2017年房地產(chǎn)策略報告:后調(diào)控時期的回歸、整合與創(chuàng)新

宏觀經(jīng)濟:弱勢企穩(wěn)復蘇,行業(yè)政策態(tài)度由穩(wěn)增長轉(zhuǎn)為控風險。2016年以來,房地產(chǎn)行業(yè)的強勢復蘇對穩(wěn)定固定資產(chǎn)投資和拉動上下游產(chǎn)業(yè)均發(fā)揮出極為突出的帶動作用。隨著近期經(jīng)濟基本面弱勢企穩(wěn),行業(yè)在長周期頂部壓力下區(qū)域分化持續(xù)拉大,進一步調(diào)整的需求和必要性有所提升。未來調(diào)控的方向在于建立長效機制,而非短期的直接干預。政策態(tài)度由穩(wěn)增長轉(zhuǎn)為控風險,重點在于保護,而非打壓。

行業(yè)基本面:區(qū)域政策背離趨勢預期加大,長短周期疊加不確定性因素顯現(xiàn)。新一輪調(diào)控周期以防止價格過快增長為核心目標。但是行業(yè)政策態(tài)度的快速切換會進一步增加風險的不確定性,結(jié)構(gòu)性的陣痛期難以避免:大部分三四線城市依然深陷去庫存危機,銷售預期回落加劇廣義庫存壓力;土地市場預期的快速透支和房企資金使用監(jiān)管的趨嚴對房企的現(xiàn)金流提出考驗。2017年政策大環(huán)境趨于穩(wěn)定,區(qū)域政策背離趨勢預期持續(xù)加大。大部分三四線城市維持寬松預期,城市化和戶籍配套政策改革加速。熱點城市調(diào)控主題貫穿2017年,不排除進一步升級。全年銷售增速加速回歸合理區(qū)間,長短周期交織下半年投資數(shù)據(jù)承壓,控價格、穩(wěn)投資、擴財政等多重訴求下回落空間有限。

投資邏輯:增量市場聚焦核心資源,存量整合和新興模式蓄勢待發(fā)。行業(yè)長短周期疊加,政策態(tài)度反轉(zhuǎn)提升風險的不確定性。回歸過程中增量開發(fā)空間逐步收窄,市場增長極回歸核心地區(qū)的核心資源,人口和產(chǎn)業(yè)兩大核心因素支撐的區(qū)域市場依然具有逆周期的成長空間;新的調(diào)控周期面臨短期需求透支和地價漲幅過快的多重壓力,新增開發(fā)機會聚焦存量項目的整合,實力較強的一線房企和區(qū)域龍頭有望受益于市場集中度的提升;新一輪調(diào)控體系的升級本質(zhì)上依然是對房企現(xiàn)金流的重大考驗,金融+地產(chǎn)模式的相對優(yōu)勢預期凸顯;存量市場預期在線性擴張的基礎上實現(xiàn)外延式發(fā)展,新興科技的引入激活更多想象空間。