中國文化旅游地產(chǎn)發(fā)展趨勢及前景分析

　　一、2014年中國文旅地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀

　　1、政策環(huán)境

　　2014年國家出臺了一系列與文旅地產(chǎn)相關(guān)的政策文件，如《關(guān)于2014年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點任務(wù)的意見》、《圍繞農(nóng)村土地改革的中央一號文件》、《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》、《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014-2020)》、《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)旅游業(yè)改革發(fā)展的若干意見》、《推動特色文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)意見》等，文旅地產(chǎn)進(jìn)入快速發(fā)展與轉(zhuǎn)型升級的快車道，為文化旅游地產(chǎn)的多樣化、特色化、市場化、品質(zhì)化發(fā)展注入強(qiáng)心劑。

　　2、市場現(xiàn)狀

　　從成交情況看，基本穩(wěn)定。

　　2014上半年，根據(jù)鳳凰地產(chǎn)和中房報聯(lián)合推出的一線城市高端物業(yè)投資指數(shù)報告旅游地產(chǎn)板塊數(shù)據(jù)顯示，全國所監(jiān)控的主要旅游區(qū)域項目整體成交量呈現(xiàn)下降態(tài)勢，成交均價基本保持平穩(wěn)。

　　從市場布局上，范圍擴(kuò)大。

　　海外布局規(guī)模推進(jìn)，馬來西亞、新加坡、澳大利亞、美國、俄羅斯等國家的房地產(chǎn)市場不斷出現(xiàn)國內(nèi)開發(fā)商的身影，萬達(dá)、新華聯(lián)（000620）等企業(yè)穩(wěn)步推進(jìn)國際戰(zhàn)略。旅游地產(chǎn)全國鋪開，不僅是傳統(tǒng)的海南，包括福建、云南、貴州、四川、山東、江西、湖北、華北、東北、西北等地都在快速發(fā)展旅游地產(chǎn)。

　　從開發(fā)區(qū)域上，冷熱不均。

　　2014上半年，根據(jù)鳳凰地產(chǎn)和中房報聯(lián)合推出的一線城市高端物業(yè)投資指數(shù)報告旅游地產(chǎn)板塊數(shù)據(jù)顯示，所監(jiān)控的旅游地產(chǎn)區(qū)域新盤中以華南區(qū)域為主要供應(yīng)區(qū)域，占比超過五成;西南、華東區(qū)域緊隨其后，各以接近20%的占比站穩(wěn)第二梯隊。從2014全年看，云南、海南、貴州依然是開發(fā)熱點，同時三、四線城市旅游地產(chǎn)出現(xiàn)滯銷，一、二線旅游城市更受重視，去化率更高。

　　從開發(fā)熱度看，文化旅游地產(chǎn)熱度不減。

　　其一，投資額度大，萬科投資400億元建吉林松花湖度假區(qū)，寶能集團(tuán)聯(lián)手國奧投資800億于桂林、寧波打造兩大文化旅游地產(chǎn)項目，萬達(dá)投資300億的無錫萬達(dá)城開工建設(shè)等;

　　其二，投資類型多元，碧桂園投資昆明奎南生態(tài)文化旅游產(chǎn)業(yè)園項目，陜旅集團(tuán)投建金旅城四海唐人街旅游綜合體項目，寶億萊家居飾品，港中旅海雅投資百億攜手升級海上田園建設(shè)大型文化休閑娛樂旅游綜合體，泰禾集團(tuán)（000732）投資興建體驗式影視旅游度假綜合體;

　　其三，投資熱點鮮明，招商、建發(fā)入駐漳州長泰旅游地產(chǎn)，助推環(huán)廈板塊發(fā)展;貴陽旅游地產(chǎn)“避暑”受熱捧，萬科等多房企進(jìn)駐開發(fā);福州永泰成旅游地產(chǎn)開發(fā)熱土，萬科、泰禾等房企爭相進(jìn)駐，各大主題公園重現(xiàn)火爆市場。

