房地產(chǎn)行業(yè)：同環(huán)比繼續(xù)收縮、優(yōu)秀融資能力企業(yè)向好

　　行業(yè)跟蹤(2016.11.18-2016.11.24)

　　一手房：環(huán)比下降0.59%，同比下降25.71%

　　本周安信跟蹤60 大城市一手房合計(jì)成交5.91 萬套，環(huán)比下降0.59%，同比下降25.71%，累計(jì)同比上升20.12%，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，其中一線、二線、三線城市環(huán)比增速分別1.38%、-28.35%、18.39%；一線城市中，北京、上海、廣州、深圳環(huán)比增速分別為-13.63%、-6.28%、10.42%、29.36%。

　　二手房：環(huán)比下降2.94%，同比下降9.55%

　　本周安信跟蹤的17 個(gè)城市二手房成交合1.78 萬套，環(huán)比下降2.94%，同比下降9.55%，累計(jì)同比上升37.1%，其中一線、二線、三線城市環(huán)比增速分別-10.8%、1.79%、-0.36%。

　　庫存：可售套數(shù)環(huán)比上升1.02%

　　全國22 大城市住宅可售套數(shù)合計(jì)66.94 萬套，去化周期24.5 周，環(huán)比上升1.02%，其中一線、二線、三線城市環(huán)比增速分別2.89%、-0.85%、0.78%；一線、二線及三線去化周期分別為25.4、17.6、32.7 周。

　　土地(2016.11.14-2016.11.20)：供應(yīng)量、掛牌價(jià)、成交均價(jià)環(huán)降，寶億萊家居飾品，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，成交量、成交總價(jià)環(huán)升本周土地供應(yīng)建筑面積環(huán)比下降1.34%，同比下降53.51%，其中一線、二線、三線城市環(huán)比增速分別89.95%、-7.38%、-1.68%；掛牌均價(jià)環(huán)比下降36.93%，同比上升46.46%；本周成交土地規(guī)劃建筑面積環(huán)比上升41.45%，同比下降16.43%，其中二線、三線城市環(huán)比增速分別12.64%、20.84%；成交均價(jià)環(huán)比下降16.25%，寶億萊家居飾品，同比下降24.37%；成交總價(jià)環(huán)比上升18.44%，同比下降36.81%。

　　政策：南京再放大招嚴(yán)控樓市

　　公司跟蹤：保利地產(chǎn)（600048）：保利基金擬發(fā)起設(shè)立保利利民基金合伙企業(yè)(有限合伙)，基金規(guī)模3 億元，同意公司認(rèn)購1 億元的有限合伙份額，公司實(shí)際控制人保利集團(tuán)及其他下屬公司合計(jì)認(rèn)購2 億元的有限合伙份額，基金擬定向投資于中央企業(yè)貧困地區(qū)產(chǎn)業(yè)投資基金，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，上述事項(xiàng)構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易。

　　投資建議：1)上周整體銷售續(xù)降，但下降速度放緩顯著；一手房環(huán)降0.59%，其中北京、上海分別環(huán)降13.63%、6.28%，廣州有所回暖，深圳繼此前增速回暖，上周表現(xiàn)再添錦色，環(huán)增29.36%；二手房環(huán)降2.94%，其中二線城市小幅反彈，環(huán)增1.79%，一線城市下滑最為顯著；2)政策方面，調(diào)控升級(jí)繼杭州、深圳、武漢、成都等地蔓延，福州調(diào)控新政將二套房公積金貸款首付比例提高到50%；并要求?新建商品住房項(xiàng)目首次開盤銷售申請(qǐng)價(jià)格備案，要按照同區(qū)域、同品質(zhì)、同類型項(xiàng)目備案均價(jià)確定首次備案價(jià)格。同一商品住房項(xiàng)目下一批次備案價(jià)格必須‘零增長’，不得高于上一批次的備案價(jià)格?；成都住房公積金管理中心出臺(tái)新政要求所購二手房樓齡在十年以上的，相應(yīng)提高一成的首付款比例，而有逾期記錄的，首付款比例參照相關(guān)文件也將相應(yīng)提高；長沙市實(shí)施七條調(diào)控措施，分別是：嚴(yán)格房價(jià)審查，嚴(yán)控預(yù)售網(wǎng)簽，開展重點(diǎn)稽查，強(qiáng)化資金監(jiān)管，打擊投機(jī)炒房，增加有效供應(yīng)，曝光不良企業(yè)；南京力堵?假結(jié)假離?繞限購，將啟用新型識(shí)偽設(shè)備，同時(shí)會(huì)同公安等部門聯(lián)合打假；3)我們于上周組織萬科物業(yè)、彩生活&花樣年物業(yè)管理系列調(diào)研：隨著土地增量稀缺凸顯，存量主導(dǎo)市場(chǎng)已是大勢(shì)所趨，未來如何為存量市場(chǎng)住戶提供增量服務(wù)將是未來房地產(chǎn)企業(yè)的重心，房地產(chǎn)市場(chǎng)將步入地產(chǎn)后服務(wù)市場(chǎng)；而物業(yè)管理、樓盤口碑在后期將是決定投資回報(bào)率能否在城市諸多樓盤中勝出的關(guān)鍵，探索物業(yè)管理商業(yè)新模式將提高企業(yè)現(xiàn)有流量的轉(zhuǎn)換和變現(xiàn)能力，增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力；就目前而言，物業(yè)管理增值服務(wù)主要有兩種模式，一為彩生活模式——快速擴(kuò)大規(guī)模做o2o；二為綠城模式——做好物業(yè)服務(wù)，提高樓盤價(jià)值；不同于上述兩種模式，萬科物業(yè)涉足綠城模式，但并不是主要戰(zhàn)略方向，公司圍繞房地產(chǎn)后服務(wù)市場(chǎng)，從管理向交易和服務(wù)延伸，同時(shí)打造互聯(lián)網(wǎng)，增值服務(wù)主要定位幫業(yè)主做房地產(chǎn)保值增值、租金的提高、舊房改造、新房改裝；物業(yè)管理商業(yè)模式創(chuàng)新不斷，盈利模式突破可期；四季度板塊預(yù)計(jì)有驚無險(xiǎn)，堅(jiān)守價(jià)值仍為關(guān)鍵；四季度首推：招商蛇口（001979）、上實(shí)發(fā)展（600748）、京能臵業(yè)，建議積極關(guān)注: 1)穩(wěn)建龍頭：如招商蛇口、保利地產(chǎn)；2)持有型物業(yè)公司的陸家嘴（600663）、中國國貿(mào)（600007）、陽光股份（000608）、中航地產(chǎn)（000043）；3)優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)資源稟賦、區(qū)域性優(yōu)勢(shì)標(biāo)的上實(shí)發(fā)展、北京城建（600266）、京能臵業(yè)、中國武夷（000797）；4)以及轉(zhuǎn)型有序推進(jìn)的福星股份（000926）、高新發(fā)展（000628）、嘉寶集團(tuán)（600622）、天業(yè)股份（600807）。

　　風(fēng)險(xiǎn)提示：二三線庫存仍然高企，市場(chǎng)對(duì)政策調(diào)控反映過度。