P10萬科集團(tuán) “天花板”之后

　　萬科集團(tuán):“天花板”之后

　　房地產(chǎn)行業(yè)“老大”的位置并不好坐，但通過穩(wěn)健、低調(diào)乃至聰明的經(jīng)營策略，萬科正一步一個(gè)腳印踏實(shí)向前走。打開海外融資渠道使得萬科的財(cái)務(wù)成本更低；控股徽商銀行被業(yè)內(nèi)一致認(rèn)為對(duì)整個(gè)行業(yè)都有重大意義；對(duì)全球版圖的試水和掘金正在穩(wěn)步推進(jìn)。在王石當(dāng)年的一句“不做商業(yè)地產(chǎn)”后，“社區(qū)商業(yè)配套”這個(gè)名詞似乎始終帶著一絲尷尬，但逐步完善的社區(qū)服務(wù)得到了客戶的認(rèn)可為郁亮宣布轉(zhuǎn)型“城市配套服務(wù)商”增添了籌碼。背后，是來勢洶洶的追兵：海外強(qiáng)勢擴(kuò)張的綠地，多元化發(fā)展的恒大……當(dāng)發(fā)展遇到瓶頸，保守的戰(zhàn)略能保證萬科的安全運(yùn)營，但要突破行業(yè)的“天花板”仍有待時(shí)日。

房企龍頭 經(jīng)營穩(wěn)健

　　作為房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭，萬科的發(fā)展穩(wěn)定。

　　目前萬科在國內(nèi)進(jìn)入的城市數(shù)量為60多個(gè)，萬科的全國布局已基本完成。郁亮希望，萬科的地產(chǎn)銷售收入能達(dá)到3000億，相比2012年翻番，公司內(nèi)部也完成了打造3000億銷售的管控平臺(tái)。

　　從2013年的表現(xiàn)來看，萬科延續(xù)了原有的擴(kuò)張戰(zhàn)略，發(fā)揮了大型房企增長的優(yōu)勢，主要體現(xiàn)在四方面：

　　一、 項(xiàng)目定位剛需。萬科繼續(xù)堅(jiān)持面向自住購房者、以中小戶型普通商品住宅為主的產(chǎn)品定位，2013上半年所銷售的住宅中有90%為144 平方米以下戶型。項(xiàng)目定位符合國家政策引導(dǎo)，也利于銷售和周轉(zhuǎn)。

　　二、全國布局均勻。萬科在全國的布局已完成，四大區(qū)域均勻發(fā)展，對(duì)公司貢獻(xiàn)銷售額的比例差距不大，有利分散風(fēng)險(xiǎn)。2013上半年，萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積716.4 萬平方米，實(shí)現(xiàn)銷售金額836.7 億元，其中：

　　公司在以珠三角為核心的廣深區(qū)域銷售面積占29.6%，銷售金額占31.72%；在以長三角為核心的上海（樓盤）區(qū)域銷售面積占22.74%，銷售金額占26.9%；在以環(huán)渤海為核心的北京（樓盤）區(qū)域銷售面積占28.63%，銷售金額占27.21%；在由中西部中心城市組成的成都區(qū)域銷售面積占19.02%，銷售金額占14.1%。

　　三、銷售穩(wěn)定增長。萬科在去年銷售額率先達(dá)到千億后依然保持穩(wěn)定的增長速度，進(jìn)一步擴(kuò)大市場影響。2013年前三季度，公司累計(jì)銷售1285億元，增長33.4%，在房企中排第一，市占率攀升至2.38%；1-11月實(shí)現(xiàn)銷售面積1393.6萬平米，同比增18.2%；實(shí)現(xiàn)銷售金額1598.8億元，同比升25.7%；銷售均價(jià)11472元/平，同比升6.4%。

　　四、控制拿地成本。由于穩(wěn)健的運(yùn)營策略和與地方政府合作的品牌效應(yīng)，萬科的拿地成本占優(yōu)，2013年1-11月新增94個(gè)項(xiàng)目，共獲取權(quán)益建面2354.2萬平方米，平均樓板價(jià)3258元/平方米，較12年平均拿地成本高10.9%，主要原因是第三季度所拿地塊中，一二線城市占比繼續(xù)加大，單季拿地樓板價(jià)4113元/平方米，明顯高于上半年的2526元/平米，但相比同業(yè)仍有一定優(yōu)勢。

　　【價(jià)值發(fā)現(xiàn) 品牌價(jià)值】

　　入股徽商銀行 發(fā)展社區(qū)商業(yè)

　　對(duì)于萬科來說，2013年最具有戰(zhàn)略意義的舉措便是宣布轉(zhuǎn)型“城市配套服務(wù)商”。

　　7月1日，在萬科步入“而立之年”之時(shí)，郁亮在西安（樓盤）媒體見面會(huì)上首次談及萬科轉(zhuǎn)型�！拔磥�10年住宅需求量會(huì)穩(wěn)定下來甚至是萎縮，萬科也會(huì)碰到規(guī)模的天花板，所以公司將要轉(zhuǎn)型成為城市配套廠商，寶億萊家居飾品，即使規(guī)模碰到天花板后企業(yè)也能找到新的增長點(diǎn)�！�

