萬科地產(chǎn)：營收凈利13年來首度雙重下降

  營業(yè)收入95億，凈利15.3億，同比下降32.2%和5.2%

  在公布前3月銷售數(shù)據(jù)一月有余后，4月28日，寶億萊家居飾品，萬科再次公布了2014年首季銷售的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，截至3月31日止，萬科實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入94.97億元，同比下跌32.16%；同時(shí)，歸屬于上市公司股東的凈利潤13年來首次出現(xiàn)同比下滑，為15.3億元，同比下跌5.23%。

  對(duì)此，萬科董秘譚華杰公開解釋，對(duì)于凈利潤的下滑主要是與今年一季度竣工面積特別低有關(guān)系。

  值得注意的是，據(jù)目前已公布的部分地產(chǎn)企業(yè)一季報(bào)顯示，招商地產(chǎn)、金地集團(tuán)一季度凈利潤也均出現(xiàn)下滑，其中，金地集團(tuán)更是同比大幅下跌超七成。對(duì)此，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士嚴(yán)躍進(jìn)也告訴《中國經(jīng)營報(bào)》記者，在目前整個(gè)房企盈利空間持續(xù)被壓縮的情況下，各類房企的資金鏈都比較緊張，都希望從萬科的業(yè)績中找到一個(gè)參照系。如此看來，部分房企可能會(huì)比較寬慰：看來成績單不好看的并非一家。

  與此同時(shí)，嚴(yán)躍進(jìn)也表示，今年一季度房企的銷售業(yè)績?cè)谙禄�，和整個(gè)行業(yè)降溫有關(guān)。“由于去年市場銷售不錯(cuò)，提振了此類房企的信心，所以今年一季度初，包括萬科在內(nèi)的房企，對(duì)于市場并沒有持過多的看空情緒。因此，從這個(gè)角度看，今年一季度房企的推盤節(jié)奏等有所放緩，軟裝設(shè)計(jì)家居產(chǎn)業(yè)鏈，導(dǎo)致成交規(guī)模下滑，最終在項(xiàng)目銷售等各類數(shù)據(jù)表現(xiàn)并不出色。”

  商品住宅下滑5.7%

  根據(jù)萬科一季報(bào)內(nèi)容顯示，寶億萊家居飾品，截至3月31日，萬科在全國的商品住宅成交面積同比下降5.7%。其中，北京、上海、深圳、廣州、天津、沈陽、杭州、南京、成都、武漢、東莞、佛山、無錫、蘇州等14 個(gè)主要城市，2013 年年初住宅成交增速高于全國，報(bào)告期內(nèi)成交同比放緩的現(xiàn)象也更明顯。

  “從萬科的投資、開工等節(jié)奏上看，今年一季度確實(shí)節(jié)奏上比較慢，相對(duì)冷清，這也會(huì)影響財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。不過，隨著未來可售量等增加，預(yù)計(jì)萬科的業(yè)績必然提振。之所以對(duì)萬科的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)下跌引起如此大的關(guān)注，在于萬科作為行業(yè)的老大哥，其經(jīng)營動(dòng)態(tài)會(huì)對(duì)整個(gè)房企產(chǎn)生一定的標(biāo)桿作用。”嚴(yán)躍進(jìn)說道。

  根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2014年一季度，上述14 個(gè)城市住宅成交面積同比下降27.5%，成交批售比(商品住宅成交面積/同期批準(zhǔn)預(yù)售面積)為1.0，新增供應(yīng)和成交基本處于平衡水平。而另有公開數(shù)據(jù)可持續(xù)觀察的16 個(gè)主要城市(深圳、廣州、東莞、佛山、上海、杭州、南京、蘇州、寧波、北京、天津、沈陽、大連、成都、武漢、重慶)的土地供應(yīng)和成交面積同比則分別下降1.5%和5.9%。

  對(duì)此，萬科解釋為，在于2013 年一季度全國住宅成交大幅回升，導(dǎo)致比較基數(shù)較高。但相比2012 年同期，今年一季度全國商品住宅成交面積增長33.2%。進(jìn)入3 月份后，主要城市土地市場成交有所趨緩。盡管土地成交均價(jià)依然維持高位，但溢價(jià)成交的比例相比去年三 季度的高點(diǎn)有所下降。

  實(shí)際上，類似財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)下跌，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，也有統(tǒng)計(jì)上的原因。“去年一季度整個(gè)市場比較熱，而且整個(gè)樓市壓抑的購房需求瞬間釋放，因此會(huì)使得包括萬科在內(nèi)的房企銷售業(yè)績大增，從而讓財(cái)務(wù)報(bào)表比較靚麗。”嚴(yán)躍進(jìn)說道，“這樣一對(duì)比，今年的銷售業(yè)績顯然比較黯然。”

  安信證券分析師萬知稱，房企銷售增速下滑才剛開始。一方面商品住宅的銷售增速開始明顯下降，沒有人口持續(xù)流入的三四線城市需求不足已經(jīng)顯現(xiàn)，一二線城市的部分住宅需求也進(jìn)入觀望的階段。

  除此以外，根據(jù)萬科2014年一季報(bào)數(shù)據(jù)顯示，一季度萬科實(shí)現(xiàn)結(jié)算面積72.7萬平方米，結(jié)算收入90.5億元，同比分別下降41.1%和32.1%。