　　從市場運(yùn)營來看，與時俱進(jìn)。

　　其一，鏈條運(yùn)營，萬科、萬達(dá)、中海、恒大、佳兆業(yè)等房企都高調(diào)進(jìn)行跨界探索。萬達(dá)投資并購影視、旅行社、電商等不同類型企業(yè)，向不動產(chǎn)、文化旅游、金融、零售、電商五大業(yè)務(wù)板塊挺進(jìn);佳兆業(yè)從地產(chǎn)延伸至商業(yè)、酒店、養(yǎng)老、金融等領(lǐng)域，多元化轉(zhuǎn)型打造旅游度假產(chǎn)業(yè)鏈。

　　其二，連鎖運(yùn)營，大型的文化旅游地產(chǎn)集團(tuán)，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，包括華僑城、萬達(dá)、方特、海昌、宋城等已經(jīng)開始推進(jìn)全國布局，連鎖經(jīng)營效益顯現(xiàn)。

　　其三，智慧運(yùn)營，云南城投（600239）推出 　“夢云南分時度假平臺”、綠維創(chuàng)景推出的“綠維美爾分權(quán)度假”模式嘗試一地置業(yè)多地度假，萬科攜手淘寶、途家將“互聯(lián)網(wǎng)+地產(chǎn)”的合作模式推向巔峰，螞蜂窩、世界邦、在路上、去啊、去哪等旅游平臺成為新途徑，官房集團(tuán)OTO等推進(jìn)旅游地產(chǎn)存量盤活，“朋友圈”成旅游地產(chǎn)熱詞。

　　3、產(chǎn)品供需

　　產(chǎn)品供給整體呈現(xiàn)供大于求，熱點類型仍受追捧。

　　其一，從地產(chǎn)供給情況來看，原有項目尚處在消化中，新進(jìn)項目依然涌進(jìn)，導(dǎo)致供給過多。但是對于很多熱門的、品質(zhì)較好的旅游地項目則供不應(yīng)求，如龍湖長城源著，首日開盤即賣光，創(chuàng)下了旅游度假地產(chǎn)的神話。

　　其二，從產(chǎn)品類型供給來看，類型豐富，萬達(dá)武漢漢秀、武漢電影科技樂園、青島東方影都、馮小剛電影公社、古北水鎮(zhèn)、長隆珠海橫琴樂園等相繼登場……一系列的文化旅游產(chǎn)品得到了市場的好評。

　　消費(fèi)需求與產(chǎn)品供給存在錯位，“剛需化”市場正在形成。

　　多元化需求有待滿足，如以服務(wù)、配套完善為需求形成了度假生活群體，以養(yǎng)老度假需求為代表形成了候鳥群，以環(huán)境改善為需求形成了遠(yuǎn)離霧霾的群體，以近郊需求為主形成的微度假群體，以注重產(chǎn)品為需求形成了綜合性體驗消費(fèi)群體，但目前需求滿足情況并不都盡如人意，旅游地產(chǎn)依然存在改進(jìn)和上升的空間。另外，“剛需化”需求呈現(xiàn)，據(jù)重慶康聯(lián)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，旅游地產(chǎn)購房者當(dāng)中，單次使用時間超過30天的自住型客群，如老人帶小孩避暑的占比高達(dá)70.4%，休閑度假需求增多，配套服務(wù)更為關(guān)鍵。

　　4、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

　　旅游產(chǎn)業(yè)強(qiáng)力帶動。

　　我國旅游正處于一個全民大眾化出游的深化階段，已形成全球最大的國內(nèi)旅游市場和世界第一大出境旅游消費(fèi)市場。國內(nèi)國際出游人數(shù)激增，市場蘊(yùn)藏著巨大的旅游消費(fèi)，為文旅地產(chǎn)的發(fā)展提供動力。

　　文化旅游多維延伸。

　　文化旅游的復(fù)合性推動文旅地產(chǎn)不斷延伸，文化建筑、文化演藝、文化生活等都在項目中體現(xiàn)，文旅養(yǎng)老地產(chǎn)、文旅園區(qū)地產(chǎn)等也都有一定的發(fā)展。

