保利地產(chǎn)終止收購(gòu)保利置業(yè)：8小時(shí)博弈 壽命最短重組

這可以說(shuō)得上是中國(guó)史上壽命最短的重組。

11月29日午間，保利地產(chǎn)與保利置業(yè)公告稱(chēng)，因有重大事項(xiàng)或內(nèi)幕消息要公告而停牌。但投資者還沒(méi)有來(lái)得及暢想保利地產(chǎn)與保利置業(yè)的重組空間，當(dāng)日晚間，兩家公司就再次公告稱(chēng)，經(jīng)與相關(guān)方磋商，認(rèn)為重組時(shí)機(jī)尚不成熟，保利地產(chǎn)決定終止收購(gòu)保利置業(yè)集團(tuán)有限公司，股票將于次日復(fù)牌。

事實(shí)上，從中海、招商到綠地，寶億萊家居飾品，房地產(chǎn)行業(yè)中的國(guó)資巨頭已在這一兩年先后掀起一輪輪資本整合浪潮，銷(xiāo)售規(guī)模已超2000億元的保利系也不例外。但如今緣何匆匆結(jié)束這一場(chǎng)看似利人利己的重組？在簡(jiǎn)單的“時(shí)機(jī)不成熟”解釋背后，兩家企業(yè)經(jīng)歷了什么？

重組博弈猜想

保利地產(chǎn)和保利置業(yè)的重組說(shuō)法由來(lái)已久，以至于兩家公司每年業(yè)績(jī)會(huì)上都會(huì)出現(xiàn)“何時(shí)重組”這樣的例牌問(wèn)題。但對(duì)于這一問(wèn)題，不管是保利地產(chǎn)還是保利置業(yè)，回應(yīng)都頗為官方：“會(huì)有，這是保利集團(tuán)的戰(zhàn)略目標(biāo)和任務(wù)之一，這一兩年可能會(huì)進(jìn)一步提到議事日程上。”

然而這一準(zhǔn)備，幾年便過(guò)去了。在這期間，恒大持有萬(wàn)科股份已達(dá)14.7%、招商蛇口完成重組、中海也成功整合了中信和中建，規(guī)模正以看得見(jiàn)的速度迅速擴(kuò)大。相比之下，保利地產(chǎn)和保利置業(yè)的重組雖然一再被提及，但鮮有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展公布。

終于在今年的11月29日午間，保利地產(chǎn)與保利置業(yè)雙雙停牌，原因則是有重大事項(xiàng)或內(nèi)幕消息要公告。但僅過(guò)了8個(gè)小時(shí)，兩家公司卻宣布將于次日復(fù)牌，醞釀數(shù)年的重組就這樣“雷聲小，雨點(diǎn)也不大”地結(jié)束了。

據(jù)保利地產(chǎn)解釋?zhuān)�此次其停牌事�?xiàng)為收購(gòu)保利置業(yè)有關(guān)項(xiàng)目。但經(jīng)與相關(guān)方磋商，認(rèn)為重組時(shí)機(jī)尚不成熟，決定終止收購(gòu)保利置業(yè)集團(tuán)有限公司，股票將于次日復(fù)牌。與此同時(shí)，保利地產(chǎn)還承諾自公告之日起1個(gè)月內(nèi)不再商議、討論上述發(fā)行股份購(gòu)買(mǎi)保利置業(yè)相關(guān)項(xiàng)目的重大事項(xiàng)。

對(duì)于終止重組的原因，《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者數(shù)次致電保利地產(chǎn)和保利置業(yè)的投資者關(guān)系部，但均未得到回復(fù)。

對(duì)于此間原因，有不愿具名的知情人士對(duì)記者稱(chēng)：“這與此次公司宣布與保利置業(yè)的重組終止，主要原因是當(dāng)下融資政策的限制。兩個(gè)公司的重組涉及到股權(quán)的配套融資，但近期的融資政策收緊，寶億萊家居飾品，公司債、定增等都被叫停。”

據(jù)其透露，保利地產(chǎn)與保利置業(yè)的整合是由北京集團(tuán)總部在牽頭進(jìn)行研究和方案的制定。“影響兩者之間整合的重要因素還是人事安排上，保利地產(chǎn)和保利置業(yè)分開(kāi)經(jīng)營(yíng)，管理架構(gòu)各不相同，怎么安排好整合后新公司的管理層很關(guān)鍵。”

保利置業(yè)前身是1973年成立的綜合類(lèi)公司，1993年才被保利集團(tuán)旗下公司保利投資收購(gòu)，在2005年后先是改名保利香港。其后，保利置業(yè)在多次獲得保利集團(tuán)注入資產(chǎn)而轉(zhuǎn)型房地產(chǎn)后，終于在2012年定名為現(xiàn)在的名稱(chēng)。

