沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的眾籌難題 碧桂園玩不好的梗如何破解劉肖困境

　　在投資回報(bào)率不高、又沒(méi)有產(chǎn)權(quán)交割產(chǎn)生未來(lái)增值收益的情況下，萬(wàn)科想要找到上述的眾籌伙伴，或許并不是一件十分容易的事。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 在以109億一舉拿下北京（樓盤(pán)）首批全自持雙限地3宗中的2宗，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)于地塊盈利問(wèn)題的廣泛質(zhì)疑后，萬(wàn)科集團(tuán)副總裁、北京區(qū)域首席執(zhí)行官兼北京萬(wàn)科總經(jīng)理劉肖，在拿地的三天后，給出了解決方案——眾籌建房。

　　據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，萬(wàn)科將為這兩個(gè)地塊建立相應(yīng)的眾籌平臺(tái)，眾籌對(duì)象為符合一定標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)，北京萬(wàn)科將會(huì)作為主要業(yè)主方負(fù)責(zé)房屋建設(shè)和配套引進(jìn)，參與眾籌的企業(yè)則在早期進(jìn)行眾籌投資，同時(shí)向北京萬(wàn)科提交相應(yīng)的眾籌項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。

　　此外，在項(xiàng)目建設(shè)完成后企業(yè)員工可租賃相應(yīng)房源，租金再由眾籌平臺(tái)直接返回相應(yīng)企業(yè)，北京萬(wàn)科則負(fù)責(zé)為社區(qū)提供高效便捷的物業(yè)管理和配套經(jīng)營(yíng)服務(wù)。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，這并不是房企第一次引入“房地產(chǎn)眾籌”的概念，軟裝設(shè)計(jì)家居產(chǎn)業(yè)鏈，也不是萬(wàn)科第一次試水房地產(chǎn)眾籌。早在2015年，包括萬(wàn)科、綠地、碧桂園在內(nèi)就都曾經(jīng)推行過(guò)房地產(chǎn)眾籌產(chǎn)品。

　　其中，碧桂園上海（樓盤(pán)）嘉定項(xiàng)目更是提出，以每平方米為單位進(jìn)行資金的募集，投資人可以“先做開(kāi)發(fā)商，再做小業(yè)主”。

　　然而，碧桂園的眾籌買(mǎi)房產(chǎn)品迄今仍停留在策劃預(yù)熱階段便沒(méi)有下文，而在喧喧嚷嚷過(guò)后，房地產(chǎn)眾籌的這股風(fēng)并沒(méi)能在房地產(chǎn)圈形成真正的“風(fēng)口”，其中的絕大多數(shù)都在喧囂過(guò)后最終都?xì)w于沉寂。

　　而今，在住宅100%全自持限制倒逼下，北京萬(wàn)科決意試水“眾籌建房”，然而，在市場(chǎng)毫無(wú)成功先例背景下，沒(méi)有了產(chǎn)權(quán)標(biāo)的北萬(wàn)眾籌，真的能破解劉肖的自持困境嗎？

　　北萬(wàn)試水眾籌建房

　　12月1日，北京市國(guó)土局官網(wǎng)公布，萬(wàn)科以50億元拿下海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)18號(hào)地，萬(wàn)科住總聯(lián)合體以59億元競(jìng)得海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)19號(hào)地。

　　就在市場(chǎng)廣泛質(zhì)疑，北京萬(wàn)科這兩宗全自持的地塊要如何實(shí)現(xiàn)盈利時(shí)，12月4日，劉肖給出了北萬(wàn)關(guān)于上述兩宗住宅全自持地塊的解決方案——眾籌建房。

　　據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，萬(wàn)科將為這兩個(gè)地塊建立相應(yīng)的眾籌平臺(tái)，把項(xiàng)目分成眾籌伙伴企業(yè)能夠接受的份額，同時(shí)又嚴(yán)格禁止分割為以戶為單位份額，例如一個(gè)住房單元（20-30戶）或是一整棟樓作為最小眾籌份額。

　　北京萬(wàn)科將會(huì)作為主要業(yè)主方負(fù)責(zé)房屋建設(shè)和配套引進(jìn)；參與眾籌的企業(yè)則在早期進(jìn)行眾籌投資，同時(shí)向北京萬(wàn)科提交相應(yīng)的眾籌項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，在項(xiàng)目建設(shè)完成后企業(yè)員工可租賃相應(yīng)房源，租金再由眾籌平臺(tái)直接返回相應(yīng)企業(yè)，北京萬(wàn)科則負(fù)責(zé)為社區(qū)提供高效便捷的物業(yè)管理和配套經(jīng)營(yíng)服務(wù)，將項(xiàng)目打造為一個(gè)共創(chuàng)、共管、共享的高素質(zhì)社區(qū)。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體獲悉，寶億萊家居飾品，在眾籌的基礎(chǔ)上，萬(wàn)科對(duì)上述兩項(xiàng)目對(duì)應(yīng)產(chǎn)品進(jìn)行了升級(jí)，將打造一個(gè)“客戶定制化的翡翠系作品”。

　　為了讓住戶素質(zhì)更加符合翡翠系“城市菁英的活力社區(qū)”的產(chǎn)品定位，萬(wàn)科也為準(zhǔn)入的眾籌伙伴設(shè)置了相應(yīng)的三點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)：

　�。�1）行業(yè)符合海淀區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃發(fā)展方向的要求，以信息服務(wù)、科技金融、智能硬件、知識(shí)產(chǎn)權(quán)服務(wù)業(yè)等為代表的高精尖產(chǎn)業(yè)；（2）企業(yè)符合京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要中對(duì)北京市的功能定位布署；（3）認(rèn)同綠色和工業(yè)化理念。