　　二、2014年中國文旅地產(chǎn)的創(chuàng)新特征

　　1、宏觀背景——強(qiáng)導(dǎo)推進(jìn)

　　政策環(huán)境有利。

　　隨著2014年兩會的召開，政府包括兩會報告在內(nèi)的一系列利好政策以組合拳形式出臺，可以說給文化旅游行業(yè)帶來大發(fā)展的春風(fēng)。不論是宏觀的政府工作布局還是針對性的行業(yè)性政策，從各個層面上都顯現(xiàn)出對文旅產(chǎn)業(yè)不同程度的利好。城鎮(zhèn)政策全面拉伸，改革政策引導(dǎo)市場，產(chǎn)業(yè)政策促進(jìn)融合，文化政策特色引領(lǐng)，旅游政策消費(fèi)支撐……各大利好政策較好地推進(jìn)了全年旅游地產(chǎn)的發(fā)展。

　　經(jīng)濟(jì)環(huán)境強(qiáng)化。

　　當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)處在轉(zhuǎn)型升級的關(guān)鍵期，服務(wù)經(jīng)濟(jì)全面到來，寶億萊家居飾品，消費(fèi)驅(qū)動已成大勢，旅游業(yè)作為經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的重要抓手呈現(xiàn)蓬勃發(fā)展的勢頭，其中文化旅游全面上揚(yáng)，為旅游地產(chǎn)有力發(fā)展和科學(xué)發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。

　　2、市場區(qū)域——穩(wěn)中有進(jìn)

　　平穩(wěn)化推進(jìn)。

　　全國旅游地產(chǎn)保持穩(wěn)定發(fā)展，成交量、成交價保持平穩(wěn)，市場整體趨向平穩(wěn)發(fā)展。

　　區(qū)域化布局。

　　各大集團(tuán)全面深化推進(jìn)海外布局戰(zhàn)略，擴(kuò)展海外市場潛力;旅游地產(chǎn)全國鋪開，從華南熱點區(qū)域，再到西南、華東、東北、華北等新興區(qū)域，文化旅游地產(chǎn)成為市場投資焦點;一、二線城市基于強(qiáng)大的消費(fèi)能力，成為區(qū)域布局的重點。

　　鏈條化延伸。

　　以全度假產(chǎn)業(yè)鏈條、全生活服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈條為目標(biāo)導(dǎo)向，文化旅游地產(chǎn)立足文化旅游，整合金融、零售、IT、影視娛樂、酒店、養(yǎng)生養(yǎng)老、房地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)，打造跨界融合發(fā)展的全產(chǎn)業(yè)鏈條平臺。

　　智慧化運(yùn)營。

　　互聯(lián)網(wǎng)時代的到來，引發(fā)了生活方式和商業(yè)模式的變革，旅游地產(chǎn)在時代的推進(jìn)下也在發(fā)生變革，分時度假平臺、o2o營銷、互聯(lián)網(wǎng)銷售等都成為年度亮點。

　　3、產(chǎn)品供給——量中求變

　　量質(zhì)不均。

　　旅游地產(chǎn)項目總量供過于求，寶億萊家居飾品，由于品質(zhì)參差不齊，導(dǎo)致需求冷熱不均，矛盾凸顯。

　　產(chǎn)品多元。

　　旅游地產(chǎn)的文化性、休閑性、體驗性和科技性明顯加強(qiáng)，文化演藝類產(chǎn)品、影視文化類產(chǎn)品、主題公園類產(chǎn)品、主題酒店類產(chǎn)品等不斷涌現(xiàn)，呈現(xiàn)多元化、品質(zhì)化發(fā)展。

　　4、消費(fèi)需求——理性回歸

　　旅游度假“剛需群體”愈加壯大，在旅游地產(chǎn)初期懷有投機(jī)心理的需求者逐步減少，理性投資的需求者越來越多，軟裝設(shè)計家居產(chǎn)業(yè)鏈，人們更多從實際需求、享受體驗、配套服務(wù)等方面進(jìn)行項目的選擇。

　　5、產(chǎn)業(yè)屬性——回歸本質(zhì)