用，比如供應(yīng)鏈金融、買(mǎi)賣(mài)房子、按揭貸款，包括在資產(chǎn)管理端那些標(biāo)準(zhǔn)資產(chǎn)的分銷(xiāo)、存量資產(chǎn)的金融化、證券化，這些在互聯(lián)網(wǎng)的平臺(tái)上倒是能提高很多效率，相對(duì)改善消費(fèi)者的服務(wù)體驗(yàn)。而對(duì)真正風(fēng)險(xiǎn)高的、復(fù)雜的操作，比如股權(quán)投資等，我認(rèn)為目前還有一些難度，主要原因在于它的風(fēng)險(xiǎn)管理和對(duì)沖工具的運(yùn)用的要求很高。所以像股權(quán)眾籌這樣的事情，它對(duì)于滿(mǎn)足消費(fèi)的終極目標(biāo)是有意義的，但在股權(quán)投資獲取超額風(fēng)險(xiǎn)收益上沒(méi)有優(yōu)勢(shì)。所以說(shuō)真正的房地產(chǎn)股權(quán)投資領(lǐng)域，眾籌能起到多大的作用，我認(rèn)為還值得探討。因?yàn)橥顿Y本身是要根據(jù)自身的偏好對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分類(lèi)的，而風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別技術(shù)是比較復(fù)雜的。