龍湖找到了做商業(yè)地產(chǎn)的美好感覺(jué)

龍湖地產(chǎn)在3月29日公布了2015年全年業(yè)績(jī)，在整體銷(xiāo)售額增長(zhǎng)11.2%、毛利小幅下降的前提下，商業(yè)部分表現(xiàn)突出。全國(guó)租金收入達(dá)14.2億元，同比大增61.5%，增幅是萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的2倍、中糧大悅城的5倍。

下圖是三家增幅對(duì)比：

目前龍湖的商業(yè)分為三個(gè)板塊：天街系列、星悅薈系列、家悅薈系列。截止2015年12月31日，已開(kāi)業(yè)商場(chǎng)面積近150萬(wàn)平方米，整體出租率達(dá)95.9%。其中龍湖的明星產(chǎn)品、主打都市體驗(yàn)式購(gòu)物中心的天街系列，租金收入占比最高，達(dá)85％，總額過(guò)12億；增長(zhǎng)率也最高，為66.2%。

分地區(qū)來(lái)看，龍湖首席執(zhí)行官邵明曉在業(yè)績(jī)會(huì)上介紹，目前整體收入貢獻(xiàn)比例最多的是重慶，即龍湖的發(fā)家地；其次是成都，接著是杭州和北京。“北京的長(zhǎng)楹天街，寶億萊家居飾品，今年租金可能是2-3億元的量級(jí)”邵明曉說(shuō)。

占比最高的天街系列，全國(guó)已開(kāi)業(yè)9個(gè)項(xiàng)目，有4個(gè)項(xiàng)目扣稅后租金收入過(guò)億，其中重慶北城天街最高，寶億萊家居飾品，約為3.9億元。

另外龍湖在上海的項(xiàng)目，暫時(shí)未見(jiàn)明顯收益�！吧虾：鐦蛱旖趾捅本┐笈d天街今年三四季度才會(huì)開(kāi)業(yè)，開(kāi)業(yè)很多是優(yōu)惠期，收不了太多租金”首席財(cái)務(wù)官趙軼趙軼解釋。

與大部分商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)理念趨同，家居行業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型 ，主打商業(yè)的龍湖地產(chǎn)依然把中心放在一二線城市。又由于去年一線城市漲幅較高，深耕二線成為龍湖的重點(diǎn)。

“我們?nèi)ツ曩I(mǎi)了25個(gè)項(xiàng)目，主要集中在一線、二線城市，今年我們?cè)诒本┵I(mǎi)地會(huì)比之前更謹(jǐn)慎。我們知道一線城市漲的非�？�，但是我們還是有相當(dāng)縱深的，在一些二線城市有很好布局。去年在南京、蘇州，我們都是在恰當(dāng)?shù)臅r(shí)點(diǎn)上補(bǔ)充了土地。所以今年我們會(huì)看機(jī)會(huì)，不會(huì)拿特別高價(jià)的地”邵明曉說(shuō)。

龍湖的拿地策略一直是偏一二線的，早些年被命名為“10+X的戰(zhàn)略”的商業(yè)布局在業(yè)績(jī)會(huì)中又一次被提及。即以10個(gè)城市（北、上、廣、深、南京、蘇州、杭州、成都、重慶、廈門(mén)）為重點(diǎn)，尋求更多目標(biāo)城市。對(duì)于目標(biāo)城市，邵明曉解釋?zhuān)骸捌渌�銷(xiāo)售額超過(guò)400億元的城市，都是我們的目標(biāo)城市。”

所以，對(duì)于銷(xiāo)售額不足的三四線城市，龍湖的表態(tài)是“絕對(duì)是不去的”。

當(dāng)然，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，龍湖商業(yè)以14.2億的總收入，仍未能躋身國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的第一階梯。

除收入之外，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，其它指標(biāo)與對(duì)手也存在差距。年報(bào)顯示，截止2015年12月31日，龍湖已建成加在建的商業(yè)項(xiàng)目共26個(gè)，總建面近150萬(wàn)平方米。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的數(shù)字則是：133座、2600萬(wàn)平方米。

龍湖董事長(zhǎng)在業(yè)績(jī)會(huì)中并未避諱此問(wèn)題，她認(rèn)為這種較小體量的大幅增長(zhǎng)是“一個(gè)很舒服的狀態(tài)”。

“大家可能擔(dān)心龍湖現(xiàn)在是第二梯隊(duì)，會(huì)不會(huì)滑到第三梯隊(duì)去，擔(dān)心規(guī)模不夠。其實(shí)龍湖來(lái)到了一個(gè)很舒服的規(guī)模狀態(tài)。我們實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型也是有資源和余地的，比如持續(xù)的有資源投在商業(yè)地產(chǎn)里，說(shuō)白了龍湖的體量也夠大，但是也沒(méi)有大到難以調(diào)頭的狀態(tài)”吳亞軍說(shuō)。

吳亞軍所謂的轉(zhuǎn)型其實(shí)已初見(jiàn)成效，龍湖2015年在建的9個(gè)項(xiàng)目中，新進(jìn)蘇州、常州兩座華東城市。目前已深耕西部、華北、華東三大板塊，基本完成全國(guó)化布局。

去年的租金收入同比增幅已達(dá)38.1%，今年將近翻了一翻；2015年整體出租率也由2014年的95%繼續(xù)提高至95.9%。

另外所謂的“舒服的狀態(tài)”，還有保持90%高位的銷(xiāo)售回款率和持續(xù)降低至5.74%的綜合借貸成本。