　　劉肖表示，眾籌的想法解決了各方痛點(diǎn)，希望取得多方共贏結(jié)果。一方面，因?yàn)樘崆坝斜娀I伙伴的進(jìn)入，寶億萊家居飾品，實(shí)際早早確定了客戶，不僅為企業(yè)實(shí)現(xiàn)了真正的客戶定制化住宅，也減少了市場(chǎng)調(diào)研和銷(xiāo)售環(huán)節(jié)，能夠幫助項(xiàng)目盡早入市，解決北京的供應(yīng)短缺問(wèn)題。

　　另一方面，眾籌的方式意味著更多的合作伙伴分擔(dān)了整個(gè)項(xiàng)目的資金，萬(wàn)科收成本費(fèi)用+比較低管理費(fèi)，能夠直接平攤拿地和建安成本。

　　萬(wàn)科將重新成立一家為眾籌社區(qū)服務(wù)的房屋運(yùn)營(yíng)管理公司，一方面，萬(wàn)科將自持一部分公開(kāi)向社會(huì)開(kāi)放租賃，能夠具備一定的長(zhǎng)期租金收入；另一方面，萬(wàn)科將加大社區(qū)商業(yè)和服務(wù)的投入，通過(guò)對(duì)整個(gè)社區(qū)人群提供全方位的社區(qū)服務(wù)與商業(yè)配套，來(lái)創(chuàng)造更多、更穩(wěn)定、更長(zhǎng)期的收入來(lái)源。

　　劉肖自持困境何解

　　在住宅100%全自持限制倒逼下，北京萬(wàn)科決意試水“眾籌建房”，然而，在市場(chǎng)毫無(wú)成功先例背景下，劉肖的方案真能解決問(wèn)題嗎？

　　魔方金服創(chuàng)始人兼CEO凌駿在接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪時(shí)就認(rèn)為，萬(wàn)科此次提出的眾籌其實(shí)是一種比較好的創(chuàng)新金融方法。

　　凌駿指出，國(guó)外的REITs市場(chǎng)是把房地產(chǎn)的份額放到交易所去交易的模式，寶億萊家居飾品，而國(guó)內(nèi)因?yàn)闆](méi)有類(lèi)似的金融市場(chǎng)去做這樣的產(chǎn)品，所以眾籌其實(shí)是類(lèi)似于民間的REITs的一種模式。

　　與此同時(shí)，凌駿認(rèn)為，目前很多企業(yè)，特別是在一些人口密集型的行業(yè)當(dāng)中，本身確實(shí)存在著對(duì)于員工宿舍的需求。這一方面是企業(yè)給員工的一個(gè)很大的福利，另一方面也更方便企業(yè)的管理和人員的穩(wěn)定性。

　　但其同時(shí)指出，萬(wàn)科此舉也將面臨一些問(wèn)題，其中之一便是政策監(jiān)管問(wèn)題。

　　凌駿指，目前國(guó)家對(duì)于眾籌的監(jiān)管其實(shí)是處于灰色地帶的，包括現(xiàn)在在金融行業(yè)已經(jīng)明確界定眾籌需要有合法牌照，故而，北萬(wàn)的“眾籌建房”，從法律上講其實(shí)是存在一個(gè)模糊的地帶，有可能會(huì)受到監(jiān)管部門(mén)的管制。

　　而新派公寓創(chuàng)始人兼CEO王戈宏則認(rèn)為，這更多的是萬(wàn)科方面的一個(gè)探索，但要解決的一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題是，萬(wàn)科能給這些企業(yè)的回報(bào)率如何，而這將與萬(wàn)科的定價(jià)方式有關(guān)。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，根據(jù)今年年中中國(guó)房?jī)r(jià)行情平臺(tái)發(fā)布的全國(guó)行政區(qū)租金排行榜顯示，目前海淀區(qū)平均租金為85.57元/月/平方米，而今年1-10月份海淀區(qū)的住宅均價(jià)則在為63870元/平方米，區(qū)域租售比達(dá)到1:746，寶億萊家居飾品，遠(yuǎn)高于1:100到1:200的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)。

　　而以一套60平米的房子為例，其售價(jià)在383萬(wàn)左右，月租金約為5134元/月，租金的年投資回報(bào)率在1.61%左右。

　　因此，如果萬(wàn)科按照房子市價(jià)來(lái)眾籌，除開(kāi)上述提及的員工福利等好處，參加眾籌的企業(yè)將僅僅能獲得極低的投資回報(bào)率。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體發(fā)現(xiàn)，在劉肖的表態(tài)當(dāng)中，劉肖稱，眾籌的方式意味著更多的合作伙伴分擔(dān)了整個(gè)項(xiàng)目的資金，而萬(wàn)科收成本費(fèi)用+比較低管理費(fèi)，能夠直接平攤拿地和建安成本。

　　這是否意味著，北萬(wàn)給予眾籌企業(yè)的標(biāo)的定價(jià)，將是按照成本價(jià)而非市場(chǎng)價(jià)？

　　據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體測(cè)算，萬(wàn)科此次所拿兩宗地塊土地樓面價(jià)基本在4萬(wàn)左右（不計(jì)算可能的配套商業(yè)及車(chē)庫(kù)收益），按照綠建的開(kāi)發(fā)收益，保本價(jià)格約為4.5-5萬(wàn)，以4.75萬(wàn)/平計(jì)算，則一套60平米的房子成本價(jià)約為285萬(wàn)，月租金約為5134元/月，則租金的年投資回報(bào)率為2.16%。