2016中國(guó)房地產(chǎn)10大關(guān)鍵詞

2016年的房地產(chǎn)市場(chǎng)可謂是跌宕起伏、精彩紛呈。既有貫穿全年的股權(quán)宮斗大戲，也有接連不斷打破紀(jì)錄的地王；既有年初的降準(zhǔn)、降息、降稅、降首付、去庫(kù)存，更有下半年的限購(gòu)、限貸、限地價(jià)、控房?jī)r(jià)、去杠桿；熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)暴漲讓人瞠目結(jié)舌，接踵而來(lái)的調(diào)控政策升級(jí)更是讓人應(yīng)接不暇。本文梳理了2016年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的十大關(guān)鍵詞，帶您一起回顧今年樓市都發(fā)生了什么？

調(diào)控

今年3月份以來(lái)，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)跳漲且漲幅驚人，地方政府樓市調(diào)控政策調(diào)整步伐明顯加快，自北京“9.30”新政后，各地加速出臺(tái)樓市調(diào)控新政，部分城市重啟限購(gòu)限貸，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，抑制房?jī)r(jià)泡沫。截至目前，已有二十多個(gè)城市重新加入限購(gòu)限貸行列，不僅包括北京、深圳、上海等一線(xiàn)城市，也包括南京、合肥、無(wú)錫、佛山等熱點(diǎn)城市。隨著各地房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)明顯分化特征，本輪調(diào)控也凸顯因城施策這一特點(diǎn)。從目前已出臺(tái)調(diào)控政策的城市來(lái)看，均系抑制熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)投資投機(jī)性需求增長(zhǎng)，具體到不同類(lèi)別城市，則顯現(xiàn)出明顯的思路分化。

整體來(lái)看，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，一線(xiàn)城市調(diào)控最為嚴(yán)厲，重點(diǎn)在于抑制投機(jī)、去杠杠，同時(shí)保證剛需住宅的供應(yīng)；熱點(diǎn)二線(xiàn)城市則跟進(jìn)限購(gòu)限貸或政策升級(jí)，抑制本地逐漸升溫的房地產(chǎn)投資熱情，同時(shí)有效降低杠桿，預(yù)防金融風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生；而大多數(shù)三、四線(xiàn)城市庫(kù)存仍處于高位，將繼續(xù)落實(shí)稅收信貸優(yōu)惠、貨幣補(bǔ)貼、共有產(chǎn)權(quán)、棚改貨幣化等政策、控制土地供應(yīng)、結(jié)合戶(hù)籍制度改革鼓勵(lì)農(nóng)民工進(jìn)城購(gòu)房以促進(jìn)庫(kù)存去化。

野蠻人

商場(chǎng)上沒(méi)有永遠(yuǎn)的敵人，也沒(méi)有永遠(yuǎn)的朋友，只有永遠(yuǎn)的利益。龍頭房企萬(wàn)科已在股權(quán)大戰(zhàn)的泥潭中掙扎了一年半之久,期間經(jīng)歷了第一大股東更替、多家公司舉牌、股票停牌與復(fù)牌。直到現(xiàn)在，萬(wàn)科股權(quán)之爭(zhēng)仍未落幕，但如何防范“野蠻人敲門(mén)”，已經(jīng)成為眾多上市房企乃至其它上市公司關(guān)心的問(wèn)題。

截止至11月30日，萬(wàn)科股本結(jié)構(gòu)中，寶能持股25.40%、華潤(rùn)持股15.29%、中國(guó)恒大持有14.07%、金鵬、德贏1號(hào)兩個(gè)資管計(jì)劃共計(jì)持股7.12%、安邦持股約為6.18%，個(gè)人股東劉元生持有1.23%。

