春天來了？ 京津冀產(chǎn)業(yè)遷徙崛起 石家莊“智能”寫字樓成剛需

新浪樂居12月20日訊 2016年是京津冀協(xié)同發(fā)展進入全面落實、加快推進的關(guān)鍵之年；是石家莊住宅價格猛漲、樓市巨變的一年；也是石家莊歷史上樓市調(diào)控最嚴(yán)的一年。對于專業(yè)房產(chǎn)投資人士來說，各方因素紛繁復(fù)雜，應(yīng)如何衡量應(yīng)對，未來著眼何處才能規(guī)避投資風(fēng)險，最終駕輕就熟地緊隨大環(huán)境的浪潮？

市場機遇：京津大批產(chǎn)業(yè)引入，高端寫字樓成剛性需求

石家莊新聞網(wǎng)報道，家居行業(yè)升級轉(zhuǎn)型 ，今年全市承接北京非首都功能疏解，再掀熱潮。紫光國芯、北京漢光舞科技等一批項目，剛剛簽約落地……京津冀協(xié)同發(fā)展重大國家戰(zhàn)略實施兩年來，產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)移是重要內(nèi)容、關(guān)鍵支撐，一場產(chǎn)業(yè)大遷徙正在叩打京津冀的門環(huán)。

去年下半年至今，是全市項目引進的爆發(fā)期。截至9月底，全市共引進京津冀協(xié)同發(fā)展項目196項，總投資2582億元。

截至9月底，全市共引進各類區(qū)域總部、中小微企業(yè)和服務(wù)類企業(yè)64家；引進各類高層次人才、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才共計1315人。

隨著高端大型企業(yè)、高科技項目、創(chuàng)新人才引入石家莊，這一年，石家莊的商業(yè)樓市發(fā)生著巨大的變化。眾多企業(yè)及項目的落地，急需大量的硬軟件配套設(shè)施。

就像住宅是置業(yè)者的剛性需求一樣，寫字樓是企業(yè)的剛性需求。同時，隨著高端大品牌企業(yè)的入駐，企業(yè)規(guī)模的擴大，高端寫字樓已經(jīng)成為石家莊市場的迫切需求。從項目建設(shè)到投資，市場已經(jīng)為此做著各方準(zhǔn)備。

配套升級：大房企時代，石家莊寫字樓迎“高大上”

2016年，樓市流行最廣的一句話為：“明年的石家莊樓市，將是大房企時代�！睋�(jù)了解，“2016中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強”榜單前20名中，進駐石家莊的有8家。其中，綠地、保利、華潤等大牌房企均在石家莊規(guī)劃建設(shè)寫字樓項目。

此外，實力房企寶能、榮盛、西美、東勝和老牌項目萬達(dá)廣場、勒泰中心等將目光聚焦在石家莊的寫字樓市場。寶能集團深耕正定新區(qū)，建設(shè)了寶能中心；大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司與石家莊國瑞城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在長安區(qū)投資15億元建長安區(qū)萬達(dá)廣場，石家莊第二座萬達(dá)廣場落地開建……

“新型的寫字樓可以稱得上高、大、上�！焙颖鄙虡I(yè)聯(lián)合會副會長兼秘書長曹潤亭表示，新型寫字樓具備了優(yōu)質(zhì)寫字樓的特點，如地段、配套齊全、交通便捷、車位配比高、辦公環(huán)境好、物業(yè)管理優(yōu)良、管家式服務(wù)等。這些新軍的到來，不但帶來了優(yōu)質(zhì)的商務(wù)寫字樓的服務(wù)，而且對省會較為落后、混亂的市場狀態(tài)有明顯改善�！耙驗橹�前商住混合型寫字樓占據(jù)了主要市場，隨著市場的不斷發(fā)展，寶億萊家居飾品，對專業(yè)型寫字樓產(chǎn)品呼聲極高�！辈軡櫷ふf，智能型的寫字樓物業(yè)此時正好符合市場所需。

可以預(yù)見，一些新概念5A、甲級寫字樓，LOFT公館、EOD花園，以及第四代國際智能化的寫字樓將會不斷進入人們視野，寶億萊家居飾品，石家莊的高端、頂級寫字樓和新概念寫字樓即將進入蓬勃的發(fā)展時期。