　　而為了扮演好這一角色，萬科未來除了涉及商業(yè)地產(chǎn)和養(yǎng)老地產(chǎn)外，還會(huì)參與到建造和經(jīng)營垃圾場的領(lǐng)域中去。

　　萬科在全國42個(gè)城市管理有5000萬方住宅項(xiàng)目，并擁有40萬的住宅客戶，未來5年，其客戶數(shù)量有望達(dá)到100萬，這也是萬科未來定位城市配套服務(wù)商的重要基礎(chǔ)。

　　為了充分“盤活”這些客戶資源，萬科首先選擇從發(fā)展社區(qū)配套服務(wù)入手。

　　事實(shí)上，整體軟裝寶億萊家居飾品，早在2012年，萬科便開始發(fā)展社區(qū)服務(wù)，6月后相繼推出萬物倉（空間租用）、第五食堂（社區(qū)餐飲）、幸福驛站（生活服務(wù)電商）。

　　入股徽商銀行對(duì)于萬科來說，更是轉(zhuǎn)型中十分關(guān)鍵的一步。

　　10月31日，萬科公告發(fā)布公告，宣布將參與徽商銀行在聯(lián)交所的IPO，寶億萊家居飾品，其中萬科作為基石投資者將出資30 億港元左右，認(rèn)購8.8億股，將占到發(fā)行后股本的8.2%，有望成為最大單一股東。

　　萬科此舉意義如下：

　　1. 完善社區(qū)服務(wù)，加速轉(zhuǎn)型社區(qū)服務(wù)商。有助于萬科更好的理解和參與社區(qū)金融服務(wù)業(yè)務(wù)，不排除在幾年后萬科會(huì)向支付和社區(qū)銀行領(lǐng)域突破。

　　2. 便利已有的客戶日常生活，提升公司口碑，提升“萬科”品牌價(jià)值。

　　3. 方便關(guān)聯(lián)貸款，降低融資成本。

　　4. 徽商銀行本身具有投資價(jià)值。投資資金較少，卻能獲取銀行業(yè)高利潤的回報(bào)。

　　【價(jià)值發(fā)現(xiàn) 謀求上市】

　　掘金海外 尋找新機(jī)遇

　　當(dāng)國內(nèi)房地產(chǎn)市場能發(fā)展的空間越來越小之時(shí)，萬科和其他不少內(nèi)地房企一樣選擇了在海外進(jìn)行布局，企圖尋找新的機(jī)會(huì)點(diǎn)。

　　2012年7月，萬科公告收購南聯(lián)地產(chǎn)，并以此為殼在香港上市。萬科董秘譚華杰表示，此次收購的主要目的是進(jìn)行國際化嘗試，國際化是萬科需要思考的長期發(fā)展方向之一，未來或?qū)⒔柚�此次股�?quán)收購進(jìn)軍海外市場。

　　2013年1月21日，南聯(lián)地產(chǎn)易名為萬科置業(yè)海外。23日，萬科置業(yè)(香港)有限公司聯(lián)手香港老牌地產(chǎn)公司新世界集團(tuán)，以34億港元（合約27.6億人民幣）共同拍下西鐵荃灣站六區(qū)宗地，其中萬科占20%的權(quán)益。該項(xiàng)目于4個(gè)月后被注入萬科置業(yè)海外。

　　2月14日，萬科與有“美國頭號(hào)房企”之稱的鐵獅門公司簽約，合作開發(fā)舊金山富升街201地塊，這是萬科首次進(jìn)軍美國。

　　4月16日，萬科以6.78億的價(jià)格收購了吉寶置業(yè)在新加坡一個(gè)公寓項(xiàng)目30%的權(quán)益，并與吉寶置業(yè)結(jié)成戰(zhàn)略伙伴。

　　對(duì)于海外業(yè)務(wù)的發(fā)展計(jì)劃，郁亮表示，當(dāng)前海外業(yè)務(wù)僅是個(gè)嘗試，不會(huì)馬上鋪開，很希望在紐約、波士頓這樣中國留學(xué)生多、商貿(mào)往來投資頻繁區(qū)域做一些投資安排。

　　從萬科的舉動(dòng)可以判斷，在試水海外市場時(shí)萬科的戰(zhàn)略和往常一樣較為穩(wěn)�。浩湟�，萬科在香港、美國和新加坡均選擇了在中國有業(yè)務(wù)的本土大牌開發(fā)商進(jìn)行了合作，相互更為了解和信任，降低風(fēng)險(xiǎn)，也容易深化合作；其二，在國外項(xiàng)目主要針對(duì)的客戶群體是中國人，對(duì)客戶的需要更為了解。

　　事實(shí)上，海外房地產(chǎn)市場同樣有著不少機(jī)遇，港資房企如和記黃埔、嘉華等，早已在美國、歐洲等市場展開了布局，投資眼光更為全球化，一方面在國外打響了品牌知名度，一方面也為公司貢獻(xiàn)了盈利。

　　【業(yè)績展望】

　　志在遠(yuǎn)方

　　綜合上述四大價(jià)值發(fā)現(xiàn)，我們給予萬科“買入”評(píng)級(jí)，理由如下：