“由于是保利集團(tuán)一手扶持保利置業(yè)進(jìn)軍的房地產(chǎn)，外界一度將后者稱(chēng)為‘太子’。保利置業(yè)的管理層是集團(tuán)直接派下來(lái)的高層，而目前保利地產(chǎn)則僅有宋廣菊。”前述人士進(jìn)一步透露稱(chēng)，“雖然保利置業(yè)銷(xiāo)售規(guī)模仍在300億元左右，與保利地產(chǎn)的2000億元相差不小，但手上也是有籌碼的。”

至于保利地產(chǎn)和保利置業(yè)的重組方式，此次寥寥數(shù)字的公告也可見(jiàn)一斑。公告顯示，保利地產(chǎn)擬發(fā)行股份購(gòu)買(mǎi)保利置業(yè)的相關(guān)項(xiàng)目。“但具體是保利地產(chǎn)整體收購(gòu)保利置業(yè)，還是保利地產(chǎn)收購(gòu)保利置業(yè)的部分項(xiàng)目則不得而知。而且，收購(gòu)的對(duì)價(jià)、具體的條款由此衍生出的雙方利益協(xié)調(diào)都是影響重組能否順利進(jìn)行的因素。”

保利地產(chǎn)野心

今年7月6日晚，保利地產(chǎn)和中航地產(chǎn)雙雙發(fā)布停牌公告，寶億萊家居飾品，稱(chēng)各自接到了集團(tuán)通知，涉及到保利集團(tuán)與中航工業(yè)之間的地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合。

保利地產(chǎn)的整合對(duì)象中航地產(chǎn)業(yè)務(wù)以商業(yè)地產(chǎn)為核心，兼以綜合開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，擁有“中航城”“九方購(gòu)物中心”等核心產(chǎn)品。并且從2011年起至今，中航工業(yè)先后在贛州、成都、深圳龍華、九江、昆山、深圳華強(qiáng)北等地開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)6家九方購(gòu)物中心，總營(yíng)業(yè)面積約為68萬(wàn)平方米。

兩個(gè)月后，雙方再次發(fā)布公告稱(chēng)，中航地產(chǎn)擬通過(guò)協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式，向保利地產(chǎn)出售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)的資產(chǎn)與負(fù)債，標(biāo)的資產(chǎn)預(yù)估值合計(jì)為23.23億元，涉及中航地產(chǎn)及其下屬企業(yè)合計(jì)持有的10家房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)及1個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在建工程。

就這樣，保利地產(chǎn)一方面在忙于消化中航工業(yè)的200萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備，一方面也在積極擴(kuò)張做大規(guī)模為進(jìn)一步整合做準(zhǔn)備。

按今年的計(jì)劃，保利地產(chǎn)在房地產(chǎn)的直接投資將高達(dá)1673億元。2016年1~9月，家居行業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型 ，保利地產(chǎn)獲取的55個(gè)項(xiàng)目中，主要集中在北京、上海、南京等土地資源相對(duì)稀缺的城市。截至9月份，保利地產(chǎn)銷(xiāo)售的面積共1180萬(wàn)平方米，獲取的土地儲(chǔ)備總建筑面積為1148萬(wàn)平方米，總地價(jià)713億元，總獲取成本698億元，分別占銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額的97.30%和44.31%。

除了大量拿地之外，保利地產(chǎn)的開(kāi)工面積也顯示了其對(duì)規(guī)模的極度渴求。數(shù)據(jù)顯示，該公司前三季度新開(kāi)工面積1278萬(wàn)平方米，竣工面積970萬(wàn)平方米，在建面積4907萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)19.55%、33.98%和4.83%。

截至2016年9月底，保利地產(chǎn)共有在建擬建項(xiàng)目305個(gè)，規(guī)劃總建筑面積14214萬(wàn)平方米，待開(kāi)發(fā)面積5813萬(wàn)平方米，能滿(mǎn)足公司未來(lái)幾年的開(kāi)發(fā)需求，其中一二線(xiàn)城市占比約為73.4%。

大批上市的貨量給保利地產(chǎn)帶來(lái)了令人側(cè)目的銷(xiāo)售金額和現(xiàn)金流量。2016年1~9月，保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)簽約面積1179.88萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)37.58%；實(shí)現(xiàn)簽約金額1575.09億元，同比增長(zhǎng)43.47%。

得益于銷(xiāo)售回款不斷增加以及上半年公司完成90億元的再融資和100億元的公司債券，整體軟裝寶億萊家居飾品，截至2016年9月底，保利地產(chǎn)持有的貨幣資金達(dá)491億元。三季度短期有息負(fù)債僅200億元，現(xiàn)金覆蓋率高達(dá)355%�？鄢�預(yù)收賬款的凈負(fù)債率降到45.3%，創(chuàng)2010年以來(lái)的新低。