地產(chǎn)行業(yè)快評:政策有保有壓,整體基調(diào)偏緊

12月14日至16日中央經(jīng)濟(jì)工作會議在北京舉行,1)會議強(qiáng)調(diào)要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位,綜合運(yùn)用金融、土地、財稅、投資、立法等手段,加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制,既抑制房地產(chǎn)泡沫,又防止出現(xiàn)大起大落。2)要在宏觀上管住貨幣,微觀信貸政策要支持合理自住購房,嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購房。3)要落實人地掛鉤政策,根據(jù)人口流動情況分配建設(shè)用地指標(biāo)。要落實地方政府主體責(zé)任,房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng),提高住宅用地比例,盤活城市閑置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能,帶動周邊中小城市發(fā)展。4)要加快住房租賃市場立法,加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)�；�租賃企業(yè)發(fā)展。加強(qiáng)住房市場監(jiān)管和整頓,規(guī)范開發(fā)、銷售、中介等行為。5)要堅持分類調(diào)控,因城因地施策,重點解決三四線城市房地產(chǎn)庫存過多問題。要把去庫存和促進(jìn)人口城鎮(zhèn)化結(jié)合起來。

平安觀點:

明確住房定位,政策整體有保有壓:會議明確強(qiáng)調(diào)“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位,同時繼7月末首提抑制資產(chǎn)泡沫后,本次會議更是明確提出抑制房地產(chǎn)泡沫,盡管會議仍強(qiáng)調(diào)三四線去庫存,堅持分類調(diào)控,因城因地施策,但政策基調(diào)已明顯偏緊。會議同時強(qiáng)調(diào)防止出現(xiàn)大起大落,考慮到核心城市當(dāng)前庫存普遍較低,房企普遍資金狀況較佳亦無降價動力,我們判斷至少明年上半年房價難有大落,而成交由于高基數(shù)回落為意料之中,因此至少明年上半年調(diào)控難有松動。

“貨幣”及“土地”兩手抓:寬貨幣和土地供需區(qū)域失衡為本輪房價上漲重要推手,會議強(qiáng)調(diào)宏觀管住貨幣,嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購房,同時房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng),提高住宅用地比例,盤活城市閑置和低效用地。國慶后主要調(diào)控城市明顯提高二套房首付比例,未來不排除更多城市“銀根”收緊,而提高住宅用地供應(yīng),根據(jù)人口流動情況分配建設(shè)用地指標(biāo),控制地方政府對“土地財政”的依賴,有望緩和部分房價過快上漲城市的供需壓力。

以大帶小,大都市圈為發(fā)展趨勢:會議強(qiáng)調(diào)特大城市要加快疏解部分城市功能,帶動周邊中小城市發(fā)展。一線城市由于土地稀缺性,2016年前11月土地成交下降27.5%,未來除盤活城市閑置和低效用地外,更多將依靠城市功能疏導(dǎo),帶動周邊中小城市發(fā)展,從國外經(jīng)驗來看,巨型城市和城市圈建設(shè)均為城鎮(zhèn)化后期發(fā)展趨勢。

加快住房租賃市場立法及長效機(jī)制建立:會議強(qiáng)調(diào)要加快住房租賃市場立法,加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)模化租賃企業(yè)發(fā)展�！熬诱哂衅湮荨辈⒎恰熬诱哂挟a(chǎn)權(quán)”,加快住房租賃市場立法從財稅、金融、戶籍等方面改變“重售輕租”的現(xiàn)狀,才能有效激活房屋租賃市場,讓租房成為推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化和緩和住房供需壓力的有效途徑。會議再次強(qiáng)調(diào)綜合運(yùn)用金融、土地、財稅、投資、立法等手段,加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制。

投資建議:延續(xù)年度策略觀點,2017年盡管行業(yè)面臨基本面下行和政策收緊,但定價權(quán)變遷正帶來行業(yè)投資邏輯變遷。在險資、產(chǎn)業(yè)資本加大權(quán)益資產(chǎn)配置趨勢下,高分紅高ROE的稀缺優(yōu)質(zhì)藍(lán)籌地產(chǎn)的“籌碼”屬性正逐步增強(qiáng),而剛經(jīng)歷銷售大年的中小房企現(xiàn)金充沛,基本面下行背景下轉(zhuǎn)型訴求有望提升,板塊仍孕育著機(jī)會。在定價權(quán)變遷中,建議把握以下投資機(jī)會:1)基本面優(yōu)質(zhì)的藍(lán)籌白馬股保利、招商、首開、北京城建等,但“舊邏輯”投資思維影響下,基本面下行仍會對傳統(tǒng)地產(chǎn)估值形成一定壓制,建議做好擇時和波段操作;2)有業(yè)績支撐的轉(zhuǎn)型股萬業(yè)、中體、廣宇、宋都等及潛在轉(zhuǎn)型個股;3)國企改革標(biāo)的空港股份、魯商置業(yè)、深圳本地國企等。

風(fēng)險提示:基本面大幅惡化風(fēng)險。