價值凸顯：在萬余戶第三產(chǎn)業(yè)企業(yè)面前，200萬㎡優(yōu)質(zhì)寫字樓供不應(yīng)求

今年5月，石家莊新聞網(wǎng)報道顯示，石家莊多項產(chǎn)業(yè)均保持良好增長，新設(shè)企業(yè)數(shù)量較多的是批發(fā)和零售業(yè)、科學(xué)研究和技術(shù)服務(wù)業(yè)、制造業(yè)、租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)，在新設(shè)總戶數(shù)中的占比依次為33.68%、12.71%、11.7%、10.87%。

從數(shù)字上可以看出來，新設(shè)企業(yè)增長最快的兩個行業(yè)是科學(xué)研究和技術(shù)服務(wù)業(yè)以及信息傳輸、軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)。

此外，1-4月新登記第三產(chǎn)業(yè)企業(yè)共12976戶，占企業(yè)新登記量的76.91%。充分反映出石家莊第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展活力迸發(fā)。

然而，第三產(chǎn)業(yè)所需求的寫字樓硬件配套，寶億萊家居飾品，并不能十分滿足需求�？v觀石家莊的寫字樓市場，市場供應(yīng)看似很大，有將近千萬平方米。但是從二環(huán)內(nèi)來看，優(yōu)質(zhì)的寫字樓供應(yīng)也就兩百多萬平方米，而分布在城市四橫六縱上的寫字樓就更少了。

在13000戶第三產(chǎn)業(yè)需求者面前，200萬平方米的優(yōu)質(zhì)寫字樓供應(yīng)顯得杯水車薪，可謂供不應(yīng)求。

目前，多家大型房企已經(jīng)把目光聚焦在北國商圈、萬達(dá)商圈、建華商圈、人百商圈、高鐵商圈等，據(jù)悉石家莊已有多個高端寫字樓項目已在規(guī)劃中、或在陸續(xù)投入市場。對于石家莊的寫字樓市場，業(yè)內(nèi)人士普遍報以極高期待。

石家莊寫字樓產(chǎn)品的自身投資價值在逐漸凸顯。

回報居首：寫字樓未來轉(zhuǎn)售回報率約9%，超住宅4個點

對于專業(yè)房產(chǎn)投資人士來說，樓市分化和動蕩，房產(chǎn)投資風(fēng)險日益加大。投資哪個更能獲得可觀的受益？這里有一個衡量指標(biāo)“房地產(chǎn)投資回報率”可謂十分重要。根據(jù)云房數(shù)據(jù)庫統(tǒng)計的《2016年上半年中國房地產(chǎn)投資回報率調(diào)查報告》，可一分高下。

數(shù)據(jù)顯示，2016上半年，住宅市場總體回暖，從回報率數(shù)據(jù)來看，包含石家莊在內(nèi)的華北區(qū)域，歷史5年（2011年-2016年）租賃后轉(zhuǎn)售回報率為9.6%，較高。這組數(shù)據(jù)符合石家莊過去的住宅市場。

但自今年10月以來，石家莊陸續(xù)出臺政策，可謂歷史上樓市最嚴(yán)調(diào)控，住宅市場迅猛上漲的勢頭得到遏制，未來房地產(chǎn)市場趨于平穩(wěn)發(fā)展。這也與中央經(jīng)濟工作會議中強調(diào)的“房子是用來住的，不是用來炒的”宗旨相吻合。與之一致，數(shù)據(jù)顯示，未來5年（2016年-2021年）華北住宅租賃后轉(zhuǎn)售回報率水平將逐步趨于合理水平，為5.3%。

對比十分明顯，寫字樓恰恰成為市場投資熱點。從2016上半年回報率數(shù)據(jù)來看，寫字樓投資回報仍然居各物業(yè)之首。轉(zhuǎn)售來看，華北的歷史5年租賃后轉(zhuǎn)售回報率在10%以上。預(yù)計未來5年租賃后轉(zhuǎn)售回報率仍能達(dá)到6.2%-9.3%。

綜觀寫字樓與住宅、高檔住宅、商鋪的比較，寫字樓仍回報率最高，具有極強的投資價值。