萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)高利潤(rùn)源泉：超低土地成本僅1096元/平米

　　在招股說(shuō)明書中,萬(wàn)達(dá)還首次對(duì)外披露了其拿地成本。其中2011年—2013年,萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的平均土地成本分別只有1821元/平方米、1171元/平方米和1096元/平方米,這雖然與萬(wàn)達(dá)拿地城市的結(jié)構(gòu)有關(guān),但在最近幾年土地價(jià)格節(jié)節(jié)攀升的背景下,土地成本仍能逐年下滑還是一件可讓同行側(cè)目的事情。

　　據(jù)蘭德咨詢的報(bào)告顯示,萬(wàn)達(dá)近三年的土地成本僅占其平均售價(jià)的9.18%,這在行業(yè)內(nèi)是一個(gè)非常低的水平。以龍湖為例,2013年其土地成本占平均售價(jià)的比例為18.2%,萬(wàn)科則接近25%,四成以上的房企超過33%,只有6.4%的開發(fā)商土地成本低于平均售價(jià)的10%。

　　顯然,如此低廉的土地成本,與萬(wàn)達(dá)強(qiáng)悍的開發(fā)及后續(xù)運(yùn)營(yíng)能力密不可分,不少地方政府為了吸引萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目的進(jìn)駐,紛紛在土地價(jià)格上給予了很大的優(yōu)惠。

　　而對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō),如果擁有低廉的土地成本,那么公司的利潤(rùn)至少了就有了一半的保障,萬(wàn)達(dá)方面同樣如此。

　　招股說(shuō)明書顯示,萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)2013年的凈利潤(rùn)達(dá)248.82億元人民幣,要知道此前公開財(cái)報(bào)的房企中最賺的中海地產(chǎn),2013年的凈利潤(rùn)也不過230.4億港元(約為181.97億元人民幣),不足萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的四分之三。

　　以售養(yǎng)租模式受挑戰(zhàn)

　　值得注意的是,萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)2011年—2013年的拿地花費(fèi)分別為165.21億元、188.78億元、238.44億元,2014年上半年,這一數(shù)據(jù)為119.07億元。從平均土地成本分析,萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的拿地面積也呈逐漸增加的趨勢(shì),未來(lái)一段時(shí)間,萬(wàn)達(dá)每年開復(fù)工的面積也會(huì)繼續(xù)增加。

　　不過,全球房地產(chǎn)顧問服務(wù)公司萊坊近日發(fā)布的《商業(yè)綜合體的發(fā)展趨勢(shì)及成功要素研究報(bào)告》顯示,目前我國(guó)綜合體開發(fā)面積存量巨大,2014年上半年全國(guó)主要城市商業(yè)綜合體存量面積超過3億平方米,2015年將達(dá)到3.6億平方米,2016年以后則達(dá)到4.3億平方米。

　　報(bào)告指出,大部分城市存在商業(yè)綜合體過量開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn),且集中分布在1.5線和二線城市中經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好的城市。由于二、三線城市商業(yè)綜合體在短期內(nèi)出現(xiàn)集中供應(yīng),供需失衡使得商業(yè)開發(fā)運(yùn)營(yíng)日益艱難。

　　顯然,這一情況如果繼續(xù)惡化,將給萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)以售養(yǎng)租的模式帶來(lái)巨大的挑戰(zhàn)。畢竟開復(fù)工面積增加的同時(shí),每年萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的竣工面積也會(huì)相應(yīng)上升,投入的大量資金能否順利收回,將考驗(yàn)每一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商。