在這場(chǎng)紛爭(zhēng)中，參與者從最初的萬(wàn)科、寶能和華潤(rùn)，變成現(xiàn)如今的萬(wàn)科、寶能、華潤(rùn)、安邦、恒大，未來(lái)是否會(huì)有更多機(jī)構(gòu)參與，無(wú)從得知。而隨著萬(wàn)科股權(quán)結(jié)構(gòu)的變化直接決定了萬(wàn)科未來(lái)的發(fā)展走向，即將到來(lái)的萬(wàn)科董事會(huì)換屆改選會(huì)呈現(xiàn)何種結(jié)果，尤為值得關(guān)注。在12月3日證監(jiān)會(huì)主席劉士余怒喊“野蠻人”舉牌不規(guī)后，12月5日，保監(jiān)會(huì)突然發(fā)布信息，停止前海人壽萬(wàn)能險(xiǎn)的新業(yè)務(wù)，同時(shí)，叫停前海人壽、恒大人壽等6家險(xiǎn)企的互聯(lián)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，這一重磅消息給深處股權(quán)之爭(zhēng)中的萬(wàn)科帶來(lái)一絲喘息的機(jī)會(huì)，不過(guò)，萬(wàn)科股權(quán)之爭(zhēng)走勢(shì)依然復(fù)雜，最終走向何方仍沒(méi)有明確跡象。

地王

面粉貴過(guò)面包、樓面價(jià)高于周邊二手房?jī)r(jià)。這就是2016年土地市場(chǎng)的真實(shí)寫(xiě)照。研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截至12月12日，今年“賣(mài)地”收入超過(guò)千億元以上的城市達(dá)到7個(gè)，創(chuàng)下歷史紀(jì)錄。這些城市大致也與今年房?jī)r(jià)快速上漲的地區(qū)重合，它們分別為：南京、蘇州、上海、杭州、天津、合肥和武漢。其中，南京、蘇州、上海的土地出讓收入超過(guò)1500億元。將統(tǒng)計(jì)范圍擴(kuò)大，土地出讓收入最高的50大城市今年以來(lái)合計(jì)土地出讓金額達(dá)到2.33萬(wàn)億元，同比漲幅達(dá)34%。不少城市的土地成交溢價(jià)率、樓面價(jià)、土地成交額均超過(guò)了歷史記錄。而這主要源于上半年樓市銷(xiāo)售火爆，開(kāi)發(fā)商有較強(qiáng)補(bǔ)貨沖動(dòng)。

以10月為界，土地市場(chǎng)也出現(xiàn)類(lèi)似樓市的冷熱“分水嶺”。在土地出讓方面，各地嚴(yán)防死守，不少城市提出設(shè)定土地出讓價(jià)格上限，有些要求開(kāi)發(fā)商須使用自有資金，減少杠桿使用；也有的要求提高土地出讓金首付比例。甚至有些城市決定在出價(jià)一致的情況下，采用搖號(hào)方式?jīng)Q定買(mǎi)家。整體而言，在調(diào)控政策加碼情況下，未來(lái)一段時(shí)期地王將逐步降溫。

并購(gòu)

調(diào)控當(dāng)前，樓市正日趨冷靜，而此前灼熱的樓市之“火”正在向著股權(quán)市場(chǎng)悄然轉(zhuǎn)移。2016年，可以說(shuō)是中國(guó)房地產(chǎn)的并購(gòu)年。比較吸引眼球的有：恒大收購(gòu)萬(wàn)科14.07%股權(quán)、中海并購(gòu)中信地產(chǎn)、保利收購(gòu)中航地產(chǎn)、綠地收購(gòu)協(xié)信40%股權(quán)、融創(chuàng)收購(gòu)融科、融創(chuàng)收購(gòu)金科16.96%股權(quán)、恒大收購(gòu)嘉凱城 52.78%股權(quán)然后又賣(mài)給融創(chuàng)、萬(wàn)科并購(gòu)印力 96.55%股權(quán)、中民投收購(gòu)億達(dá)53.02%股權(quán)等等。