  對(duì)此，萬科董秘譚華杰公開表示，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)竣工、結(jié)算具有一定的季節(jié)性規(guī)律，大多集中在下半年特別是第四季度。由于一季度竣工面積僅占全年計(jì)劃的6.6%，由于基數(shù)小，同比變動(dòng)的波動(dòng)性也較大，對(duì)前瞻全年業(yè)績的參考意義并不大。

  受累商業(yè)地產(chǎn)？

  除了上述原因外，對(duì)于萬科來說，凈利潤和營收的雙重下降是否還有別的原因呢？

  “對(duì)于萬科而言，目前面臨了各類威脅。”嚴(yán)躍進(jìn)告訴本報(bào)記者，從市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)看，萬科目前嘗試轉(zhuǎn)型社區(qū)建設(shè)，亟須在社區(qū)商業(yè)等方面投入資金。這樣的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，顯然會(huì)使得萬科的各類投入成本加大。而且從目前萬科的業(yè)務(wù)重心看，預(yù)計(jì)此類成本未來還有可能上升。這樣一來，會(huì)使得萬科傳統(tǒng)待盈利模式受到?jīng)_擊，最終影響股東和公司的凈利潤。

  而一位不愿具名的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)資深人士也告訴本報(bào)記者，其實(shí)對(duì)于業(yè)內(nèi)人士來說，目前我們并不太關(guān)注大家所說的這個(gè)(凈利潤和營業(yè)收入)，因?yàn)槿f科在增加自持商業(yè)的比例，這樣的數(shù)據(jù)降低是必然的。

  早在2013年年度報(bào)告中，萬科已經(jīng)表露出探索輕資產(chǎn)模式的意圖。這意味著未來萬科可能會(huì)出讓部分開發(fā)項(xiàng)目或商用物業(yè)股權(quán)，或在部分合作項(xiàng)目中只占小股。

  而隨著萬科小股操盤模式的推進(jìn)，輸出品牌將比簡單的業(yè)務(wù)擴(kuò)張更務(wù)實(shí)。“如此看來，當(dāng)萬科不再‘覬覦’行業(yè)老大地位的時(shí)候，這樣的一個(gè)成績單，并不會(huì)讓其感到‘自卑’。不過目前萬科必須警惕各類風(fēng)險(xiǎn)。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

  但是，從競爭結(jié)構(gòu)上看，包括恒大、綠地等房企都對(duì)其既定業(yè)務(wù)產(chǎn)生了一個(gè)替代性的作用。而且此類房企的品牌影響力大有趕超萬科的姿勢。在市場出現(xiàn)低迷的情況下，如果僅僅依賴?yán)吓谱樱�那么可能在提高客戶關(guān)注度方面的優(yōu)勢會(huì)弱化。

  不少業(yè)內(nèi)人士也表示，萬科涉足商業(yè)地產(chǎn)，最大的軟肋在于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式和傳統(tǒng)的住宅開發(fā)并不相同。“萬科的優(yōu)勢在于做住宅，做社區(qū)商業(yè)確實(shí)是一個(gè)很好的路徑，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，但是目前很多做商業(yè)地產(chǎn)的，一般都是借地標(biāo)性商業(yè)綜合體來贏取市場的。”嚴(yán)躍進(jìn)告訴本報(bào)記者，從這一點(diǎn)看，萬科想擠入一個(gè)城市中，可能還是有難度的。比如目前一線城市，不乏一些知名的海外商業(yè)地產(chǎn)商在操盤。而且此類項(xiàng)目，多半對(duì)商業(yè)地產(chǎn)金融的認(rèn)知程度比較好。萬科恰是缺乏此類金融手段。而對(duì)于一些二三線城市，也往往是群雄盤踞。畢竟一些優(yōu)質(zhì)地段和商圈已經(jīng)被其他地產(chǎn)企業(yè)所分割。本質(zhì)上，萬科還是缺乏商業(yè)地標(biāo)性的產(chǎn)品，并導(dǎo)致市場對(duì)萬科商業(yè)地產(chǎn)的認(rèn)知度不高。

  但是，嚴(yán)躍進(jìn)也表示，由于做商業(yè)地產(chǎn)不光可以有先發(fā)優(yōu)勢，也可以有后發(fā)優(yōu)勢。尤其萬科對(duì)于住宅業(yè)的開發(fā)已經(jīng)有比較長時(shí)間的積累，所以相比別的房企來說，更懂得熟諳業(yè)主的多元化需求。包括過去的第五食堂等，其實(shí)都表明萬科對(duì)于業(yè)主都需求還是有一個(gè)“做到位”的嘗試。

  除此以外，嚴(yán)躍進(jìn)也建議到，目前萬科涉足此類商業(yè)，關(guān)鍵是要積聚更多的供應(yīng)商資源。此前萬科面臨的供應(yīng)商多半是圍繞住宅業(yè)的，但做社區(qū)商業(yè)需要更多業(yè)態(tài)支持的供應(yīng)商。從這個(gè)角度看，萬科需要拓展包括金融、文教、酒店、零售業(yè)等合作伙伴。萬科必須先做一個(gè)供應(yīng)商的集成者，才能真正做好商業(yè)地產(chǎn)商。不過這個(gè)過程比住宅業(yè)開發(fā)的周期可能會(huì)更長，耗費(fèi)的資金也比較大，這一點(diǎn)需要萬科有所預(yù)計(jì)。