根據(jù)北京、上海兩大產(chǎn)權(quán)交易所網(wǎng)站公開(kāi)信息的不完全統(tǒng)計(jì)，僅在11月，包括融創(chuàng)、恒大、陽(yáng)光城、遠(yuǎn)洋、碧桂園、招商、保利等等在內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)，共同創(chuàng)造了超過(guò)300億元的股權(quán)變動(dòng)。而在12月首周，房地產(chǎn)企業(yè)因股權(quán)變動(dòng)發(fā)布公告的交易已經(jīng)突破百億規(guī)模。

樓市深度調(diào)整將導(dǎo)致更多的中小房企退出房地產(chǎn)行業(yè)或被收購(gòu)，而大型品牌房企會(huì)在樓市下半場(chǎng)這個(gè)階段繼續(xù)“大魚(yú)吃小魚(yú)”，房地產(chǎn)行業(yè)的馬太效應(yīng)將日益加劇。

3000億

五年前，很多房企覺(jué)得1000億元還是個(gè)遙遠(yuǎn)的目標(biāo)。

但是到了2016年，已經(jīng)有三家房企的銷(xiāo)售額突破了3000億元。12月2日，萬(wàn)科發(fā)布公告稱(chēng)，前11月累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額3413.6億元。12月5日，中國(guó)恒大集團(tuán)發(fā)布公告稱(chēng)，前11月累計(jì)合約銷(xiāo)售金額約達(dá)人民幣3488.5億元。12月11日，碧桂園公布實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額3000億元。

盡管從9月底以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)連遭調(diào)控風(fēng)暴，從11月以后，陸續(xù)出臺(tái)的調(diào)控使得樓市整體銷(xiāo)售有所下滑、市場(chǎng)整體低迷。但從全年來(lái)看，2016年依然是樓市的“大年”，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-11月，寶億萊家居飾品，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額9.3萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)6.5%;商品房銷(xiāo)售面積13.6億平米，同比增長(zhǎng)24.3%，銷(xiāo)售額10.3萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)37.5%。三家3000億房企的出現(xiàn)，銷(xiāo)售千億或許都進(jìn)不了前十強(qiáng)的“尷尬”，讓我們或許迷茫國(guó)內(nèi)房企的發(fā)展方向，什么樣的規(guī)模、什么樣的房?jī)r(jià)才是天花板？又有什么樣的理論或戰(zhàn)略才能指導(dǎo)國(guó)內(nèi)房企的發(fā)展？

杠桿

樓市越來(lái)越高的杠桿推動(dòng)了房?jī)r(jià)持續(xù)、大幅上漲，這是本輪房?jī)r(jià)周期有別于以往的突出特點(diǎn)。

近兩年來(lái)，利益驅(qū)動(dòng)著房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、經(jīng)紀(jì)中介、P2P平臺(tái)開(kāi)發(fā)了多樣的金融產(chǎn)品，比如“首付貸”、“眾籌炒房”、“贖樓貸”等提供首付環(huán)節(jié)的金融服務(wù)。今年上半年房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)的火爆行情，正是由于信貸的強(qiáng)勁支持，而過(guò)度的加杠桿事實(shí)上帶來(lái)了越來(lái)越大的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。

從今年3月，“首付貸”就被監(jiān)管部門(mén)叫停，清理“首付貸”的行動(dòng)也一直持續(xù)到現(xiàn)在，深圳、北京、上海等多地P2P平臺(tái)的“首付貸”產(chǎn)品下架。對(duì)于本輪房地產(chǎn)調(diào)控，不少專(zhuān)家認(rèn)為實(shí)質(zhì)核心就是降杠桿，以抑制資產(chǎn)泡沫和防范經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)，特別是防范因此導(dǎo)致的可能對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)造成沖擊。多個(gè)城市嚴(yán)查首付貸，嚴(yán)禁用非自有資金繳付土地出讓價(jià)款，這些都是降杠桿的措施，體現(xiàn)了本輪房地產(chǎn)調(diào)控的特點(diǎn)和關(guān)鍵所在。

房地產(chǎn)稅